楼市“回暖”的背后

□文/陈澜中

自6月8日央行宣布降息以来，一直处于楼市调控博弈之中的商业银行、房地产开发商都不再淡定。一些商业银行重新推出首套房贷9折，甚至是8.5折的利率优惠措施。与此同时，一部分开发商也开始对房价进行“试探性回调”。

作为回应，楼市似乎出现了一些回暖迹象。根据杭州市住房保障和房产管理局统计的资料显示，6月份，杭州主城区内共成交住宅6747套，刷新了楼市调控以来的月成交记录。而在武汉、深圳等城市，甚至出现了排队购房、开盘售罄的现象。

在房地产调控进入攻坚阶段的大背景下，楼市却意外回暖。之所以会出现这样复杂的局面，主要原因有二：

第一，一些地方政府不断推出试探性的楼市“松绑”政策，使市场产生了房地产调控政策微调的预期。自房地产调控政策实施以来，成都、重庆、佛山、芜湖、上海等多个城市在“限购”、“税收”等领域推出了针对房地产政策的试探性“松绑”措施。虽然这些措施均被迅速叫停，但是这些“松绑”措施的不断推出，还是使市场产生了房地产调控政策方向会调整的预期。

笔者认为，地方政府不断推出楼市“松绑”措施，实属无奈之举。究其原因，还是现实的困境所致。2010年，全国土地出让收入约为2.7万亿元，相当于同期地方财政收入的66.5%。楼市遇冷带动地价下滑，使得财政收入立即捉襟见肘。由于财政直接关系到政府在民生、保障社会稳定等领域的政策能否顺利实施，因此地方政府理所当然的会选择救市以保证其财政收入的稳定。

另一方面，一些地方政府还没有转变其“GDP至上”的传统思维也是导致“松绑”政策层出不穷的主要原因之一。根据国家统计局发布的资料显示，我国经济增长正在减速。导致减速的原因固然与欧美经济不景气有关，但与国内的房地产投资减速关系更大。从行业上看，钢铁、工程机械、水泥建材等重工业率先出现下滑，时间拐点出现在2011年第3季度，这个时点与房地产投资减速的时点基本一致。由于房地产产业与多个产业密切相关，楼市的回暖会使新房开工面积增速上升，从而刺激诸如钢铁、工程机械等重工业产品的销售，并进一步推动轻工业增速的回升。因此，刺激房地产是短期内解决经济增速放缓的最好方法。

第二，我国宏观经济近来的走势使得房地产投机重新成为可能。多年的房地产调控政策博弈已使我国市场上的投资者形成了相对一致的政策预期，即当我国经济增长速度出现下降时，中央就会放松房地产调控政策以刺激经济。始于2010年的本轮房地产调控政策，直到2011年第三季度才开始逐渐显示其效力。市场对于放松房地产调控的预期之强，由此可见一斑。今年一季度，我国GDP同比增长8.1%，增幅已经连续五个季度出现下降。经济减速的趋势日趋明显，因此市场普遍预测中央政府会重新刺激房地产开发投资以提振我国经济。

而日前央行打出的一系列刺激经济的组合拳，使得投机商人重新看到了在楼市投机获利的可能性。限购令等房地产调控政策就成为了一些机构和个人投资者从楼市中获利的最后障碍。这些机构和个人投资者或为获利，或为试探中央政府的政策底线，不断制造房地产市场回暖的假象。近日来“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”等虚假报道层出不穷，恰恰说明了各利益相关方围绕房地产调控政策的博弈，已经到了较为紧张的地步。

综上所述，笔者认为，目前我国楼市出现的所谓“回暖”，实则是一个伪命题。虽然从数字上看，楼市在成交量等方面确实有所回升，但本轮所谓楼市的回暖并非建立在供求结构变化、宏观经济环境改善等正常市场力量的作用之上，而是因人为炒作、散布虚假消息等非理性因素所致。因此，房地产行业所处的宏观环境并未出现实质性变化，中央对房地产调控的政策也不应有任何转向。

事实上，中央有关部门对此一直有着清晰且明确的认识。6月12日到6月18日短短一周时间内，发改委、央行、银监会、住建部新闻发言人先后四次公开辟谣。如此密集的辟谣频率，是史无前例的。但是，在楼市“伪回暖”的背后，是地方政府职能不清晰、投机力量活跃等深层次原因的作祟。要想从根本上引导我国房地产行业回归理性，有关部门还需做出更多努力。除了要强调房地产调控的决心外，还需改变政府职能，改善经济运行环境，这样才能从根本上使楼市回归理性。