关于房地产企业招标采购的探讨

蒋全喜

摘要：通过有效的招标采购管理，使企业更加广泛地了解物资供需、价格变动的市场行情及供应商信用资

质状况，扩大了选择的范围，增加了采购的透明度，减少了违规操作的发生，对控制和降低采购成本，提

高企业经济效益意义重大。

关键字：房地产企业；招标；采购

Abstract: through effective tendering and procurement management, made enterprises to know the material supply and demand, price changes, market conditions and supplier credit qualification status widely , expanding the range of choice, increase the transparency of the procurement, reducing the occurrence of illegal operations, it has great significance for control and reduce procurement costs and improve the economic efficiency of enterprises .Key words: real estate enterprise; tender; procurement

中图分类号：G352.2 文献标识码： A 文章编号：

采购是企业为经营运作而进行的获得材料、设备和服务的活动，是企业获得外部资源的重要手段，对企业的市场竞争能力和地位，对于企业的生存和发展有着不可忽视的作用。对企业采购互动进行有效管理是提高企业的竞争力的重要途径之一。

近年来，为规范物资采购管理，很多现代企业都实施了物资招标采购，通过有效的招标采购管理，使企业更加广泛地了解物资供需、价格变动的市场行情及供应商信用资质状况，扩大了选择的范围，增加了采购的透明度，减少了违规操作的发生，对控制和降低采购成本，提高企业经济效益意义重大。

所谓物资招标采购就是要在完全市场化竞争的条件下，将为企业提供各类物资的合格分供方引进内部，通过合理的组织和引导，促使其进行有序的竞争，让企业最终获得优质、优价的物资。

一、物资招标采购优势的分析

1、招标采购具有公开性 招标采购面向社会，把采购的信息、宗旨、要求公布于众，使所有的人和单位都有机会参加这一活动，极大地扩大了物资的来源，使挖掘市场潜力的概率达到最大化。

2、招标采购是避免企业采购暗箱操作的重要措施 招标采购在提高采购物资质量的基础上，能最大限度的避免企业采购暗箱操作现象的发生。它既使各供应商公平竞争，从而达到采购成本最大的效果，又可以增大对采购过程的监督力度，杜绝影响采购质量的各种外界因素，有效地保护了计采人员。招标使物资采购的各个程序都走向了公开，监督、管理都有地放矢，而且更重要的是把以往的事后审计、检查，变为事前预防，从被动管理，变为主动参与。

3、 招标可以使供应成本大幅度降低 招标采购是利用市场经济价值规律这只无形的手来发挥作用的，使原材料成本向其真实价值靠拢。它剔除了人为的因素，靠价值杠杆单独发挥作用。投标过程中，很多供应商认真仔细地计算自己的供应成本，标定利润差额，谨慎地填写标书，真实反映其最低线。中标与否决定于产品质量、产品价格、企业信誉以及售后服务的情况，这些都客观具体，无可通融。

4、物资招标采购的最大优势就是不断提升企业的整体经济效益 近年来，物资招标采购在我国企业越来越广泛地应用，并取得了一定的效果。招标采购是目前我国众多企业加强物资采购管理、降低企业成本、提高经济效益、防止企业资产流失以及从源泉头上预防和治理的有效办法之一。对物资实施招标采购是降低企业制造成本的重要途径。

企业招资招标采购的主要目的是在保证标的物资质量的前提下，有效降低设备和原材料的采购成本，同时注意防范采购风险。因此，有效地实施物资招标制度，对于生产企业来说，可以最大限度的降低各种物资、材料的采购成本，减少企业的成本压力，大大提高了企业的总体效益。

二、现代企业完善和改进物资招标采购管理的具体措施

1、建立与本企业管理机制相适应的招标采购制度

在实行招标采购以前，不少企业物资采购管理。一般都是通过职能部门以合同管理的方式来实现。物资采购部门凭借自己所掌握的市场行情，在“货比三家，择优采购”的原则下，通过合同谈判的方式，确定物资采购的数量、质量及价格，并力求质量最好，价格最低。但这种模式存在很大弊端；一是企业物资采购工作成效大小，购进物资的质量价格高低，均受采购人员业务水平，思想素质高低和信息灵通程度的影响。二是容易导致一定程度上的不公平，不合理现象，个别人可能钻管理上的空子，搞感情采購，关系采购等；三是容易产生暗箱操作现象，形成采购漏洞，造成资产流失。因此，首先应该根据国家的招标投标法实行招标，并且严格监督。再就是招标前应该尽可能的形成大批量采购，形成规模效应。

2、加强培训，提高采购人员业务能力

采购不仅是购买东西的简单行为，它更是一门专业技术。国外企业的采购人员，往往由工程师来担任，其原因就是因为采购需要专业知识。采购人员应熟悉业务，具有能满足工作要求的业务素质。具体包括：掌握业务合同的谈判、签约的程序和方法：掌握企业采购政策和与采购、采购质量控制有关的书面程序并能在工作中认真贯彻执行；了解顾客和供应商的需求，能熟练使用计算机及其它信息技术；具有考虑综合成本的头脑，能充分领悟整体供应链的要求；具有扎实的专业技术知识，具有与采购货品有关的技术、质量等专业知识，包括理化特征、检验和判定质量好坏的标准和方法等。

3、是参与物资招标采购人员要发扬科学严谨、求实求是的工作作风。把大事做好，小事做细，细节做精。自觉加强学习，不断优化知识结构，运用科学发展观统领经济活动，履行好工作职责

4、对采购人员进行激励

激励机制的直接目的是调动采购人员的积极性，谋求组织利益和个人利益的一致。主要有：（1）威胁激励。威胁激励适用于经济萧条、衰退或企业发展面临困境的情况。这时企业市场份额减少，面临破产或被兼并重组的危险。为了渡过难关，企业需要裁员或减少工作岗位，因此员工面临着失业的危险和竞争的压力。这个时候就可以采用威胁激励，促使员工加倍努力工作，争取获得工作和薪水，避免被裁员或降职。（2）奖励激励。奖励激励就是企业采用奖金、红包、付加班费等经济手段鼓励采购人员努力工作，提高工作绩效，以使企业提高采购效率，获得更多的利润。（3）工作丰富化激励。这是指给员工提供更多发展机会，丰富工作内容，增加工作责任。可采取为采购人员提供参与企业管理和决策的机会、更多的培训机会和实现自我的机会等形式。这三种激励基本涵盖了企业对采购人员激励的形式，三者各有利弊，企业应根据具体情况区别对待和解和使用。

5、对供应商进行激励

采购是企业为满足特定需要而发生的外部购买行为，在这种行为中，供应商和客户之间的利益关系并不完全一致，必须在变动的采购利益关系中准确界定企业的利害关系，并以此为基础开展采购行为。对供应商进行激励有：（1）价格激励。价格对供应商有明显的激励效果：高价格能增强企业的积极性，不合理的地价会挫伤企业的积极性。为了实现对供应商的激励而提高采购效率，应该从价格上给供应商一定的优惠，给与一定的几个折扣，保证供应企业与采购企业间合作稳定、运行舒畅。（2）订单激励。对供应商而言，获得更多订单是一种极大的激励。一般情况下，一个制造商拥有多个供应商，这些供应商之间的竞争来自于制造商的订单，给予更多的订单能够起到对供应商的激励作用，促进其行为的合理化。（3）信用激励。信用是企业的无形资产，反映企业的社会地位（包括经济地位、政治地位和文化地位）。信用好坏是影响供应商业务收入的主要因素之一。因此，作为采购方的企业应该在信誉问题上下功夫，通过为供应商作义务宣传提高其信用度，以达到激励供应商的目的。（4）关系或级别激励。企业应根据与供应商的交易经验，对供应商进行等级评价，依照价格、质量、交货期、信用等标准将供应商划分为不同的等级，与各方面条件都比较好的供应商建立长期合作关系。（5）参与制造。将供应商、经销商甚至用户结合到产品的研究开发工作中来，按照团队的利益展开全面合作，形成一种激励机制，使供应商行为积极化。

三、抓住企业物资招标采购中质量和价格重点

采购质量和价格是企业物资招标采购中的重中之重。一般来说，招标采购工作是质量在前，价格居中。作为招标方，要正确处理质量与价格的关系，按照“同等质量比价格、同等价格比信誉”的原则，实行公开招标。企业物资公开招标采购一般是在公共媒体上发布招标公告，将物资需求信息公开化，扩大对供应商选择的余地。通过供应商资格审查程序，可以把不具有规定资质或质量保证能力差的供应商淘汰出局。企业需要在物资招标文件上明确承诺，不以最低价作为中标的唯一标准，因为价格太低就不能确保产品质量，势必带来在产品生产过程中偷工减料、影响产品质量的隐患。跟企业物资招标采购中的价格因素有关的是企业资金运作，目前拖欠货款已经成了企业之间司空见惯的事情，它破坏了企业之间的诚信，而缺乏诚信必然会增加后续业务的交易成本，供应商往往会以提高商品价格的方式将财务费用转嫁给买方，从长期看企业并不能从中拣到便宜。因此，企业应努力提高资金运营能力，减少存货，及时清理债权债务，必要时应进行多种形式的融资，为企业物资招标采购筹集充足的资金。

四、对采购权力进行约束

我国许多企业在采购环节中都存在权力集中现象。采购权力集中于少数领导手中，采购管理部门形同虚设，采购活动失去监控。表现为：采购无计划，盲目采购、乱采购；采购论证、评审不到位，缺乏市场调查分析，资金、生产双受损；采购不公开招标，或招标不规范；签约不认真执行合同法，有的甚至不签采购合同，事后也对合同的执行情况不闻不问，有的报销数额竟大大高出当时市场价格或合同价款，造成损失浪费；采购验收不严，帐物不符，导致经济纠纷，使企业蒙受经济损失等。采购部门应建立规范的内部管理体制，根据采购性质和任务明确各岗位的工作描述，确定采购人员的权利和义务，尽力决策民主、权利受控的采购运行机制。首先有效控制采购决策权，建立权力受控的内部权力制衡机制，对重大采购

活动进行集体、民主决策。其次有效控制采购管理权，将采购计划权、招标询价权、市场采购权、验收结算权等采购管理权的职权主体分离。采购计划权由采购单位掌握，采购管理部门负责对采购计划实施审批权，招标询价权由采购管理部门掌握，市场采购权由采购业务部门验收结算权由采购单位及财务部门掌握。各环节责任明确，互不干预，相互制衡。只有把过于集中的采购权力分散，权力受控，才能有效的遏制采购中的腐败。

五、对采购进行监督约束

监督约束包括两方面：管理者对采购人员的监督和采购人员之间的互相监督。采购环节要形成预防为本、制约到位的监督保障机制。首先，建立廉洁采购奖惩责任制。明确责任，严格考核，增强采购者的管理意识和廉政意识，对采购中严格遵守采购管理制度、节约多、采购质量最高的采购人员给予一定的物质及精神鼓励：对采购决策失职或有不廉洁行为者则予以责任追究。鼓励节约采购成本，提高采购质量，推动廉洁采购。第二，坚持监督部门监督与群众监督相结合，使监督公开化、经常化、制度化.通过建立制度，开展企业采购效能监察，让监督部门全程参与到采购活动中，加大人事前监督力度，做到防患于未然：通过发动群众参与监督，从群众中和市场上聘请特邀监察员，对企業采购行为进行公开民主评议和监督举报，对民主评议不合格的采购人员和供应商进行处理，发现违纪违法问题及时查处，并将查处结果公诸于众。

在企业物资管理中推行招标采购制度，就是将竞争机制引入物资采购的过程，是企业适应市场经济要求、拓宽采购渠道、优化采购质量、节约采购资金、降低采购成本的重要措施。同时，也是规范企业采购行为、强化采购监督、抑制浪费现象和****现象的有效手段。