回答有关经济适用住房疑问与异见之一

◎ 包宗华

有位老经济学家去年在凤凰卫视访谈节目中讲，他认为，政府的住房福利（亦即住房社会保障）只能用于低收入者，不能用于中等收入者。我国的经济适用住房却把住房福利用于中等收入者，因而他一贯主张取消经济适用住房。

要评论这位老经济学家提出住房福利不能用于中等收入者的论点是否有当，必须弄清楚世界上许多国家和我国实行的住房制度。

进入20世纪以后，许多国家的政府官员和社会人土，逐步地树立起一个关于住房问题的新概念，就是：此前采用的、单纯靠市场自发调节的办法，解决不好广大居民、特别是中低收入居民的住房问题。只有政府介入，通过政府的政策和经济支持，才能把住房问题解决好。在20世纪里，许多国家逐步地采纳这一新概念，陆续地建立起政府介入住房问题的新制度。由于国情不同，所建制度各有千秋。国际住房界把政府介入住房问题的新制度统称为现代住房制度。

一、英国和英联邦国家的现代住房制度。1919年英国率先推行现代住房制度。其做法是，住房主要由政府出资兴建，租给居民居住，租金由区议会议定。由于区议会议定的租金普遍偏低，并因互相攀比等种种原因而不断下降，就逐步地形成了一种公房低租金制度。这一制度虽然能够较好地解决中低居民的住房问题，但却存在两个“难题”。一是，这项制度大包大揽地惠及全部中低收入者，覆盖面过宽；二是，住房租金不敷维修之用，不仅使得政府建设公房的投资没有产出，而且建成后还要常年不断地负担公房维修保养和管理的费用。这两个“难题”使得英国政府感到负担过重，乃于1936年和1980年进行了两次以削减公租房比重为主的房改。经过两次房改后，英国的公租房比重降为百分之三十几。如果按低收入者占居民总数的20%计算，至今还有百分之十几的中等收入者在享受公租房的福利。据了解，大多数英联邦国家后来也陆续推行了公租房制度。由于他们没有进行房改，公租房比重大都高于英国。例如我国的香港特区，实行的是当年港英政府推行的住房制度，迄今公租房比重占住房总量近一半。也就是说，香港享受住房福利的中等收入者所占比重远远大于英国。

二、美国和其它许多国家推行的现代住房制度。1930年美国政府决定介入住房问题，推行分类供应的现代住房制度。做法是：对高收入者供应商品房，对中等收入者供应含有适当住房福利的社会住宅，对低收入者供应含有较多住房福利的廉租屋。这一制度与英国的制度相比，更合理的一些，政府的负担也轻得多。其后，有相当多的国家不尽相同地采纳了这一制度。这一制度，对中等收入者住房的福利，视国情不同而不同。例如，美国在1930年推行新制度时，中等收入者住房所含的福利不到住房价格的10%。这些年随着经济发展和居民收入不断提高，所含福利又不断减少。有的城市只留下相应减免所得税一项福利。美国专家介绍说，政府至少要保留一项福利，有两个原因：一是表明政府一直不断地在关心中等收入者的住房问题；二是政府给了福利就有权去直接调控。虽然这些年没有使用这个调控权，但在“万一”有必要时就可以使用。又如，新加坡上世纪60年代推行“政府组屋”时，居民的收入很低，所含住房福利就多，一般要占住房价格的20%收上。由于新加坡的“政府组屋”惠及全部中低收入者，覆盖面很大。

三、我国推行现代住房制度情况。解放后我国也推行了大包大揽的公房低租金制度，1998年改行住房分类供应制度。当时决定：对高收入者供应商品房，对中低收入者供应经济适用住房，对低收入者供应廉租屋。在这些年的执行中，有两个重要修改：一是，我国经济适用住房所含的福利是：免收土地出让金、税费减半和房地产企业利润控制在3%以内。这3大优惠占了房价的一半，超出了对中等收入者只给予适度福利的范畴。因而在2007年决定，经济适用住房只供应低收入者；二是，限于政府的经济实力，只能由低到高逐步地去解决住房问题，近一段时间的工作重点之一，是解决好中等偏下收入者的保障房问题，即大力推行公租房。

以上分析说明，世界上许多推行现代住房制度的国家，都给予中等收入者住房以适当的福利，以解决好他们的住房问题。而我国的中等收入者，特别是中中、中下收入者的收入远低于西方国家，更应该给以适当的住房福利支持。由此证明，这位经济学家不能给中等收入者以住房福利的论点，是站不住脚的。再者，这位经济学家既然一贯地关心经济适用住房问题，却不知道从2007年起我国经济适用住房已改为只供应低收入者，更是有点说不过去。