北京：完善保障房制度

◎ 本刊编辑部

年关将至，北京加紧了完善保障房制度建设的步伐。

9月12日，北京市住建委公布了《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》、《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》、《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的征求意见稿。

9月14日，北京市物业服务评估监理协会成立。今年10月，北京市对保障房引入第三方物业服务评估监理机构，对保障房物业进行承接查验。

9月25日，北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于加快推进本市保障性住房项目开工建设的通知》，要求商品住房建设项目配建保障性住房的，应优先建设保障性住房，保证其开工时间和建设进度不低于同期商品住房，力争实现保障房项目“当年供地，当年开工”。

拆迁户得保障房须公示

9月12日，北京市住建委公布了《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》、《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》、《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的征求意见稿。

今后，征收国有土地上个人住宅，在对被征收人进行补偿安置后，被征收人符合公租房、廉租房、经适房或限价房条件，通过资格审核的，区、县政府应当优先给予住房保障。同时，应在5个工作日内完成对登记家庭的初审，并在现场组织为期5日公示，并报市住房保障管理部门备案。

符合廉租住房申请条件的，可以申请实物配租。如果配售的经适房或限价房源暂时不能满足被征收家庭要求，将优先安排公租房给被征收家庭过渡使用。待配售房源能够满足要求，被征收家庭选择购房后，则将过渡使用的公租房腾退。选定后不得再参加保障房配租、配售。

区县房屋征收部门将公布审核通过的房地产价格评估机构，由被征收人共同协商选定。如果协商不成功，可以采取投票方式，通过产生的被征收人多数意见，选定房地产价格评估机构。也可以采取公开摇号的方式随机选定。若因被征收人造成无法按期选定，将由房屋征收部门从报名的房地产价格评估机构中摇号确定。

另外，符合被征收房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑；有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；已办理税务登记并具有纳税凭证三项条件的应予以补偿。

如果被征收房屋是非住宅的，将由征收双方按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。意见稿中还附有停产停业补偿期限参考表，按照不同的建筑面积，补偿期限从4个月到5个月不等。此外，如果是用住宅房屋从事生产经营活动，则将按照实际经营面积每平方米800元至3000元给予一次性补偿，如果对一次性补偿金额有异议的，可评估确定。

自有非住宅房屋补偿评估的计算公式：停产停业损失补偿费=（月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业损失补偿期限。

生产经营单位或个人承租非住宅房屋，停产停业损失补偿评估计算公式为：停产停业损失补偿费=（房地产月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业损失补偿期限。

保障房物业第三方查验

9月14日，北京市物业服务评估监理协会成立。北京市住房和城乡建设委表示，今年10月，北京市将对保障房引入第三方物业服务评估监理机构，对保障房物业进行承接查验。

新成立的物业服务评估监理协会主要业务包括：拟定和实施物业服务评估监理行业执业准则和职业道德准则，建立各项自律性管理制度等。根据市住房和城乡建设委要求，市物业服务评估监理协会还设立了专门机构受理评估报告质询，并定期发布物业服务评估监理业务取费标准。协会纪律检查委员会对发现的违规行为进行调查核实后，将提请行政主管部门进行处罚。

商品房配建保障房先开工

9月25日，北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于加快推进本市保障性住房项目开工建设的通知》要求，商品住房建设项目配建保障性住房的，应优先建设保障性住房，保证其开工时间和建设进度不低于同期商品住房，力争实现保障房项目“当年供地，当年开工”。同时，住房和城乡建设行政主管部门应提高各项手续审批效率。

《通知》要求，建设单位在编制项目建设方案时，应明确列出各类建设内容的建设时序，并确保建设时序内容与该项目建设协议中约定的保障性住房建设进度保持一致，不符合上述要求的，住房和城乡建设部门对该建设方案将不予备案。未按建设时序或不符合建设方案的，主管部门将暂缓办理其商品住房建设项目的施工许可和预售许可等手续；对于已经完工的保障性住房，应督促建设单位尽快办理竣工验收备案手续。

对于其他保障性住房项目，如果其开工时间和建设进度未达到全年既定目标，经市、区住房保障部门督促后仍未达到整改目标的，住房和城乡建设行政主管部门可限制该建设单位参与其他项目的招投标活动，暂停办理施工许可、预售许可以及竣工验收备案等有关手续，直至整改合格。

《通知》还首次明确，住房和城乡建设行政主管部门各职能机构在办理保障性住房项目各项审批手续时，应提高审批效率，缩短办理时限。行政主管部门在办理项目施工许可、商品房预售许可、项目竣工验收备案等手续时，应当审查配建的保障性住房是否按照已备案的建设方案中关于建设时序的要求开工，建设进度是否符合建设方案要求。

今年初，国土局公布了2011年度第一批住宅、商服、工业用地计划供应地块，面积总计约3800公顷，其中，保障房地块供应量达1600公顷，占比超过42%。北京市土地整理储备中心的数据显示，今年已经出让的38块包含居住属性的地块，总建筑面积为583.88万平米，其中出让包含保障属性的地块为21块，占比超过55%，配建的保障房住宅面积为135.9万平米。按计划，北京今年新开工建设收购各类保障性住房20万套，竣工交用10万套。目前，全市保障房开工率已达90%。