当前我国房价过高的成因分析

张亮

由于房产价格主要受到内部因素，包括土地成本、人工成本、建筑成本以及开发商利润的影响，而随着这些因素自身的不断提高，都影响到了房价的不断攀升。本文在分析影响房价的因素以及中国房价居高不下的原因之后，提出要在政府宏观调控、规范房地产市场、划分区域或地区进行限定房价、正确的宣传导向四个方面解决我国房价存在的问题。

一、影响房地产价格的因素

1.外部因素。（1）区位因素以及环境因素：区位因素是影响房地产价格非常主要的一个因素，区位也叫宗地位置。区位可以分为自然地理区位与社会经济区位。环境因素也可分为自然环境因素与社会环境因素。一般来讲，区位以及环境条件越优越，则房地产价格越高。（2）人口因素：人口因素是指构成一定社会的从事生产和自我生产的人们的总和，包括人口的数量、质量、结构和地理分布等。人口总量对房地产价格的影响是显著的。由于土地总量是有限的，可以说是不变的，而土地上的人口是不断增长的，世界人口的飞速增长都会造成对房屋土地需求的急剧增长。（3）城市化水平：由于中国农村人口占全国人口的70％，而中国土地紧缺，主要指的是具有良好生活环境，完善的基础设施以及较高经济发展水平的城市土地的紧缺。随着近几年来，农民工进城务工人数的不断增多，加之国家鼓励政策，一方面推动了城市化的进程，另一方面也使得城市住房供应的紧缺，这样一来，又促进了房价的上涨。（4）行政因素（政治因素）：行政因素对房地产价格的影响包括两方面内容，一是政局的影响，另外则是国家政策的影响。政局稳定，人们将乐于投资，此时房价稳定。若政局动荡，人们不敢投资，则此时房价会出现动荡。政策因素，包括国家产业政策、宏观经济政策、土地政策、住房政策、金融政策、税收政策等都会对房地产价格产生显著影响。另外，人均GDP、居民的收入水平以及居民的消费水平，资本市场的供求状况、消费者的心理预期等都会对房产价格产生影响。

2.内部因素：包括土地成本、人工成本、建材价格、开发商利润。

二、對我国当前房价过高的成因分析

1.总体需求呈现旺盛趋势。影响住房总体需求快速增长的因素有：（1）正常的住房需求（2）超前住房需求（3）被动住房需求（4）投机型住房需求。这些因素都直接或间接的影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因是由后面三种需求共同推动的。

2.人口高速增长，人口和劳动力向中心城市流动。人口阶段性增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致住房价格持续上涨。且由于城市化和全球化的进程加快，许多外来人口为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动。在各大中城市中，以东南沿海为更甚。这些外来人在促进这些城市经济增长的同时，也加大了这些城市的住房压力。且基于我国“人多地少，人多房少”的国情，客观上导致了我国整体房价的不断上涨。

3.住房供给结构不合理。根据国家统计局数据表明，我国商品住房投资、供应结构还不够合理。随着商品房供应量的不断增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，经济适用房的比重下降非常明显，住房空置不断增加，这也成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。

4.土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。从地理上看，我国虽有960万平方公里的面积，但适用于房产开发的仅占12%左右。且近几年来，由于城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使房价急速走高。快速增长的住房需求会进一步加剧房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价快速增长。由于出售土地使用权以及房地产商向政府缴纳的税收是政府的主要经济来源之一，因此政府与房地产商的利益是相互联系的，这也是房价居高不下的另一个原因。

三、解决房价问题的对策

通过分析我国房价问题的成因以及房价在国民经济中的地位和影响，我认为大致可以从四方面解决我国房价问题：

1.政府宏观调控。温家宝总理在2006年7月26日的国务院全国电视电话会议上强调：“坚决遏制部分城市住房价格过快上涨。”这已经体现出国家政府对于我国房价宏观调控的意向和决心。2010年开始，全国诸多大中城市开始实行房产限购令。2011年一月，上海与重庆成为新房产税的试点城市，而新房产税向全国大中城市推广也只是时间问题。

2.规范房地产市场。由于房地产行业是我国新培育起来的支柱行业，加之近几年过快过猛发展，房地产公司出现了良莠不齐、鱼龙混杂的现象。不论是公司资质、人员素质、房屋质量上，都应加以规范和统一。对房地产公司制定严格具体的资质审核制度，对从业人员进行严格的筛选、专业的培训以及实际可行的从业资格审核，对商品房质量建立严格的审核标准，并依照标准进行严格细致的质量审查。

同时我们应该做好正确的宣传导向，同时有针对性的制定房价限制购房，划分区域或地区进行限定房价。

参考文献：

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[3]章月兰.房地产开发价格影响因素分析及对策研究[J].中国新技术新产品, 2010（22）.

[4]施建刚.房地产开发项目区位因素分析与研究[J].华东经济管理, 2001（S2）.

[5]吴龙龙,黄丽明.试析银行信贷对住房价格的调控作用[J].价格月刊, 2006（01）.

（作者单位：四川大学经济学院）