关于构建房地产宏观调控绩效系统的论述

　　摘要：房地产业作为我国的支柱产业之一，是国民经济的重要内容，因此，政府对房地产宏观调控是非常必要和重要的，而房地产宏观调控是否发挥出应有的效用是目前的关键，这也关乎国民经济整体发展的水平和质量的提高。因此，关于房地产宏观调控绩效的研究是当前十分热点的选题。
　　关键词：房地产；调控；绩效；指标体系
　　近年来，我国经济整体发展很快，作为我国国民经济的支柱产业之一，随着我国国民经济整体水平和人民收入水平的提高，房地产业发展速度明显加快。房地产业的产业关联度很高，涉及金融、建筑、钢铁等多个产业部门，我国政府对房地产宏观调控主要是运用政策调控，如财政政策、货币政策、土地政策和行业管理政策，对房地产进行调控，促使房地产市场运行更有序和健康。房地产宏观调控绩效，可以理解为房地产宏观调控政策在实施一定时期后显现出来的调控效果，即主要包括促进房地产市场健康发展、房地产业发展与国民经济发展相协调及兼顾社会公平和耕地等资源的保护。
　　一、房地产宏观调控绩效指标体系指标选取原则
　　第一，全面与系统原则。房地产市场本身是一个非常庞大的系统，具有高度的系统性和复合性，而房地产宏观调控绩效反映这些政策实施的效果，其指标选取从理论上和实践中都应该坚持全面、系统的原则，使得房地产宏观调控绩效的充分体现。
　　第二，科学性原则。房地产宏观调控绩效指标体系指标应该能够对房地产宏观调控绩效和其各个绩效子系统具有较强的代表性和科学性的指标。只有选择了能够科学反映房地产宏观调控绩效的指标，才能做到更合理地对房地产宏观调控绩效地认识、分析，并为未来的房地产宏观调控绩效评价工作做好铺垫，更有效、科学地指导房地产宏观调控。
　　第三，相对独立性原则。在有关房地产宏观调控绩效的指标中，难免有些指标间信息有重叠的现象，因此在选择具体指标时，应尽可能做到各指标的相对独立，以增加评价的准确性。
　　二、房地产宏观调控绩效系统
　　（一）房地产市场健康效益
　　宏观调控即是对市场失灵的干预，房地产宏观调控最直接针对的也就是房地产市场，而在国民经济中，房地产业的扮演了重要角色，房地产市场健康自然反映成为房地产宏观调控绩效的一个重要方面。所谓健康的房地产市场主要包括房地产市场在价格、规模、结构、均衡等情况方面的健康。从长期的角度讲，是要形成房地产价格合理的变动、形成适合我国国情的梯级住房消费体系和供应结构，形成适当的投资规模增长以及解决低收入住房困难家庭的住房保障的问题等。从短期的角度，即是房地产市场在新增量和吸纳量的一个均衡以及普通商品住房、高档商品房和保障性住房在市场供需结构上的合理，逐渐形成住房梯级消费，形成适合同时期消费能力的合理房价水平。
　　（二）房地产与国民经济发展协调效益
　　我国的房地产业对国民经济发展水平有着深远的影响，特别是住宅市场，自20世纪90年代开始的房改以来，释放了强大的经济活力，不仅形成了新的经济需求，也给国民经济发展带来巨大拉动。房地产业虽说是国民经济先导产业和支柱产业，对国民经济发展起到非常重要的作用，在关键时刻也能对国民经济起到一定的刺激和支撑作用，但是房地产业过热发展也可能给国民经济发展带来金融隐患和风险，美国的次贷危机就是最好的例子。而目前，基于房地产市场高度的区域性和高价值性，使得具体的某个区域房地产经济对整个区域经济的影响非常之大，有的更是达到“捆绑”区域经济发展的程度，区域经济或者国民经济过度依赖于房地。产业的发展并不是房地产宏观调控所想要达到的目的，二者保持合理、适度、协调的关系才是政府对房地产进行宏观调控1DN3n0SLoldBDH5Ar5pRa+/naJV/yHRfJgD0ThC/lMI=的目的，因此，房地产业和整体国民经济的协调也是反映房地产宏观调控绩效的一重要方面。
　　（三）社会公平效益
　　20世纪90年代开始的住房商品化改革，给国内的房地产业提供了快速发展的土壤，自2003年开始，国内房地产开发投资和商品住房销售持续飘红，商品住房价格不断上涨，国内房地产业即出现了快速发展的效率，又在不断累积住房的不公平压力，面临着效率与公平的挑战。房屋是一个人基本生活的保证，没有可以安身居住的场所，社会治安与稳定也会受到威胁，所以，保障每个人的居住权利特别是低收入家庭的居住权利，不仅是房地产业发展的问题，更是一种社会责任，房地产调控是国家宏观调控的重要组成部分，牵涉着最基本的民生保障，最应该做到效率和公平的均衡。
　　（四）耕地等资源保护效益
　　随着城市范围内现有的有限土地被逐渐用尽，农村集体土地将不可避免地被逐步纳入到城市土地当中，这是农村集体土地流转的一个趋势，但是在这样的过程中，农村耕地和某些珍贵自然遗产地的保护应该提到十分重要的位置。伴随着我国房地产业快速发展的这些年，国内耕地面积减少的速度也十分惊人，城市建设用地需求特别是东部经济发达地区的建设用地需求在不断增长，城市建设用地的需求扩张导致耕地面积的变动也十分频繁，而这种变动在目前本来就日趋紧张的耕地资源已经并且仍将带来较大的消极影响，还有在某些历史文化或者自然旅游城市，房地产的开发业逐步威胁了当地珍贵的资源环境。因此，政府对房地产宏观调控也绝对不能放松对耕地等稀缺资源的保护，而且不仅如此，随着世界能源的不断消耗，房地产业节能低碳的转变将越来越重要。因而，也应当作为房地产宏观调控绩效的一个方面。
　　三、构建房地产宏观调控绩效指标体系的意义
　　基于以上对我国房地产宏观调控绩效评价的有关探讨，综合分析，房地产宏观调控绩效指标体系构建的意义主要包括以下几个方面：
　　（一）有利于对房地产宏观调控的绩效进行评价
　　房地产宏观调控绩效指标体系的构建是基于对房地产宏观调控和其绩效内涵的分析，通过设定合理的数量模型、结合相关统计数据，对构成该体系的各类指标进行评价，能从定量和定性结合的角度掌握和分析政府出台的房地产宏观调控政策的效果。
　　（二）为优化我国房地产宏观调控提供依据
　　房地产宏观调控绩效指标体系的构建，不但可以通过此体系对已有的房地产宏观调控绩效的进行评价分析，了解房地产调控政策是否达到预期的调控效果，还可以借助评价分析的结论，对政府出台的房地产宏观调控政策在执行中遇到的有利条件、不利条件和障碍因素等有一定程度了解，探究调控政策高效亦或失效的原因，为政府等房地产相关管理部门提供科学的判断依据，为将来的房地产宏观调控政策选择提供有利依据，打好坚实基础。
　　（三）房地产宏观调控绩效指标体系的考核功能
　　我国对房地产市场的宏观调控开展了很多年，但是对于调控效果的好与差，执行的主体级各级政府并没有承担过任何行政或者法律责任。在越来越明显的土地财政现象下，政府为了在在任期取得较好的GDP目标，在选择经济效益和社会效益的博弈中，结果往往是偏重在前者。也难免房地产宏观调控政策在各级政府的执行过程被弱化，调控效果也自然难以实现。因此，通过房地产宏观调控绩效指标体系和对房地产宏观调控绩效的评价，量化国家的房地产调控政策对各级房地产市场的调控效果，可侧面反映出调控政策在被各级政府贯彻执行过程中的可能存在的问题，基于此获得的信息结合当前我国的政绩考核体系，可以对级地方人民政府相关管理部门的工作绩效做出科学评判，为房地产调控政策执行力度和积极性对相关部门和领导进行奖惩提供科学的依据。
　　（四）保障公众对房地产市场的了解和对政府政策执行的监督
　　我国房地产宏观调控绩效指标体系的构建，能为公众参与房地产宏观调控调控开拓一个知识渠道，公众在取得相关的统计数据基础，便可以自行利用该体系对当前的调控进行分析，以此预测未来的调控趋势，从而更充分了解房地产市场，避免受舆论误导，对房地产市场发展形成不合理的预期。此外，通过公众自行的评价与官方评价的对比，公众也能更好对各级政府在房地产调控政策执行和评价过程中是否存在不合理或者刻意为的遮掩行为进行监督，检举不负责任的地方政府，此外，公众还能依此为政府房地产调控提供个人建设性意见，有助于提高国家房地产调控措施出台的合理性和有效性。
　　
　　参考文献：
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