全球商业地租强势反弹

蔡恩泽 （晶苏传媒，江苏 南京 210019）

（作者为晶苏传媒首席分析师）

全球经济正缓慢复苏，2011年全球零售地产市场强势反弹，地产商们坐享商业地租之利，一个个赚得盆满钵盈。

近日，来自美国不动产顾问公司高纬环球发表的《全球主要商业街报告》指出，纽约第五大道再度荣登全球最昂贵商业街宝座，连续10年夺冠。在过去12个月内，第五大道沿街店铺租金增长21.6%，达每年每平方米2.38万美元，又创新高。

繁华和昂贵

谈及商业地租，绕不开全球十大顶级商业街。在这里，凝聚着商业世界最繁华的奢侈和最抢眼的风流，空气里流淌着现代商业的气息，挥金如土，寸土寸金，因而这里也是全球最昂贵的商业地段。

第五大道位于纽约曼哈顿的中轴线，它汇集了曼哈顿的精华，而曼哈顿云集了全球最有钱的富商巨贾。在这个历史悠久、以时尚大气著称于世的街道上，商品以齐全、快速更新见长，在世界其他地方买不到的商品，在这里信手拈来。

一掷千金的阔太太们偏执地热爱着这条全球最贵的零售街区，她们并不关心这里商铺每平方米的价格是否已高过了7.4万人民币，她们的目光留连于沿街商铺的橱窗里是否有最新款式的服装，瞄准上一款称心如意的时装，试装、打包、刷卡、拎包，然后带着微笑款款离去。

尽管债务危机引发的经济萧条就在身边，可第五大道上却看不到危机的踪影，严峻的经济形势可能会鼓励零售商在其他黄金商业地段就租约开展马拉松式谈判，但第五大道的租金不降反升，没有像其他的商业区出现大幅回落的空间。

高纬环球纽约执行副总裁Gene-Spiegelman说：“纽约第五大道零售租金排名第一，再次确立其令全球最前沿时尚品牌及顶尖零售品牌向往的商业街地位。第五大道为零售商带来庞大、多样的客流，其租金价格超出预期也实属正常。考虑到近期全球经济的不稳定因素，这样的租金水平意义更为重大。”

与纽约第五大道隔洋相望的巴黎香榭丽舍大道，去年租金下降9.5%，今年上涨5.3%。成为欧洲最昂贵的零售商业区。香榭丽舍堪称世界上最美丽的大街，她是那么优雅、高贵、个性鲜明，一如巴黎的华丽、富贵。它连接着从凯旋门到协和广场之间约1800米的风景，沿街两旁颇具历史厚度的卢浮宫、金字塔、杜伊勒里花园、方尖碑、凯旋门以及在西边更远处的拉德芳斯大凯旋门历历在目。在这里，你既可清晰地看到历史的影子，又可感受世界上最知名购物街的奢华。

香榭丽舍由300年前一条普通的步行街演绎而成，历经战火、政变和经济萧条，仍然保有其一贯的传统风韵，就像一位巴黎时装女郎，高挑、明快而飘逸。

令人称奇的是，在香榭丽舍大街上，你既能找到几乎所有叫得出名字的奢侈品，又能找到价格亲民的大众消费品牌。这里既是富人的天堂，也是穷人的乐园。

其实，香榭丽舍大道上的一级品牌店并不多，反而紧邻的圣安娜街上有世界顶级品牌的店面，如Christian Dior、Hermes、Lanvin、YSL等，其中还有不少是全球最大的旗舰店，像Channel总店就设在这条街上，但这条街的租金却没有香榭丽舍贵。

十大顶级商业街的其他八条街，中国香港的铜锣湾、日本东京的银座、澳大利亚悉尼的皮特、英国伦敦的新邦德街、意大利米兰的蒙特拿破仑大街、瑞士苏黎世班霍夫大街、韩国首尔的明洞大街、德国慕尼黑的考芬格大街，都各具特色，惊艳一方。

从全球角度来说，高纬环球调查了63国278个购物地段，截至今年6月底租金变动，整体而言，年增66%，81%地点的租金呈上涨或持平。

与2010年一样，亚太和拉美地区商业租金涨幅依旧在全球领跑，这与其新兴市场的地位相一致。亚太地区租金整体上涨12.2%，北京王府井地区租金上涨109.5%，成为今年全球租金涨幅的“带头大哥”。南美地区租金整体上涨10.6%，里约热内卢Garcia D’avilla街的租金上涨52.5%，处于南美洲商业租金领先地位。

欧洲和非洲地区租金上涨幅度较为稳定，欧洲地区整体租金上涨1.9%，远低于其他地区，这与挥之不去的欧债危机密切相关。但是，与去年同期租金下降4.2%相比，毕竟扭转了下滑的趋势，可圈可点。芬兰赫尔辛基城市中心区的租金上涨33.3%，成为欧洲涨幅最大地区。

利润和风险

自从西方古典经济学家大卫·李嘉图第一次比较系统地阐述了地租理论，通过开发地产实现地租就成了投资者们追逐的目标，而商业地产更是香饽饽。

但利润和风险从来就是一对联体婴儿。迪拜是一个面积4114平方公里、总人口为226万的袖珍小国，试图制造“沙漠神话”，营造全球最繁华的商业区。一个标准跑道是400米，而迪拜塔高828米，这个世界第一高楼把两个标准跑道竖起来，傲立苍穹，这无疑是一个震撼，吸引着全球的目光。

迪拜塔的规划者们希望它是“中东纽约”之梦的承载者，当地官方通讯社描述，这将是“迪拜另一项将载入人类现代史册的举世无双的成就”。迪拜塔囊括了一系列最高级形容词。

一连串数字无不体现迪拜塔之世界之最，总高力压中国台北的101大厦成为地球上最高的摩天大楼，95公里之外依稀可见；大楼总共使用33万立方米混凝土、3.9万吨钢材，为世界单体建筑之最；楼体超过160层，表面由大约2.8万块外层板组成，所用玻璃足以覆盖14座标准规格足球场，刷新世界纪录。在天气晴朗的日子，游客可远眺80公里外的景色；喷泉水柱最高可达275米，相当于50层楼高，配有6000多盏彩灯和25种颜色的投影机，给人最丰富的声光视觉盛宴；由于高耸入云，迪拜塔更跨越了数个气候区，底层和顶层的温差可达10摄氏度，这是世界上其他任何建筑体所没有的奇观。

一时间，迪拜塔商铺地租一飞冲天，全球各路投资商打破头往里钻。

然而，这样的奇观是建筑在金融沙滩之上的，猝不及防的全球金融危机粉碎了迪拜的商业梦想，地租暴利也成泡影。

铅华洗尽，满目萧条。一夜之间，迪拜经济已从繁荣转向衰退。迪拜的繁荣仰赖于国际热钱及当地的房地产泡沫，而这两大支撑都在信贷枯竭之中消失无踪，而且不会很快重新出现。来迪拜的旅游者，满眼看到的是遭到废弃的烂尾楼工程，还有遭到外籍业主遗弃在机场的宝马名车。

迪拜的教训十分惨重，在商业地产投资热情高涨的背后，不能不看到商业地产开发过程中面临的风险。商业地产的规划、建设、运营都需要丰富的操作经验，同时，对开发企业自有资金的要求也显著提高，在任何一个环节出现问题，都可能出现项目运作风险，造成项目销售困难甚至烂尾。而对国际宏观大势的把握，更是地产商应有的智慧，稍有不慎，商业街就会成为“丧业街”。

人气和消费

商业地租与人气和消费密不可分，人气和消费是产生商业地租最基本的要素，如鸟之两翼、车之两轮。没有旺盛的人气，没有火爆的消费，商业地租就成无源之水、无本之木。因此，如何聚集人气、吸引消费就成了地产商们殚思竭虑的谋略。

第五大道的地产商深谙此道，通过大量艺术性设施的建设，使得这条大道成为一个内容无比丰富的旅游目的地，而不单单是花钱消费。

大道上的一些建筑，比如帝国大厦、洛克菲勒中心，其实都已内化到纽约乃至美国人的集体意识中，它们似乎都带有很强烈的公共性。帝国大厦从1994年之后，顶层便成为青年人举行婚礼和庆祝情人节的传统场所。

大道上的洛克菲勒中心巧妙地利用各种元素，使得大楼可同时容纳25万人上下班和消费观光。同时，洛克菲勒中心还是纽约人每年举办圣诞狂欢节的地方，从1931年开始，这里就成为纽约圣诞节的中心，当年最巨大的一棵圣诞树一定是树立在洛克菲勒中心的广场上，每年都可以吸引几十万人前来参观。这些建筑本身所释放出的魅力，已可起到聚集巨大人流的功用了。但这还不够，第五大道还具有我们一般商业街都不具备的要素：它还是一条艺术大道。可以说，它是将艺术与商业结合得很好的一条商业街。

大道上沿路规划了一二十个大大小小的博物馆，其中有纽约大都会艺术博物馆、古根海姆艺术博物馆、现代艺术博物馆、美国手工艺品博物馆、电视电台博物馆、纽约市博物馆等等。因此，它也被称为是“艺术馆大道”。每天都有数以万计的人流在这些艺术馆里川流不息，他们为第五大道的商业街带来了巨大的人气，自然也促进了它的繁荣。

而香榭丽舍大街之所以能聚集人气，除了拥有国际知名品牌、赏心悦目的绿化、深厚的历史积淀之外，还有应接不暇的庆典节目、国际著名赛事。

香榭丽舍的地产商手眼通天，居然能“怂恿”法国高官们也来香榭丽舍“凑热闹”。130多位法国重量级高官，在香榭丽舍大街上被授予荣誉。每一届新当选的法国总统，在其就职仪式后，都会到香榭丽舍大街上步行，这已成为一种传统和惯例。此外，法国每年国庆日的阅兵式，也都在香榭丽舍大街举行。