关于房地产测量工作的几点体会

乔作信 薄风军 张维鹏 辽宁省地矿测绘院

关于房地产测量工作的几点体会

乔作信 薄风军 张维鹏 辽宁省地矿测绘院

引言

随着国民经济的快速发展，房地产交易日益频繁，在房地产交易中，开发商提供给房屋购买者的单套房地产建筑面积与具体建筑面积不符的事情屡见不鲜，有的甚至把一些绿化用地都分摊计算到房地产建筑面积中去，严重侵害了消费者的利益。为了保护消费者的合法利益，目前普遍采取的方法是，在房地产进行交易前，必须由有房地产测量资质的单位对该房地产的建筑面积进行测量、核实。在此工作过程中，一些测量技术人员对个别的共有面积把握不是很准，对个别共有面积由谁来分摊也时常把握不好，我们从事房地产测量工作多年，现就在房地产测量工作中的体会以及对房地产测量方面法规和政策的理解探讨如下：

1.房地产测绘的目的

房地产测量是一项专业测量。房地产测量单位受政府或房屋权利相关当事人的委托从事房地产测量活动。房地产测量主要为委托人提供所需的图件、数据、资料和相关信息。其目的，第一是为房地产管理包括产权户籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。第二是为城市规划，城市建设（如基础设施、地下管网、通讯线路、环境保护）等提供基础数据和资料。

2.房地产测量的内容

房地产测量包括房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测量、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收等。

在以上诸多内容中，最重要的是房地产调查。这项工作必须做精做细，通过调查弄清哪些是套内面积，哪些是共有面积。哪些共有面积要一栋楼各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元同一层各户按比例分摊，哪些共有面积不能分摊给各产权户等。这样最后测量计算出来的产权面积才能真实、准确、合理，才能保证产权人的合法权益。

3.房地产的建筑面积

房地产建筑面积是指该房地产水平投影的面积乘以层数，得出的面积。进单元门口的雨棚、滴水檐、与室内不通的飘台、无顶盖的阳台、独立使用的地下室、车棚、库、为多幢服务的警卫室、管理用房、变电室、设备间以及作为人防工程的地下室、空间垂直高度低于或等于2.2米的阁楼等都不能计入房地产的建筑面积。

4.房地产建筑面积的确定

房地产测量，最终的结果是确定一个单位主体房地产的产权面积即建筑面积。

一个单位主体的建筑面积=套内房屋的建筑面积+应分摊的共有建筑面积。

4.1 套内房屋的建筑面积是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成（未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计入套内房屋建筑面积）。

4.2 应分摊的共有建筑面积是由电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、设备间、公共门厅以及为整幢楼服务的警卫室、地下室、公共用房和管理用房的水平投影面积以及山墙水平投影面积的一半的建筑面积组成。

5.怎样分摊共有建筑面积

共有面积应本着谁受益谁承摊的原则进行分摊。住宅楼以栋为单位求得分摊共有建筑面积，由各套房屋按比例分摊所有建筑面积；综合楼、商业网点按功能谁使用谁分摊的原则进行分摊各自应分摊的建筑面积。目前，房地产测量的范围主要包括：企事业单位办公及厂房产权面积测量，居民住宅产权面积测量，综合楼和商业网点产权面积测量三个方面。因企事业单位房地产产权基本归一个单位所有，不涉及共有面积分摊问题。在实际测量中只需要测量准确、计算准确便可得到正确的产权面积。所以这里主要对居民住宅、综合楼和商业网点共有面积如何分摊进行探讨。

5.1 居民住宅共有面积的分摊

一套住宅的产权面积即建筑面积按下式计算得出：

S=S1+S2+S3+S4

S为一套住宅的建筑面积m2

S1为一套住宅的套内建筑面积m2

S2为整栋楼各套住宅分摊的建筑面积m2

∑a为整栋楼服务的设备间、变电室、警卫室等建筑面积之和m2

∑s为一栋楼各套套内面积之和m2

S3为一栋楼同一楼层各套住宅分摊的建筑面积m2

a1为山墙水平投影一半的建筑面积m2

∑△S为同一栋楼同一层各套套内面积之和m2

S4为同一单元即同一楼口、同一楼层各套住宅分摊的建筑面积m2

a2为电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等建筑面积之和m2

∑△S1为同一单元、同一楼层各套套内面积之和m2

利用以上公式计算相加便可得出一栋楼任意一套住宅的产权面积即建筑面积。

5.2 综合楼和商业网点共有面积的分摊

综合楼和商业网点共有面积的分摊与居民住宅基本相同，只是综合楼和商业网点增加了公共卫生间、公共洗漱间、消防通道室内部分以及室外消防疏散楼梯等共有面积，需要调查清楚，测量计算按比例分摊给各业主，分别计算出各业户的产权面积。

6.房产测量的基本要求和工作流程

6.1 基本要求

房产测量为“房屋产权、房籍管理、房地产开发、征收税费”等服务，具有一定的法律性。这就要求调查和测量成果必须达到“权界清楚、面积准确”这一要求。房产测量以房产调查为基础，在调查阶段，对于房屋的坐落、产权人、使用者、单位名称、权属性质、年代等一定要彻底搞清楚，对房屋的各条边都要认真仔细丈量。由于城市中的私房比较密集，调查时一定注意墙的归属，是自墙、共墙、他墙还是公墙，而且内外墙的厚度是否一样等。否则，将会导致测量面积不准，也得不到正确的房产分户图，给以后的工作带来许多麻烦。对于商品房和新建房，测量边长一定要与业主提供的竣工图相对照。差别大时应到实地检查，分析原因，消除错误。

6.2 工作流程

结论

确定属性（套内面积、公摊面积如何公摊），是房产测量中至关重要的环节，测量作业人员要有高度的责任感和耐心，必须深入到实际工作中，把所有权属关系确定清楚，在测算过程中，应有两个独立的测算小组进行独立测算，或一个小组分别测算两次，把两次测算结果进行比较，若两次独立测算结果在误差规定范围之内，则可取两个结果的中数作为最终确定的产权面积，否则应进行重新测算，这样才能保证房屋产权面积的精确，保证产权人的合法权益。

参考资料

[1]中华人民共和国国家标准GB/T17986—2000.房产测量规范部分

[2]中华人民共和国建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.03.016