宏观紷济调控背景下房地产业长远发展的探糾——以浙江省台州市为例

戴咸敏

（台州市房地产管理处，浙江，台州，318000）

宏观紷济调控背景下房地产业长远发展的探糾
——以浙江省台州市为例

戴咸敏

（台州市房地产管理处，浙江，台州，318000）

【背景】随着台州市工业化、城市化的高速推进，房地产业也随之迅猛发展，投资总量、销售额不断增长，居民居住消费占消费性支出比例持续扩大，毫无疑问，房地产业已经成为国民经济中举足轻重的重要产业。由美国次贷危机引起的全球金融危机 2008年下半年波及我市，无论是GDP总量还是外贸、投资等都出现较大幅度下调，影响深远。房地产业也波动较大，但2009年上半年即开始回暖，6月份以后甚至出现了大幅上涨的势头，成为拉动2009年经济增长的主要动力。与此同时，不断攀升的房价成为社会热议的话题，房价问题已不仅仅是经济问题，更是社会问题和政治问题。几年来，国家密集推出一系列房地产宏观调控政策，政策的影响和调控的效应众说纷纭。笔者试图从台州角度，对‚十一五‛期间房地产业发展中存在的问题进行分析和探讨，并就宏观调控下的未来房地产业如何健康可持续发展策谈一点自己的浅见。

一、台州市房地产发展现状

‚十一五‛期间，国家出台了一系列房地产调控政策，政策之多、力度之大，前所未有。但受刚性需求及增长惯性影响，五年来房地产发展虽曾几度滞缓，但总体快速发展，并呈现出以下特点：

1、房地产开发投资快速增长

由美国次贷危机引起的全球金融危机2008年下半年波及我市，无论是GDP总量还是外贸、投资等都出现较大幅度下调，影响深远。房地产业也波动较大，但2009年上半年即开始回暖，6月份以后甚至出现了大幅上涨的势头，全年的销售额甚至比上年增长1.21倍，成为拉动2009年经济增长的主要动力。

2005年-2009年房地产开发投资及销售情况表

2、商品房销售价格不断提高

跟2005年相比，商品房销售面积增长25.5%，商品房销售额增长了253%。跟其他城市相比，台州1994年撤地建市，市级政治中心异地迁建，作为市级政治、经济、文化和金融中心的主城区，随着功能的不断完善，城市品味的不断提升，房价更是较大幅度攀升。2010年7月，‚宜居城市研究室‛第五次发布中国110个城市房价排行情况，台州房价近9000元/平方米，列第十六位，在长三角十六城市中列第八位。

3、对地方经济增长贡献不断增大

自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，正式停止住房的实物分配、逐步实行住房分配货币化的政策以来，房地产业发展成为我国带动经济高速增长的引擎，带来中国经济十年的繁荣。一般来说，房地产税收对地方财政收入的贡献率达到30%以上。随着民生支出的刚性增长，各地财政支出压力不断增大，房地产业的发展为财政增收打下基础。住房建设产业链长，房地产业与建筑建材业、化工业、机械制造业、交通运输及仓储业等多个行业有密切的关系，同时还直接影响到家用电器业、家具制造业、建筑装饰业,特别是对建筑业和服务业可带来直接就业。据有关部门测算，住宅产业的诱发相关系数为6-7左右，即住宅建设投入1万元，可以诱发相关产业产出6-7万元。房地产已经成为中国经济的晴雨表，是对经济发展、民生改善、城市化推进和社会稳定有着特殊意义的行业。

二、当前台州房地产市场存在问题

房地产业是个高度竞争的行业，应该说，台州的房地产业发展总体是正常、有序和健康的。但从长远看，仍存在着诸多问题，需引起高度关注。

1、企业规模较小，行业集中度低

一般意义上，房地产行业是一个资金密集型的行业，要想在宏观调控愈演愈烈的大背景下、在日趋激烈的房地产市场竞争中更长时间的生存和发展，企业的规模化和集团化发展是必经之路。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在经济发展转型和行业结构转变的双重关键时期。某些大房地产企业的实力正在急剧增强，市场竞争的核心力正在加速形成，一些对房地产市场乃至多个行业有较大影响能力的房地产龙头企业正在出现。而更多的实力差并缺乏核心竞争力的房地产企业，正在或将在未来的几年内面临着淘汰的危险。台州房地产开发企业达324家，但一级、二级企业总数偏小，特别是一级企业仅4家。

（摘自：浙江省统计年鉴2010年）

2、融资渠道单一

房地产行业的投资数额巨大，企业要想在日趋残酷的房地产市场竞争中持续生存和发展，必须具有充足的的资金实力保障。台州房地产行业真正形成实力雄厚的大型开发企业并不多，按规定企业自有开发资金应30%以上。大部分企业资金不足，对银行贷款依赖性很大，融资成本高，潜在风险加大。2010年以来，国家持续性的宏观调控政策下，存款准备金提高到了18.5%的历史高位，收紧银根企业资金将面临较大压力。一些房地产企业一旦出现了经营失误或资金链条断裂的现象，将导致行业风险和金融风险。

3、企业管理方式落后

多数房地产开发公司重项目经营，轻企业管理。企业没有完整的管理体系和制度，缺乏长期发展的战略。经营业绩依赖于单个项目的运作，而不是依靠企业经营模式。市场研究、品牌营销能力弱。目前很大一部分开发企业是经济转型中，制度不完善的既得利益者，利用所掌握的特殊资源取得了超额利润。随着房地产各项制度不断规范，今后竞争将依靠企业综合素质。

4、缺乏创品牌意识

品牌是行业的核心竞争力。台州的大部分房地产开发企业缺乏品牌意识，也缺少品牌运作和经营的经验。在全市获得的中国名牌产品、驰名商标中，无一家房地产开发企业。台州已经上市的30家，无一家房地产企业。国内万科、万通、绿城等大型房地产企业都非常注重树立品牌，稳步培育着企业可持续发展能力，从多方推进房地产市场竞争向多元化、纵深化方向的发展。它们的业务正从一线城市向二、三线城市拓展，凭着强大的品牌、资金、管理和人才优势，占领各地的高端房地产开发市场。

5、行业管理有待加强

房地产行业市场秩序比较混乱，整个行业面临着诚信危机。房地产企业不守诚信的行为主要有：质量问题；虚假广告，误导消费者；合同违约，承诺不兑现，延期交房、擅自改变设计、后期建设跟不上等。房地产市场的诚信危机，严重影响了房地产业的形象，挫伤了消费者购房信心，加大了消费者购房成本，最终将不利于房地产业持续健康发展。

三、房地产业长远发展的若干策略

改革开放的前三十年，我国经济发展主要是由工业化带动城市化，浙江省平均城市化率 50%以上，服务业增加值所占比重不足 45%，明显低于世界同等水平。未来随着产业结构的调整，新型城市化的加速推进，房地产业仍处于一个增量上升期，房地产市场将会保持较长时间的稳定发展情势。我们既要看到当前房地产市场积极有利的条件和机遇，同时，也要看到面临的问题和挑战，我们要积极应对有所作为。

1、注重民生，构造满足多层次消费需求的供给体系

各级政府要通过科学规划、政策引导、合理布局，合理配置高、中、低档次，大、中、小户型的结构比例。针对不同消费群体的消费特征和购买能力，提供不同户型和不同价位的商品房屋，以满足其不同层次消费需求。向高收入阶层提供高档商品房、向中等收入阶层提供经济实用型房屋，而对低收入阶层则提供廉租房。各级政府要健全和完善以廉租住房、经济适用房为重点的住房保障体系，强化政府的住房保障职能，扩大住房保障惠及面。

2、统筹兼顾，加强对房地产市场的宏观调控

国家宏观调控政策对房地产企业的发展必然带来影响，房地产市场也将是个‚筛选‛的过程。在一波一波的调控声中，作为政府部门，应该对房地产业的发展和房地产市场运行有个全面、客观的定位。房地产市场体现多元利益博弈的格局，政府部门之间、政府与企业、房地产品供给者与需求者之间的利益诉求不同，对政策的理解和执行也会存在差异，因此，政策重点在于统筹兼顾，综合协调各方面利益，寻求一条良性持续发展的道路。在政策的出台中，一定要把握好调控的针对性和灵活性，把握好调控的力度和时机，切忌‚一脚加大油门一脚紧急刹车‛。同时，要加强对房地产市场供需的动态监管，防止房地产价格和投资大幅波动，避免房地产市场的大起大落。

3、整体推进，不断完善相关政策的配套改革

在土地政策方面，要不断探索和深化土地制度改革，健全和完善土地市场，促进土地产权流动；在金融政策方面，加强信贷风险管理，逐步拓宽房地产企业融资渠道，鼓励房地产开发企业通过股权分置、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集资金，进一步完善个人住房贷款管理，完善商品房销售预付款制度；在税收方面，不断完善分税制，合理划分中央和地方的税权和事权，充分发挥税收杠杆作用，通过差别税率来调节房地产投资消费结构，抑制投机行为。

4、积极引导，促进房地产企业的规模化、品牌化经营

应采取措施扶持优势房地产企业做大做强。积极引导，鼓励企业创新模式，充分运用资本市场，通过收购、兼并和股权分置等模式推进房地产企业的资产重组和企业扩张。加强企业人才的培育和引进，提高企业的品牌意识，加大品牌营销力度。通过竞争和优胜劣汰，加速房地产企业规模化、集团化步伐，力争房地产开发企业股票上市，增强企业综合实力。

TU115

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1674-3954（2011）02-0003-02