浅析房地产企业的财务管理

　　摘要：房地产行业属于资金密集型的高风险行业，而财务管理工作是以资金的筹集、使用及分配等财务活动为核心的工作。文章分析了在房地产中财务管理存在的比较突出的问题，以及可以应对的解决办法，力求在实际操作中，能够掌握分寸，审时度势，为房地产公司带来出色的业绩。
　　关键词：房地产；财务管理；财务管理问题
　　一、房地产企业财务管理的特点
　　第一，资金筹集数额大、资金周转周期长。房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一项巨额资金的投入过程。一方面，由于高昂的地价和房屋工程造价使得房地产企业一次性投入的资金非常大，这就需要企业通过各种方式来筹集资金。另一方面，房地产企业开发经营过程具有长期性、资金周转率低等特点，这就使得资金在短期内不能迅速收回，增加了资金周转难度。
　　第二，投资决策难度高、开发风险大。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，由于它们可能对开发企业投资项目的成败和企业的效益起着决定性的作用，因此房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性，这就进一步加大了投资决策的难度。另外，房地产行业自身的调整能力差，缺乏灵活变动性，项目一旦进入施工，就很难抽回资金，使房地产行业投资面临着较大风险。
　　第三，房地产企业财务形式多样化。一般情况下，房地产开发需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，开发活动涉及面广，因而反映出来的财务形式是多种多样的。
　　第四，财务管理难度大。房地产企业活动参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和各上级管理部门，这就使得企业财务管理难度加大。
　　二、房地产企业财务管理的现状
　　第一，财务管理制度不健全，控制能力差。企业缺乏完善的财务管理制度，如内部财务牵制制度、稽核制度、定额管理制度、计量验收制度、财产清查制度、成本核算制度等基本的财务管理制度，这些制度或残缺不全或徒有其名。而财务管理制度的缺失，必然导致企业经营成本的增加。
　　第二，房地产企业财务缺乏预算和成本管理意识。目前很多房地产企业的财务管理工作缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的层面，而没有真正有效地将财务分析工具利用起来。在准备投资某个项目前，有些房地产开发商没有从土地的成本、资金的运作、对企业的资本性投资方案未进行明确的计划和评价，这就会使得财务预算出现纰漏。
　　第三，企业资本结构不合理。房地产企业资本结构的显著特点就是负债率高，而我国房地产企业融资渠道又很单一，其资金的主要来源是银行贷款，而投资者的自有资金比例很低。单一的融资渠道使房地产企业本身面临着诸多风险。如果企业投资项目出现纰漏，由于房地产企业自有资金偏低，偿债能力弱，企业将会面临着支付危机。因此，资本机构失衡的问题必须引起企业足够的重视。
　　三、如何提升房地产企业财务管理水平
　　第一，建立健全财务管理制度。制度建设是保证企业能够长期健康发展的重要条件。建立规范的法人治理体制，以及能够相互制衡和约束的权利分配和决策机制，用各项制度来体现企业的发展战略和管理思想。首先，房地产企业财务管理人员要主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个开发经营全过程的财务管理制度，并在实践中注意根据实际情况进行修订。其次，在房地产开发企业财务管理实践中要健全和完善财务管理机构。在资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。再次，就行业特点在各施工工程项目部设立核算机构，并要求财务人员持证上岗，充分发挥财务人员在房地产开发企业管理中的积极作用。
　　第二，房地产企业财务加强预算管理和成本控制。财务预算管理是企业预算管理的核心部分，通过财务预算使得每个部门得到合理的财务资源，同时也可通过预算解决一些可预见的潜在问题。利用财务预算加强对费用支出的控制，可有效降低公司的营运成本。房地产企业开发经营周期中，房地产企业财务部门应以项目预算、资金预算、经营预算及财务预算等方面进行全面预算，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。在房地产企业财务成本控制方面，一般来说，其成本包括开发成本及之后各个环节的成本，并且构成复杂，持续时间长。要建立健全成本控制系统，加强对存贷和应收账款的管理可从以下方面入手：加强成本核算；严格控制管理费用支出，并加强工程预算管理；及时了解尽可能全面的信息，避免房地产上游行业的风险传导。
　　第三，积极开拓融资渠道。作为密集型的房地产企业必须要拥有合理的资金结构。企业应利用传统融资，通过融资渠道多元化（如股票债券融资、合作开发、吸引外部投资来扩充资金）、控制企业经营成本、降低资产负债率，使自有资本和借入资本达到最恰当的比例。完善资本结构才能保证资金合理使用，提高资金使用效率，为企业扩大再生产、创造最大效益。
　　第四，房地产企业财务定期检查与考核，适时进行财务分析与监督。企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法性研究。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。
　　第五，完善财务人员管理体系的建设。建立账务人员垂直管理体系，在对财务人员上管理方面，保障了公司对下属各项目公司的财务控制。实行财务人员的聘任、考评、晋级、奖惩等都直接归上级公司管理，从而削弱下属项目开发公司对财务管理的干扰，以达到保证财务控制体系的有效运行的目的。
　　（作者单位：青岛国信置业有限公司财务部）