上海目前房地产动态及调控措施探讨

刘仕勇

摘要：“北京零成交，上海16套，广州19套，深圳2套，2012年各地楼市以春节期间惨淡的成交量拉开了今年地产市场的序幕，其中上海更是创下了有数据监测以来的最低点。”此数据一出，正如相关评论所说，今年冬天冷的不止是天气，还有楼市。随着经济的发展，房地产行业已经于人们生活密切相关，成为国民经济的重要支柱。而年初至今显示出的房地产形势，已经引起了社会各众的广泛关注和猜想。本文也将目前上海的房地产动态和相关的国家政策、调控措施做探讨和研究。

关键词：上海；房地产；调控

Abstract: "Beijing zero clinch a deal, 16 sets of Shanghai, guangzhou, shenzhen 2 sets of 19, 2012 market all over with during the Spring Festival in the volume of sales is pale started this year the prelude of the real estate market, with Shanghai is a data monitoring the lowest since." This data one out, just as relevant comments said, this winter is more than the cold weather, and in the sector. With the development of economy, the real estate industry has been closely related in people life, become the important pillar of the national economy. And since the early show real estate situation, has caused all social all the wide attention and guess. This paper will present the Shanghai real estate and relevant national policy dynamic, measures to do discussion and study.

Keywords: Shanghai; Real estate; regulation

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

最新消息，上海市财政局编制的《上海市2011年全市及市本级预算执行情况 2012年全市及市本级预算(草案)》显示，上海国有土地使用权出让收入2012年的预算数为1250亿。2011年上海土地出让的确切数据是1491亿。这意味着，上海市2012年土地出让收入预算仅为2011年土地出让收入的83.8%。更值得一提的是，在上海市本级层面，土地出让收入2012年为343亿，是是2011年执行数的74.4%，上海市政府可动用的土地收入，比去年少了近3成。纵观事实和评论，对于上海今年的楼市普遍看淡，房地产行业保守发展。

一、上海目前的房地产情形

1.背景

改革开放后，经济的快速增长带动着我国房地产价格也上涨迅猛。虽然2008年在金融危机的背景下房价有所下降，但2009年明显开始复苏。房价的波动，已经成为各方关注的焦点，而2009年“迪拜危机的发生，更吸引了人们对我国房地产行业的关注。为确保使其成为新的经济增长点的地位，作为我国一线城市的上海自然在这一点上不容落后。

进入新世纪，上海市政府已将房地产业确定为“十五”期间上海经济发展的六大支柱产业之一。2009年，上海的住宅价格经历了一个上升周期。2010年1月至4月．政府先后出台了多个调控政策以稳定房地产市场。但上海的房产市场爱调控的冲击较为有限，无论是价格．销售面积还是房地产投首颤，在经历了短暂的下跌后又恢复到了调控前的水平。

2.现状

2012年初上海市长韩正在相关发言中明确表示，今年上海对房地产市场的调控力度不减、政策不变。要继续加大力度，把房地产市场调控好。同时韩正亦表示，2012年房地产市场调控取得了一定成果，但是还不稳固，2012年上海市将着力将房地产市场调控好。与韩正发言所对应的是目前上海楼市的惨淡形式，是北京等城市也在近期纷纷以不同形式表达继续坚持调控的决心。由此可见，目前国内对于房地产的政策已经达成一致。

同时，而相对一手房，价格较低的二手房对投资者来说更容易接受。一手房大都为期房或准现房，这类房子从感觉上来讲是见效慢，而二房相对投资见效快。况且，地段好、品质优的二手房比一手房在使用价值和经济价值上更有利。自2001年8月以来，国家计委、建设部出台有关政策，大幅度降低住房交易手续费，减轻了二手房购房者的经济负担。买房手续费的降低，一定程度上也促进了二手房市场的发展，尤其是对于购买中高档二手房的客户而言，享受到的实惠更多。

3.分析

房地产行业销售的产品是一种特殊消费品，与一般商品比较，它属于不动产，具有使用寿命长，投资大价格高，交易环节多，手续复杂等特点，其价格水平更是和多种因素相关，经济、政治、文化、土地……不同的影响因素带来不一样的房地产形势。

近些来，上海楼市的发展概括来说有以下两大趋势：一是房价继续稳中有升；二是二手房交易量逐年攀高。“上海的房价还在涨”，这是当前上海市民的一种普遍感觉。近年来，上海房價平均上涨了5％以上，个别地段的上涨率达到了10％以上(是全国虽高的)。同时城市基础设施的改善、房子品质的提高了上海的城市面貌和居住环境，一定程度上促进了经济的发展。

但是我们经常说凡事都是有其两面性，看问题也要全面去看。房地产发展至今，可谓喜忧参半，但不可否认过去的十年中房地产是经济发展的催化剂，也很好的沉淀了社会财富。但从事物的两面性去看，房地产十年里也制造了很深的矛盾。而这些，是不容回避的。

我们上文也提到，房地产行业受到众多因素的影响，同样的房地产业对相关产业的带动作用也越来越大。相关数据表明，上海每增加1万平方米商品房销售面积，可直接或间接带动国内生产总值的增加值为311 7万元。另外，据不完全统计，房地产业发展可直接或间接带动约70个行业的发展，每增l亿元投资．可直接或间接吸纳1．5万人就业。

二、对房地产调控措施的探讨

1.从大的方向来看，未来房地产的走向选择也不外乎上三个选项：涨，跌，稳定。而新班子上来必然要立威取民心，房价继续上涨或者继续高位运行显然是被排除的。

而前面也提到，房地产的一项功能是沉淀社会民众的财富，只有让房价跌下来，老百姓的资金才能进入房地产而锁死，自然社会稳定。但是会暴跌么？如果2013年一开始房地产就暴跌30%，你一点不要奇怪。以2W每平米的价格来算，这时候房价还有16000元每平米。只是跌去了09年以来的增值部分，不会引起天下大乱的。如果现今突然暴跌，虽然能立威，取得普遍的底层民众拍手叫好，但势必会引起社会炒房群体（开发商，炒房团，手拥几套房的购房者）的不满，甚至出现无法预测的事件。所以说暴跌的可能性即使有，也不会很大。

既然房地产继续上涨或维持高位运行不可取，暴跌也不是很可能，那么就只有“阴跌”了。这也就是北京一直再说的“稳中有降”。

2.而随着我国加人WTO所带来的各种机制和环境的变化等，如全面地向国外开放市场、境外跨国公司的纷纷介人、外国资本的流人阻及我国住房货币化分配制度改革的进一步深化等因素，上海房地产业将面临一改较大的发展机遇。

前文也提到近些年来上海房地产市场发展态势良好．摆脱了20世纪90年代后期曾一度出现的低迷状态，尤其是2000年再度上扬，完成投资额550多亿元，比上一年增长7．00％。经过10多年的开发经营，上海的房地产行业正日趋成熟理性化，房地产市场正以其独特的魅力吸引着越来越多的海内外投资者来此投资创业。例如1998年财寓论坛全球500强企业上海年会的成功举行和在今年成功举办APEC会议的大好形势下，国外众多投资者都将目光聚集上海(尤其是浦东)。但由于前些年的投资积累和新形势下投资需求的增加，而房地产市场有效需求的扩张始终是一个渐进的过程。因而，房地产市场激烈竞争的格局没有根本改变，这也是入世带来的一大特色。

3. 到2012年底为止，房价肯定保持稳定，但国家也不会眼看那么多空置房就这么“烂”了。于是分化房地产市场时机就来了，即商品房市场和廉租房。

未来5年我国要建造3600万套的保障性住房，这个规划早已公布。保障性住房是解决贫富差距的重要手段，是事关全局的大事，具体怎么办？目前的调控形势来看是冻结二手房交易，把有限的刚需和部分还想捞一把的盲从者赶向新房市场，从而把财政问题拖到2013年，由此导致了土地财政的减少。土地财政减少，必然出现亏空，如何填补？房产税便是个很好的选择。房产税一方面可以增加一个稳定的税收来源，解决财政收入减少的问题。另一方面可以有效增加房子的持有成本。

三、结束语

从无到有，一再摸索改变，中国房地產市场发展至今出台了众多调控政策，近期终于把政策目标从“稳定房地产拉动经济增长”向“关注民生”转变，这是一大进步，我们心中喜悦。无论房地产的走向到底如何，但是为民生负责，确保房地产市场健康运行，坚持调控不放松应是上海乃至全国都必须遵循的。

参考文献：

[1]张永岳.新世纪新挑战新发展—上海房地产业的发展态势.上海房地[J].2001年01期

[2]赵科,朱春瑶.上海当前房地产动态及调控策略思考.科技创新导报[J]2010年35期