浅谈房产拆迁的成本管理

陈慧琳

（大庆市萨尔图区房产管理站，黑龙江 大庆 163316）

前言

由于在传统体制中，房屋的拆迁实行的安置办法具有浓厚的计划经济色彩，因此，拆迁中产生的矛盾并不十分突出；而随着城市房屋拆迁市场化运作的逐步实行，城市危旧房屋拆迁改造的规模也越来越大，涉及的问题也更为复杂，矛盾日益突出。广大的被拆迁人、房屋使用人遵守拆迁法规，积极配合拆迁，为城市的建设和发展做出了的贡献，但也存在对拆迁成本管理的措施不当，损害了拆迁人的利益，严重阻碍了城市建设的顺利进行。综上，为体现公平原则和与时俱进的精神，为解决当前普遍存在的拆迁难题，提供了拆迁成本的有效管理和控制。

1 房产拆迁的成本组成

相比其他经济措施，房产拆迁的成本管理更为复杂，不仅项目的时间可能比较长，而且动迁的工作有要求细致高效。因此，房产拆迁的成本具有其自身的特点，成本核算上也存在一些问题。

首先，房产拆迁的成本不能进行随意分摊。用于拆迁的部分房产成本没有根据实际用途转出，有时相关内容根本不做任何分摊。由于成本费用分摊的随意性，造成拆迁工程成本的核算部分脱离实际情况，无法及时提供真实完整的成本资料。

其次，在拆迁工程中，实物工作量与财务的账面成本结转不一致。在购买或自建拆迁用房等项目上，没有制定规范的操作程序，造成拆迁工程成本核算的依据无法及时取得，导致成本核算缺乏真实性，给经营决策造成影响。

最后，在拆迁工作中，人力成本难以计量。拆迁工作需要大量的时间和耐心，需要切实的向被动迁对象进行讲解，有效的进行安置工作。工作中不确定性较大，花费的人力和其他成本难以具体计量，相关费用难以审核，这部分成本既不透明也难以控制。同时，加上相关财务人员水平不高的情况也经常出现，往往不重视建设过程的成本管理，致使成本反映不真实，造成房产拆迁成本无从考核。

2 成本控制策略及程序

房产拆迁作为耗费大量资金和人才资本的社会行为，需要对土地资源、政策资源、人力资源以及技术资源等进行有效的整合，来实现目标。同时，作为具有社会属性、技术属性及生产属性的社会行为，造成了其产品成本控制的复杂性。对于其成本管理工作的开展，应给予重视，应根据实际情况，加强成本管理观念的创新，切实开展具体的成本控制工作。

2.1 成本系统管理观念的创新

长期以来，房产拆迁工作的成本管理时往往比较重视某一领域或阶段成本的控制，而忽视对其他领域或阶段的成本的分析与研究。相关管理人员应该树立成本的系统管理观念，将房产拆迁的成本管理工作做为一系统工程进行，强调整体与全局，对拆迁成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析与研究。

2.2 成本控制的相关程序

如何提高成本控制工作的效率，首先必须要有明确的思路，不仅要有符合实际的考核指标，还要有有力的监督，兼顾效率与公平。对于房产拆迁工作而言，成本控制涉及内容复杂，应做好设计预算和考核指标，具体分析拆迁工作的实际情况，找出控制成本的主要内容，形成科学有效的责任成本体制。

2.3 预算管理

实行拆迁工作的预算管理是进行房产拆迁成本控制的有效手段。房产拆迁的成本管理工作始于预算的编制，终于预算的执行分析。全面的进行成本预算管理是普遍采用的现代管理模式，全面预算管理系统为房产拆迁工作的预算工作的事前编制、事中控制和事后分析提供了一个有效的手段。

3 房产拆迁成本管理的具体控制方法

3.1 行政部门成本控制

相关的行政部门主要负责相关的运营工作，要切实的担负起所承担的责任，对房产拆迁工作给予相关的支持。在房产的拆迁工作中，相关行政部门主要发生的费用在于管理费用。对于相关的从事房地产的企业而言，也应将管理费用纳入预算管理范畴，具体针对每项费用的产生进行具体分析，控制其总量，个别实行定额制，将管理费用控制在一个合理范围。

3.2 财务部门成本控制

首先，要加强相关资金管理，作为财务管理的中心环节，资金管理严重影响了房产拆迁工作的顺利进行。房产拆迁项目作为土地资源的合理开发再利用的前期项目，在整个土地资源使用项目过程中，往往是投入最大的，因此，为了保证房产拆迁工作的顺利进行，要求相关管理部门进行有效的统筹安排，合理调度，积极落实补偿金的发放。同时，在相关的资金管理过程中，对所有财务往来都要严格按规章制度办事，要把一切发生的货币资金收支、物资发出和转移，据实填制凭证，认真审核，落实个人责任范围避免出现问题。

其次，要严格执行相关计划，进行有效预算并严格执行预算，将房产拆迁的成本控制在预算内。对于超出预算的费用要按有关规定办理。对于即将要开始的拆迁工程项目，要求工程部门对该项目提前做出规划设计，财务部门根据工程图纸做出预算，并在工程过程严格监督。待项目完成后，财务部门要对支付款项等严格把关，审核成本和决算表，准确真实地反应工程成本。

最后，应坚持成本控制的长效机制，作为各级政府部门和相关企业的重要工作，房产拆迁工作的成本控制管理工作并不是短期或偶然发生工作，而是需要相关政府部门与企业共同努力才能完成的系统工程。要求相关政府的财务部门和企业的财务部门不仅应做好详细的账务明细，而要主动参与到公司各阶段的成本控制工作中。相关的财务人员需要进入实际拆迁现场，了解房产拆迁工作的实际进展状况，详细的对工作难易程度进行评估，有利于评价工作进程，做好资金安排。

3.3 拆迁工作成本控制

首先，房产的拆迁工作应事先做好明确的时间和人员安排计划。详细有效的计划是做好工作的前提条件，这样有利于相关部门和企业进行有效的资金安排和人员安排，不仅可以提高房产拆迁工作的实际效率，也可以减少不必要的人力物力等资源浪费。在拆迁过程中，应做到每户动迁对象都有固定的经办人负责，这些经办人不仅帮忙分析被动迁对象的实际情况，宣传动迁政策，签约后还需要积极帮动迁户做好相关的回迁动迁的工作。由于拆迁工作中牵扯的利益较大，因此具体将实际拆迁工作分配落实下去，做到责任到位，将动迁户利益放在首位，可以加快动迁工作的进程。

其次，应加强拆迁补偿安置成本控制，由于这将直接关系到拆迁工作的难易程度。一般来讲政府相关政策规定，该部分成本主要根据被动迁对象房地产评估值构成，一般有并且受当时当地的房地产的市场价制约。因此，具体可采取以下措施：要把握住对等的原则，尤其是在房产拆迁工作中，拆迁公司与被拆迁对象处在不对等的地位中，这不仅表现在经济地位，而且也表现在参与拆迁的主动性，补偿安置协议中所处的地位。要根据房屋种类采用有针对性的评估方法，随着加快城镇建设的步伐，带来了大量的农村房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多为农村集体土地，采用货币补偿时，往往由政府定区位地价，然后再考虑房屋重置价；要评估之前首先应明析评估对象的产权文件，产权文件是每个评估师在进行估价时，首先必须掌握的重要资料，是正确估价的基础。各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关。

4 结语

在拆迁工作中，应依法保护拆迁当事人双方的合法权益，要注意维护社会公平的原则，对拆迁当事人双方都依法予以保护。以法律为准绳来衡量，注意使社会公平在法规中得到保障，使社会公平成为拆迁人当事人双方都能够平等地享受到的权力，真正实现社会公平方面进行了卓有成效的探索和可喜的突破与创新。

[1]张镇宇.动迁安置用房价格对动迁成本的影响分析.上海管理科学，2004.

[2]王迪.从EVA看中国房地产企业的价值创造.市场周刊研究版，2005.