国内房地产金融风险分析及防范探讨

缪鸿

（中建一局集团第五建筑有限公司企业管理中心，北京 100024）

随着我国房地产行业的兴起和不断发展，房地产金融在国民经济中占有十分重要的位置。房地产的繁荣发展也给房地产金融带来了一定的风险，威胁着整个房地产行业的健康发展，同时也有可能对整个国民经济的快速发展带来不利的影响。文章对我国房地产金融风险进行了详细的分析，并有针对性的提出了相应的方法措施，提高我国房地产行业抵御金融风险的能力，促进房地产行业的见刊发展。

1 房地产金融风险概述

1.1 房地产金融风险的涵义

随着房地产行业的兴旺发展，为其提供金融服务的机构也大量的增加，由于外部环境的改变或者是金融机构自身的决策产生失误或者其他的一些不可预见的原因都有可能导致这些金融机构遭受重大的损失，包括资金或者是信用上的损失，从而造成房地产金融风险。根据金融机构所提供的金融服务的种类不同，房地产金融风险主要包括信用风险、系统风险或者其他的一些不可预料的风险。

1.2 房地产金融风险的特点

作为金融的一部分，房地产金融风险和一般意义上的金融风险具有很多的共同点，但是由于房地产金融又有自己的一些特点，主要表现在以下几个方面：

社会性。房地产金融机构自身的性质决定了其提供的服务的社会性。

扩张性。随着信用体制的不断完善和发展，从事房地产金融服务的机构和客户之间存在着债务关系，金融机构之间也有错综复杂的债权债务关系。

可控性。房地产风险并非毫无征兆突然出现的，它在发生之前也是有迹可循的，可以采取相应的措施来化解风险或者将房地产风险控制在一定的范围之内。

2 我国房地产金融风险产生原因

2.1 土地储备制度不完善

随着我国城市化进程的不断加快，大量人口涌入城市，这给城市的土地带来了巨大的压力，由于供不应求导致了土地价格的高涨，因此购买土地需要大量的资金。这就需要银行提供大量的资金用于土地的购买和开发，在我国现行的体制之下土地的储备主要由政府来完成，这就使得很容易得到大量的贷款用于购置土地。然而归还贷款主要靠的是土地的出让金，由于土地价格受到很多因素的影响而一直处于动态的变化当中这就有可能加大银行的风险。

2.2 融资渠道单一

我国的金融行业兴起相对比较晚，尤其是房地产金融更是不够成熟，国有商业银行的改革不够彻底，在这种情况下，商业银行成为房地产行业获得资金的主要手段，这使得房地产融资渠道比较单一，发生风险的概率大大的增加。

2.3 信息的不对称性

由于我国金融市场不够建全，金融信息不够透明缺乏建全的个人信用评价制度，银行在无法进行有效的风险预测，对于房地产开发的经济效益以及可能出现的风险无法准确的进行掌握，也没有办法掌握个人住房贷款者的信用情况以及还款能力。由于信息的缺乏银行无法有效的保护自己的利益。而开发商和住房贷款者则充分利用银行在这方面的漏统而谋求私利，造成银行面临着极大的道德风险。

2.4 法律、法规不健全

国内当前缺乏相关的法律、法规来规范个人的信用情况，贷款双方各自所享有的权利和承担的义务缺乏明确的规定。从金融方面的法律法规以及相关的政策制度来看，国内对于个人信用的关注程度不是很大，很少有专门的法规对其进行相应的规定，缺乏相应的法律法规来规范人们的信用活动，只有少数几部法律法规进行了笼统的规定，缺乏针对性。

3 我国房地产金融风险防范的策略

3.1 完善土地制度

在现行体制之下国内土地的一级市场完全由政府进行把持，这是由于政府可以进行土地储备，征收土地或者是对其进行转让出售，这种情况造成了政府对于一级土地市场的垄断，要想改善土地制度造成的房地产金融风险就必须对其进行突破。当前政府在收购土地的时候一般利用土地使用权作为贷款抵押，这在很大程度上违背了相关法律的精神，导致政府征地权利被滥用，政府征地的用途应该偏重于工业项目用地而不是房地产用地，这样可以有效的降低现行土地制度给银行带来的金融风险。

3.2 加强政府对房地产业的宏观管理调控，规范房地产市场有序发展

在我国国民经济中，房地产行业属于支柱产业，对于整个国民经济的稳定发展以及整个社会秩序的维护具有不可替代的作用，因此要保证房地产行业的健康稳定的发展，政府必须强化其宏观调控的职能。当前国家针对不断上涨的房价采取了一系列的宏观调控的措施，在很大程度上对房价的上涨起到了一定的抑制作用，但是没有从根本上改变房价上涨的大趋势。

3.3 拓展房地产融资渠道，培养多元化融资工具

我们可以借鉴美国、英国、德国等较早从事房贷证券化的国家的立法和实践。其次，国内房地产信托的运作方式要逐步向权益性的投资过渡。权益性的运作，主要是将信托资金运用于购买成熟物业出租或实质性地以股权方式介入房地产开发，这些是信托公司的专署领地，市场广阔。

3.4 健全房地产的法律、法规体系

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，房地产金融尤其必要，因此应建立健全与房地产贷款有关的法律、法规体系，做到“有法可依、有法必依执法必严、违法必究”，防范和减少住房金融风险，为加大住房信贷投入营造一个良好的法律基础。首先，应建立健全土地市场的法制体系。立法解决当前农村集体土地产权模糊和产权不完整、不能自由交易的问题；完善土地征用制度的相关法律法规，合理明确农民和集体经济组织的补偿标准；加大土地市场的执法力度，打击土地出让中的官商勾结现象，平抑地价，从而抑制房地产上涨过快出现泡沫给我国金融机构带来金融风险。其次，完善房地产融资的相关法律规章制度。针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。

3.5 建立个人及房地产企业信用制度

国家应该颁布相关的法律法规，建立健全完善的个人和企业信用等级制度，从而解决当前国内普遍存在的企业和个人信用信息不对称的现象。随着个人和企业信息制度的建立能够及时的使银行了解贷款这得信用情况，看起是否具有相应的还款能力，从而保证银行能够及时的收回贷款，消减银行因为个人和企业的道德而造成的金融风险。

3.6 健全信息传递机制

建立健全相应的信息传递机制，从而使银行能够及时的获得相应的信息，对信贷市场的情况能够及时的了解，从而及时有效的防治信贷舞弊以及骗取贷款的行为发生。采取相应的激励措施，鼓励银行员工早工作中严格审查，降低金融风险的可能性。对于一些及时还贷的企业应该给予适当的优惠政策，适当的进行鼓励。

3.7 加强房地产金融监管力度

理论上的“道德风险”是在信息不对称的情况下产生的,成熟资本市场的重要经济功能就是信息对称程度的提高,资本市场的监管体系,保证了信息的完整披露。为防止出现舞弊、隐瞒等现象,要建立专门的监管机构,加强监管力度,实行独立的监督,监督银行、开发商和信贷个人的行为,及时治理不正确的和违反政策规定的不良行为,有效的保证金融市场正常运行,切实保证金融市场的稳定发展，消除由于信息不对称带来的“道德风险”。

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