京城商业的下一站“风水宝地”

赵子暮/文

通州新城规划大规模的地下商业、前门地区现身地下商业街、西城区、丰台区纷纷将“发展地下商业”列为规划重点……“十二五”期间，有近10个区县布局地下空间建设，近期开工的地下空间项目超过500万平方米。

“地下商业”——成为北京“城市发展规划”的关键词。

京城核心商圈的地上商业资源稀缺，不少商家不得不选择将商场开到远离市中心的地方。当城市密集度达到一定程度时，除了向城市边缘扩展、向高空发展之外，越来越多的商家看到了“地下商业空间”颇佳的性价比。随着北京地铁线路的布局日益完善，衍生商业初具规模，“地下商业”这种曾经边缘化的商业模式，成为了京城商业的下一站“风水宝地”。

地下商业“起飞”

星期三的傍晚，时钟指在十九点二十分，这是公主坟“淘尚地下街”经营女士饰品、化妆品的刘先生一天中最繁忙的时刻。

根据自家店铺所售商品的特点，刘先生有针对性地向过往的刚下班的白领们招揽生意，不过一小时光景，销售额就轻松过了千元。

位于公主坟海育大厦地下一、二层的“淘尚地下街”，今年5月份刚开业。在5000多平方米的面积里，一家家经营珠宝玉器、化妆品、办公用品以及服装、箱包等小商品的店铺鳞次栉比。

“公主坟算是西三环的交通枢纽，地铁每天200万人的客流量就是我们的巨大商机。我是这里第一批入驻的商户，别看现在还有那么多空置待租的店铺，估计很快就会满了，因为这里的租金实在比地上便宜不少，而且上下班高峰期购买力还是很强的。”

刘先生搞个体经营已经十余年了，店铺从2004年依托西单地铁站而开发的“西单77街文化广场”，到直通永安里地铁站的“新秀外贸城”，如今开到了本月初亮相的“淘尚地下街”，作为从事地下商业经营的“资深人士”，谈到地下商业，他颇有些自己的见解。

近年来，北京地下空间建设的速度惊人：平均每年增加的建筑面积约300万平方米，占总建筑面积的10%，商业设施占七成。

然而，这一切或许只是个开始，据悉，北京计划在2020年以前，重点发展17个大型地下空间项目，并达到9000万平方米的地下使用面积，是目前3000万平方米使用面积的3倍。

地下空间大开发是一座城市建设发展的大趋势，功能越是多元化，开发和利用价值就越大。对此，业内人士分析说，过去在北京的城市发展过程中，地下商业仅作为商业地产的一个补充形式而存在。现如今，在北京城市空间资源愈加稀缺、城市交通捉襟见肘的背景下，地下商业将有望借力北京大力发展地下空间的历史机遇。

此前，北京市委书记刘淇曾提出缓解交通拥堵，向地下挖潜力，加强地下交通系统的规划、建设是北京缓解交通拥堵的重要战略。据悉，“十二五”期间，北京的地下空间商业进入全面建设期。规委相关负责人曾表示，北京市将制定全市统一的地下空间规划纲要，将各区县的规划进行统筹安排，优化设计。《北京中心城中心地区地下空间开发利用规划纲要》也将于年内出台。

经营模式三足鼎立

“我开店的这些地方只能算‘老牌地下商业区域’，比较原始，多是由人防工程或地铁通道改造的。购物环境和乘坐地铁上下班的消费人群，决定了我们的经营特点：小商品多、档次低、 赚‘顺路’钱。但是，后来新兴的地下商业，经营模式已经完全不同了。” 刘先生如是说。

地下空间的商业化利用，正在经历一个空前的转型期。一方面，地下商业街正从政府投资的人防工程兼做地下商业街，向开发商主动进行商业化开发、兼有人防功能的趋势转型。从被动利用地下人防工程进行商业化利用，转向主动开发城市核心地段的地下空间，有目的的发展特色地下商业。

与此同时，嗅觉敏锐的开发商们亦闻风而动，颇具超前意识地积极把握地下交通发展的机遇，提前占据地铁通道，开发与之配套的地下商业设施。

这是一个可喜的转型。尤其需要理性而审慎地进行规划建设，实现科学开发，有效利用，赢得更好的经济效益、社会效益和环境效益。

2011年初，直通周边社区、体量为8000平方米的广德超级马克购物广场，在崇文门国瑞购物中心地下二层正式亮相。其主要业态分成三部分，包括广德鞋业、时尚购物街和生鲜产品市场。自开业以来，广德超级马克购物广场的日均销售额达到数十万元。该购物广场总经理袁志伟曾在公开场合表示，“按照这一数字，商场目前已经实现了盈利。”

相比于周边地上商业项目的租金，广德超级马克购物广场的租金水平只相当于其三分之一。“借客流、低租金、快盈利”——在目前北京地下商业发展大多较为低端的情况下，像“广德超级马克购物广场”这种新兴地下商业模式，无疑为众多京城地下商业开发商们增添了信心。

中国商业地产联盟副会长王永平分析，利用地下空间发展商业是国内外大城市发展的一个重要趋势。全世界的大城市都在发展地下商业。例如东京，地下商业街遍布全城，面积超过1万平方米的就有17条。其中，东京火车站前的八重洲地下街面积超过了10万平方米。

“大体量、一站式的购物中心，是未来地下商业发展的趋势。”北京商业经济学会秘书长赖阳认为，“虽然目前我国地下商业业态较为低端，但是如果加强地下空间的面积、层高和消防通道等硬件设施的规划、改造，品牌商家并非对地下商机视而不见。”

2006年4月，中关村广场购物中心开业。当时，中关村电子市场里近5000家中小经销商带来日均10万人的客流量，每年实现销售收入几十亿元。面对巨大的消费潜力，各路品牌商家纷沓而至。

这座没有地上营业面积的购物中心，由商业步行街、精品专卖店、名店运动城与津乐汇百货、家乐福大卖场、大型影城、空中花园六个主体部分组成，能满足人们大部分消费需求。随后，新中关购物中心落成，逐步满足该区域中的高档消费群体。而4号线、10号线的建成更是为中关村地下商业的发展，起到了如虎添翼的作用。

位置佳、空间大、功能全——由于身处特殊地段，这类自发出现的地下商业区域并非只有中关村。

有消息指出，今年年底，奥运中心区“地下商业街”，将正式整体对外开放。据业主单位新奥集团有限公司介绍，早在修建奥林匹克公园之时，施工方就在下沉花园附近预留出一片偌大的地下空间，总建筑面积约24万平方米，可租赁面积为8万平方米。

按照规划，这座24万平方米地下建筑，将被打造成一座设施完善的“新北京家庭休闲娱乐中心”，截至目前，业主单位已与部分高端休闲和餐饮品牌签约。

小贴士

人防工程地下商业开发并不是指开发商获得土地出让地块后挖出的地下空间，而是地下人民防空工程。从1980年以后，中国颁布了一系列规定及通告，鼓励私人及外国企业参与发展地下人民防空工程。国家有权在战争时期接管人民防空工程，用作人民防空洞。非战争时期，人防工程的投资者拥有40至50年的使用权，可以开发、经营、管理这些设施，并取得盈利。目前全国有300多个人民防空重点城市。

根据目前国内法律规定，开发地下人民防空工程作商业用途没有被列入房地产开发，因此不受诸多适用于中国房地产行业的法律、法规、税收及政策的限制，不需要缴纳通常占开发商主要成本的土地出让金及土地增值税。