内蒙古准格尔旗房地产产业关联度研究

王洪玲，孟广文

（天津师范大学 城市与环境科学学院，天津 300387）

内蒙古准格尔旗房地产产业关联度研究

王洪玲，孟广文

（天津师范大学 城市与环境科学学院，天津 300387）

基于灰色关联理论，采用定量和定性分析相结合的研究方法，探讨了内蒙古准格尔旗房地产业与三次产业产值以及第二和第三产业细分行业的关联程度.研究结果表明：准格尔旗房地产业是带动三次产业发展的核心力量，它与三次产业间的关联程度依第三、第二和第一产业顺序递减，其相关产业类型偏向资本原材料和物质加工型，并且存在与其相关产业的后向关联度较高、前向关联度较低等问题.

准格尔旗；房地产；灰关联分析；三次产业

随着经济的发展，住房消费的不断提高受到人们的广泛关注.房地产是国民经济发展的支柱产业，与国民经济众多产业部门相互依赖、相互影响，因此，它和其他产业的产业关联度影响着政府对房地产的调控政策.作为一个资源密集型的小城市，内蒙古准格尔旗在第十届全国县域经济基本竞争力与县域科学发展评价中，位列全国百强县第20位，西部百强县第1位.研究内蒙古准格尔旗房地产的产业关联度对加快发展第三产业、优化产业结构、转变经济增长方式起到了指导作用.同时，相关研究为协调房地产业与各产业部门的关系，满足工业化和城镇化对住房的需求提供重要参考，并为政府制定产业发展政策、合理安排产业发展规模等提供重依据.

针对准格尔旗产业结构单一的现状，目前大部分研究只强调大力发展第三产业中的现代服务业和现代旅游业，很少涉及第三产业中房地产业的发展而且对房地产的研究也只局限于定性的描述，缺乏定量的分析.针对准格尔旗相关统计资料样本小、时间序列短的特点，本研究利用灰关联理论，分析了内蒙古准格尔旗地区房地产业与三次产业的产业关联度，进而提出准格尔旗未来房地产业和相关产业发展的思路与建议.

1 准格尔旗房地产产业关联模型的建立

1.1 研究方法

灰关联分析是一种基于行为因子序列的微观或宏观几何接近，分析、确定因子间的影响程度或因子对主行为贡献测度的一种分析方法.灰关联分析主要是对态势发展变化的分析，即对系统动态发展过程的量化分析，它根据因素之间发展的相似或相异程度来衡量因素间接近的程度［1］.

系统分析中，常用的定量方法是数理统计法，如回归分析法、方差分析法、主成分分析法和主分量分析法等，虽然这些方法解决了许多实际问题，但它们往往要求大样本，且要求样本具有典型的概率分布，而这在实际中往往难以实现.由灰色系统理论提出的灰关联分析法则不受这些局限，它可以在不完全信息中，通过一定的数据处理，在随机的因素序列间找出所要分析研究的各因素的关联性，发现主要矛盾，找到主要特性和影响因素.灰关联度可分为局部性灰关联度和整体性灰关联度2类，两者的主要差别在于局部性灰关联度只有一个参考序列，而整体性灰关联度的任一序列均可作为参考序列［2］.鉴于准格尔旗数据资料的状况以及局部性灰关联度分析法的计算量相对较小，本研究采用局部性灰关联度分析法.

1.2 数据来源与指标体系的选取

考虑数据的准确性和代表性，本研究主要采用内蒙古准格尔旗统计局编制的2005—2008年准格尔旗统计年鉴中相关的产业数据.

房地产业是区域经济发展的主要力量，因此选取房地产业和三次产业的总产值来分析房地产业在产业发展过程中对三次产业的影响程度.房地产业是第三产业中的重要部门，因此选取第三产业中与房地产密切相关的交通运输、邮电通讯、批发零售和住宿餐饮等细分行业在2005—2008年的产值情况作为指标体系；此外，考虑到房地产业与第二产业许多部门也存在关联，因此选取第二产业中的建筑业和非金属矿物制品业等细分行业作为指标体系，准格尔旗房地产业灰关联分析指标体系如图1所示.

图1 准格尔旗房地产业灰关联分析指标体系Fig.1 Grey relational analysis indicator system for real estate in Zhungeer

1.3 灰关联模型的建立

灰关联分析实质上就是比较数列曲线到参考数列曲线几何形状的接近程度.一般来说，几何形状越接近，变化趋势就越接近，关联度也就越大.因此，利用灰关联分析法对房地产业与其他产业相互关系的适宜程度进行测度，可视为对房地产业和各相关产业关联程度的测度.灰关联模型建立的具体步骤如下：

（1）确定比较数列和参考数列

确定参考数列为房地产业总产值X0＝｛X0（k｜k＝1，2，…，n｝，又称母数列；比较数列为准格尔旗三次产业的产值X i＝｛X i（k）｜k＝1，2，…，n｝（i＝1 2，…，m），又称子数列.

（2）原始数据变换

由于各产业的指标值具有不同量纲，比较时很难得到正确的结构，为了便于分析，保证各因素具有等效性和同序性，需要对原始数据进行处理，使之无量纲化和规一化.在灰关联分析中进行数据变换的常用方法有初值化处理和均值化处理，本研究选用初值化处理的方法.

（3）灰关联系数的计算

灰关联系数的计算公式如下：

（4）灰关联度的计算

灰关联度是各产业间关联的量度，由灰关联系数演变而来.计算灰关联度的方法有面积法和平均值法，本研究采用平均值法，即

式（2）中：γ为子序列与母序列的关联度；n为两比较序列的长度.根据灰关联度的大小，可以确定参考数据列与比较数据列的拟合程度.灰关联度越大的产业与房地产业的相互依赖程度越密切，房地产业的发展对该产业的拉动效应越明显［3］.

2 准格尔旗房地产业关联度实证分析

2.1 研究区概况

准格尔旗位于内蒙古西南部、鄂尔多斯市东部，地处东经110°05′～111°27′、北纬39°16′～40°20′.2008年总人口为291 336人，GDP达到395亿元，人均GDP为124 371元，三次产业的比例为1.7∶64.2∶34.1.准格尔旗房地产业的发展非常迅速，2008年完成房地产投资8.86亿元，全年商品房屋施工面积69.6×104m2，竣工面积为69.6×104m2，与2007年相比增长43.2%；商品房销售面积为49.8×104m2，与2007年相比增长20.3%.城镇人均住房建筑面积由2000年的13.9m2增加到2008年的31.68m2，增长53.2%；农村居民人均住房面积达到35.89m2.虽然2008年准格尔旗房地产业的总产值已达到27 836万元，但其占GDP的比重仅为7%，仍具有良好的发展潜力.

内蒙古准格尔旗“十二五”规划预测，2015年准格尔旗人口将达到45万，中心城区用地规模达到240km2.人口增加和城镇化发展导致住房需求不断的上升，同时，作为资源型城市，准格尔旗正由第二产业为主导向第二、三产业协调发展的产业格局转变.要加快发展资源型城市相对薄弱的第三产业就要优化产业结构，而作为第三产业的重要组成部分，房地产业具有关联度高、带动力强的特点，是国民经济的支柱产业.研究房地产业与其相关产业的产业关联度对促进房地产市场持续健康发展、提高居民住房水平、改善居住质量、促进消费、扩大内需、拉动投资增长、提升第三产业发展水平以及保持国民经济持续快速健康发展具有重要意义［4］.

2.2 房地产业与三次产业的灰关联分析

与数理统计方法不同，灰关联分析并非原始数据越多计算结果越可靠.灰关联分析主要是对系统的动态发展趋势进行量化分析，尽管历史信息对研究系统具有一定作用，但新信息往往更能反映系统最新发展的趋势，因此，与现今接近时期的信息价值更大［3］.本研究选取2005—2008年准格尔旗三次产业的产值作为原始数据［5］，如表1所示，通过灰色关联分析来度量三次产业间的灰关联度.

表1 准格尔旗三次产业及房地产业产值Tab.1 Value of three industries and real estate in Zhungeer万元

根据灰关联度的计算方法，取ρ＝0.5，计算得到Δmax＝1.778 44，Δmin＝0，根据式（1）分别计算房地产业与三次产业的灰关联系数，结果如表2所示.

表2 准格尔旗房地产业和三次产业的灰关联系数Tab.2 Grey relational coefficients of three industries and real estate in Zhungeer

再根据式（2），经过整理得出准格尔旗房地产业与三次产业的灰关联度，结果如表3所示.

表3 准格尔旗房地产业和三次产业的灰关联度Tab.3 Grey correlation of three industries and real estate in Zhungeer

由表3可以看出，房地产业与第三产业的灰关联度最高，其次是第二产业，与第一产业的关联度最低.房地产业和第三产业关联度高与其本身性质有关，作为关联性强、附加值高的产业，房地产业涉及开发、管理和经营等众多方面，它与第三产业的方方面面具有密切联系，对国民经济的推动作用也集中表现在第三产业［6］.

2.3 房地产业与第三产业各细分行业的关联分析

为了深入了解第三产业和第二产业与房地产的关系，本研究将第三产业和第二产业中的行业细分，分别计算它们和房地产业的灰关联度.选取2005—2008年第三产业内部的代表行业，取它们的产值作为比较数列，房地产业的产值作为参考数列，如表4所示.

表4 准格尔旗第三产业各细分行业的产值Tab.4 Output value of tertiary industry sub－sectors in Zhungeer 万元

取ρ＝0.5，计算得到Δmax＝1.408 396，Δmin＝0，再根据灰关联度的理论得出准格尔旗房地产业和第三产业各行业间的灰关联度，计算结果如表5所示.

分析表5中数据可知，准格尔旗房地产业和信息传输、计算机和软件业，金融保险业，文化、体育和娱乐业的灰关联度最大，排在前3位.交通、教育和公共服务等行业的灰关联度居中，这说明房地产业对社会服务业，交通运输、仓储和邮电通讯业以及教育业等传统服务业具有基础性的影响作用.租赁和商贸服务业、住宿和餐饮业、批发和零售贸易业与房地产业的灰关联度排在最后，说明房地产业对这些行业的拉动性较小［7］.

表5 准格尔房地产业与第三产业各细分行业间的灰关联度Tab.5 Grey correlations between real estate and tertiary industry sub－sectors in Zhungeer

2.4 房地产业与第二产业各细分行业的关联分析

根据灰关联理论，取ρ＝0.5，计算得到Δmax＝8.361 671，Δmin＝0.准格尔旗第二产业细分行业的生产总值以及房地产业与第二产业行业内部的灰关联度如表6和表7所示.

表6 准格尔旗第二产业各细分行业的产值Tab.6 Output value of secondary industry sub－sectors in Zhungeer 万元

由表7可以看出，非金属矿物制品业、化学原料及化学制品制造业以及建筑业与房地产的灰关联度最高，居于第二产业的前3位.电力、热力的生产及供应业，工艺品及其他制造业，石油加工、炼焦及核燃料加工业与房地产业的灰关联度居中，保持在0.8～0.87之间.而房地产业与饮料制造业、黑色金属冶炼及压延加工业的关关联度最小，分别为0.73和0.63.

表7 准格尔旗房地产业与第二产业各细分行业间的灰关联度Tab.7 Grey correlations between real estate and secondary industry sub－sectors in Zhungeer

2.5 房地产业与各细分行业的灰关联度排序

结合准格尔旗房地产业与第二、三产业各细分行业的灰关联度分析，将灰关联度进行排序，结果如表8所示.

表8 准格尔旗房地产业与第二、三产业各细分行业的灰关联度Tab.8 Grey correlations between real estate and various subsectors of secondary industry and tertiary industry in Zhungeer

从表8中可以看出，非金属矿物制造品业，化学原料及化学制品制造业，建筑业，电力、热力的生产及供应业，工艺品及其他制造业以及信息传输、计算机和软件业与房地产业的灰关联度较高，均在0.85以上.教育和交通运输等前向关联产业与房地产业的灰关联度较低，基本在0.67左右.住宿和餐饮业、批发和零售贸易等传统服务业与房地产的产业灰关联度最低，在0.6～0.65之间.

3 结果分析与探讨

通过对内蒙古准格尔旗房地产业与三次产业以及第二、三产业各细分行业的关联程度进行分析，得到以下结果：

（1）房地产业与三次产业间的灰关联程度依第三、第二和第一产业顺序递减.通过分析准格尔旗房地产与三次产业的灰关联关系可以得出，房地产业对准格尔旗经济发展的影响力依第三、第二和第一产业顺序依次递减.房地产业具有关联度高、带动性强等特征，它对第三产业的发展具有基础作用，将会作为核心力量带动准格尔旗第三产业以及整个经济的发展.

（2）准格尔旗房地产业与新型高科技产业关联度高.房地产业的发展与第三产业中信息传输、计算机和软件业的灰关联度最大，说明准格尔旗房地产业的发展和新型高科技产业关联度高，这一方面是因为准格尔旗政府充分重视信息产业的发展，不断加大信息业的投入；另一方面是因为准格尔旗的发展充分利用了电子商务和现代信息技术，建立了房地产管理信息系统，用信息化手段来提高房地产开发、经营和物业管理的水平［8］.房地产业的发展和新型高科技产业的关联度高体现了房地产业发展的一种趋势，即要从目前粗放式增量型的发展过渡到集约化内涵式就要提升新型高科技的技术含量，并将其运用于房地产开发、建设、销售等各个环节.

（3）准格尔旗房地产业过度依赖金融保险业.房地产业和金融保险业的灰关联度排在第二说明准格尔旗的房地产业过度依赖金融保险业.这导致房地产业面临着巨大的风险，包括由于市场供求状况的变化导致的资产价格变化所带来的市场风险，房地产业过分依赖金融保险业还会带来流动性风险、利率风险和信用风险.这种格局可能造成房地产业的发展无序和市场价值虚高，房地产投机和炒作气氛浓重，进一步发展可能导致房地产发展过热，甚至出现房地产泡沫酿成危机［9］.

（4）准格尔旗房地产业与其相关产业的后向关联度较高、前向关联度较低.后向关联是指一个产业对向自己供应产品或服务的产业或部门的影响，前向关联是指某产业对将本产业的产品或服务作为生产资料的产业或部门的影响［10］.非金属矿物制品、化学原料及化学制品制造业以及建筑业是房地产的后向关联产业，为房地产业的发展提供了充足的原材料，而房地产的发展也进一步促进了建筑业和化学原料等行业的发展.这些行业的发展强烈地受到了房地产业的影响，说明了准格尔旗房地产业与其相关产业的平均后向关联度较高［11］；而教育、交通运输和住宿餐饮等前向关联产业和房地产业的灰关联度较低，说明房地产业与其相关产业的平均前向关联度低，对国民经济其他产业部门的前向推动能力较弱，反映了准格尔旗经济服务化程度和生活质量层次较低［12］.

（5）相关产业类型偏向资本原材料及物质加工型，对服务性产业带动作用较弱.准格尔旗房地产业的发展对服务业带动作用较弱，特别是和第三产业中传统服务业的灰关联度很小，这说明准格尔旗传统服务业领域深受准格尔旗外来人口少、资金投入不足等因素的限制.从与第二产业各细分行业灰关联度角度分析，关联度高的产业类型基本偏向于资本原材料及物质加工型［13］，这说明准格尔旗房地产业正处于“数量扩张”的阶段，经济增长方式以物质和资本拉动型为主，这是因为房地产业的中间投入较高，集约程度低，发展粗放，这必然导致房地产业市场竞争力进一步弱化［14］.

4 结论

针对准格尔旗房地产业发展过程中存在的问题，需要从专业化、市场化方面加大力度，继续加快准格尔旗工业化和城镇化步伐，为房地产业的发展奠定总体经济实力；加强宏观调控和制度建设确保土地市场的规范化和市场化，规范房地产产权交易关系，转换政府角色，营造房地产业的良好发展环境［15］；加强准格尔旗房地产业自身建设，充分重视房地产业在第三产业以及国民经济发展过程中的作用，使其成为第三产业发展的核心力量，引导关联性强、附加值高的相关产业发展，不断优化房地产业及其相关产业的产业结构，增加科技含量，稳步发展后向关联产业，加快发展前向关联产业，使准格尔旗房地产业的发展注重拓展房地产业的流通和服务领域，由目前粗放式增量型向集约化内涵式过渡，由物质资本拉动型向服务推动型转化［16］.

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Study on correlation of real estate industry in Inner Mongolia Zhungeer

WANGHong－ling，MENGGuang－wen

（College of Urban and Environmental Science，Tianjin Normal University，Tianjin 300387，China）

Basing on grey theory，the relationship between real estate industry of Inner Mongolia Zhungeer and total output value of three industries，and the relationships between the real estate and business of the second or tertiary industries are analyzed using the method of quantitative and qualitative.The results show that the real estate industry of Zhungeer becomes core strength to promote three industries'development，the correlation of real estate and three industries along the third，second，the primary industry decreases.The type of related industries tends to raw material and material processing，and the real estate has the disadvantages of higher average backward linkages and lower average former linkages and so on.

Zhungeer；real estate；grey relational analysis；three industries

F203

A

1671－1114（2012）01－0054－06

2011－06－28

王洪玲（1986—），女，硕士研究生.

孟广文（1960—），男，教授，主要从事城市与区域规划方面的研究.

（责任编校 纪翠荣）