还农贸市场公益性的本来面目

赵萍

像中商集团这样的区域性商业地产开发商，在中小城市参与传统农贸市场改造升级工作，发展农贸超市，基本符合当前三大发展趋势：

一是符合商业地产发展趋势。目前，我国商业地产发展处于高峰期。三四线城市的商业企业空白点较多，市场竞争没有那么激烈，可利用开发的优质地块较多，开发项目一般都处于城市的黄金地段。从长远看，区域性商业地产开发商在这些城市具有较大的发展空间。农贸超市作为一个投资项目，是区域性开发商在三四线城市发展的典型代表，符合商业地产发展的总体趋势。

二是符合城市商业发展趋势。三四线城市的商业基础设施较为落后，零售业态不健全，购物网点较少，购物环境较差。根据零售业态演进与人均GDP的相关性看，目前三四线城市已经进入到百货业相对成熟、超市大发展和购物中心引进阶段，大型商业地产集购物、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一身，对于提升城市形象、提高城市品位具有重要促进作用，对于完善城市商业服务功能、促進零售业态发展具有重要推动作用。中商农贸超市作为商业地产项目，对于改善三四线城市商业基础设施和购物环境具有重要意义。

三是符合商圈发展趋势。随着经济和消费水平的提高，特别是在消费结构升级的推动下，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。大型综合超市等业态具有很强的集客能力，是带动商圈人气的重要载体，这就是零售学上所讲的生态零售现象：大中小零售企业聚集在一个商圈，相互依存，形成一个良好的零售生态环境，共生共荣。中商农贸超市是在中小城市的核心商圈对原有农贸市场原址的改建升级，既保持了农贸市场的商圈购买力，集客能力较强，又将进一步带动城市核心商圈的发展。

需要指出的是，商业地产的发展投资规模较大，财务成本较高，而农贸超市的发展具有很强的公益性。原有的农贸市场改造升级以后，摊位费如果保持在原来的较低水平，企业投资成本回收难度较大；如果摊位费上调较多，要么经营户不赚钱，要么推动价格上涨，导致消费者支出压力较大。发展农贸超市，成本上升是必然的结果，单靠摊位费来维持运转几乎是不可能，必须在周边配套开发高级酒店、百货商店、电影院等其他商业服务配套设施，较快获得投资回报，还农贸市场公益性的本来面目。

中商集团提出农贸超市的概念，无论是在理论界还是商业实践中还是首次。农贸超市在业态上不属于超市，不是统一进货、收银，更没有物流配送中心，因此，应尽快制定企业标准，明确什么是农贸超市，其连锁经营应符合什么要求，与一般的连锁经营有什么不同，都应该尽快明确。