“小产权房”再遭禁

　　11月9日，国土资源部召开通气会，表示将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。
　　
　　11月9日上午，国土资源部地籍管理司司长朱留华在北京国土资源部新闻通气会上向记者确认：尽管难度很大，但国土资源部仍力争用三年时间，即在2012年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作。
　　自2006年建设部发出《关于购买新建商品房的风险提示》以来，国家多次出台对小产权房的处理意见。这场与小产权房的攻坚之战，已经到了剑拔弩张的时刻。
　　
　　封杀缘起
　　“小产权房”从一出生就被打上了违法标签，政府部门曾屡次发禁买警告，停工停售甚至拆除的整治动作也没断过。早在2006年6月，建设部发出的《关于购买新建商品房的风险提示》就明确表示：不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，这种“小产权房”不能办理房产证等合法手续，合法权益不受法律保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。
　　2010年针对小产权房问题，国务院做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。2010年颁布的中央一号文件明确规定，力争用三年时间完成农村集体土地确权登记发证工作，即明年（2012年）年底前必须完成。
　　然而，生命力极强的“小产权房”不但没有被控制住，反而使利益格局更加复杂，让政府陷入更难解决的“两难境地”。自今年5月6日国土资源部联合财政部、农业部下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》以来，在农村集体土地确权登记发证上遭遇了一部分政策问题，导致相关工作进展较为缓慢。
　　为推动确权登记发证工作顺利进行，国土部近日又下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》。朱留华在发布会上表示：“尽管囿于农民自身权利意识薄弱，地方政府积极性不高等因素，但截至目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%，到今年年底应该会有一个更好的结果。”
　　
　　禁令解析
　　在加快推进农村集体土地确权登记发证进程的同时，最新《意见》中明确提出要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。
　　“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿不规范造成严重后果的，严肃追求有关人员责任。”
　　对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，朱留华称，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。
　　同时，《意见》规定，对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称，以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。
　　
　　合法化问题凸显
　　然而，一旦农村集体土地和国有土地可以同等条件下转让，小产权房的合法化问题将随之浮出水面。
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌直陈，农村集体土地盖的房子，在本村的农村户籍人员之间流转买卖，是合法的；但目前并不允许城市居民购买；相反城市国有土地建房，允许农村居民购买。这就出现城乡土地两个市场割裂的情况。
　　有说法是，全国城市的“小产权房”平均占到30%左右。
　　下一步，中国社会科学院农业发展研究所研究员李国祥称，改革方向是要建立城乡统一的土地市场，农村集体土地盖的房屋能对外(包括城市居民)销售，即小产权房合法化是大势所趋，“实际上十七届三中全会，以及目前国土部提出集体土地与国有土地享有平等权益，就说明小产权房迟早要合法”。
　　参与国土部门小产权房改革论证的相关人士也认为，目前国土系统内部的倾向是，在城市规划以内的小产权房不允许合法，城市规划以外的小产权房可以合法；然而，“学界是希望所有的小产权房合法，但要做到这一点难度很大。仍需等待国土资源部具体政策条文，才有可能说明小产权房可以对城市人开放。”
　　
　　农地入市或成现实
　　目前国家已经着手《土地管理法》以及《农村土地承包法》的修改。其中可能修改的内容是：农村集体土地有望和国有土地一样，实现“招拍挂”上市，同地同价同权，使得农民获得较高的补偿收益。
　　11月19日，国土部副部长、中国土地学会理事长王世元，在2011年中国土地学会学术年会上也透露了农地入市的相关风声。
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，农村土地有条件上市，在一定意义上为城市人到农村买房创造了可能，但需要具体实施政策，“目前的政策似乎有小产权房合法化之意，但创建城乡统一的土地市场难度太大，喊了这么多年没动作，下一步就看有无具体政策了。”
　　专家指出，农地股份制改革即使推出，也需要慎重，以防止和城市类似的房地产开发一窝蜂涌向农村。
　　显然，与小产权房相关的改革还需通盘考虑。
　　（资料来源：《京华时报》《北京晚报》《21世纪经济报道》）
　　
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　　名词解释：何为“小产权房”？
　　 “小产权房”，是指在农村集体建设用地上盖建的“商品房”，由于现行法规政策禁止向城里人出售，不具有完整的商品属性；已经购买了这类商品房的城里人，其产权不受现行法律的保护。所以，这类房产所有人的权利也比城市里商品房所有人的权利要小（不完整），因而，人们形象地称为“小产权房”。
　　——《博弈：地权的细分、实施和保护》
　　
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　　投资“小产权房”的风险：
　　1.没有房产证
　　2.拆迁难补偿
　　3.质量难保证
　　4.配套不完善