住房制度建设理论研究

中国当代房地产业，是改革开放的产物。工业化、城市化为房地产业发展奠定了广阔的经济基础；社会主义市场经济体制的建立，为房地产业发展奠定了深厚的体制基础。房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并在国民经济发展中发挥着重要的作用。但是，对于我国房地产业发展和住房制度建设中的一些重大的理论问题和实践问题，还存在着一些不同的认识。这些问题如果得不到正确地解决，不仅会影响房地产业持续发展，还会影响房地产业与国民经济其他产业部门的协调发展，以及居民住房问题的合理解决等等。

（一）关于房地产增值保值的问题

我国房地产投资规模大，发展速度快，原因虽然是多方面的。其中一个重要原因，就是在理论上或在人们观念上认为：“房地产可以增值保值”。于是许多社会单位、企业把资金投向了房地产，从事房地产开发建设；许多自然人也把资金投向房地产，从事房屋投资或投机；银行等金融机构，却把大量资本贷给房地产企业或投资投机者。不仅使房地产集中了过多的社会资源，而且推高了房地产价格，把住房消费者排挤出了住房市场。

在市场经济条件下，房地产确实具有增值保值的性质或功能。但是，房地产增值保值性质与功能是有条件的，增值了价值归属也是不同的。为了正确地认识这个问题，必须在理论上区分与把握以下几个方面内容。

1、必须把房地产保值增值与房地产投资者取得的利润区别开来。房地产增值保值严格的含义是，不管是房地产开发建设，还是投资投机购房，在他们没有或不再投入资本的情况下，房地产在存续时期内不仅不会贬值而且可以保值，甚至还会使价值增加即增值。所以，房地产增值保值不是由于房地产投资引起的，所以不是房地产利润，即既不是房地产开发建设利润，也不是房地产流通（房地产买卖）利润或房地产租赁的取得租金价值（价格）。

2、房地产增值保值的条件是土地，房地产增值保值的根本原因是土地投资的增加，土地价值或价格的增长。从物质上说，房地产是由房屋和房屋的地基即土地构成的。房地产在物质上虽然是不可分的，但在价值上却是可以分开的。房屋是劳动产品，房屋的价值是由房地产开发建设中的抽象劳动形成的。房屋在使用过程中会不断发生摩损，随着房屋使用价值的丧失，房屋价值也相应的减少。这种经济现象，就是经济学所说的房屋折旧。所以，从经济运行规律来说，房屋不仅不会增值，也不会保值，而且随着时间的推移还会不断地贬值。土地所以能够增值保值，主要是由于：第一，在物质上，土地使用价值是永存的，即土地可以永续利用。经济学原理指出，商品的使用价值是商品价值的物质承担者，只要商品使用价值存在，商品的价值就不会消失。第二，土地在经济属性上，除了可以进行连续投资以外，还具有强烈的外部经济内部化的机能，即随着周边地区（土地）城市基础设施和市政设施投资的增长，各类设施条件与性能的改善，土地本身的价值就会相应地提高，从而使土地本身的价值实现了增值。第三，在市场经济条件下，由于土地供给的有限性，随着城市经济社会的发展，对城市土地的需求不断增长，城市土地价格也会不断的提高；同时由于城市经济社会发展水平不断提高，即土地资本投资的增加，城市土地本身的价值与价格也相应增长，从而使坐落在土地上房地产具有了增值保值的功能。

3、在我国，房地产增值保值对于国家来说是正确的；房地产增值了价值应当归国家所有。在目前的条件下，房地产增值了价值（价格）归各类房地产投资投机者，成为它们暴利的源泉，是违背市场经济规律的。这是因为，我国城市土地是属于国家所有的，投资房地产者所取得的只是土地的使用权，不是土地的所有权；而且房地产投资者取得的土地使用权是有期限的，从经济运行规律来说，随着房地产使用期限的延长，土地使用权期限相应地缩短，土地使用权的价值也相应的减少；同时，随着房屋使用期限延长，房屋还会因为折旧而贬值。另外，从投资理论来说，市场经济所遵循原则是“谁投资，谁受益”。城市土地增长主要是来源于城市基础设施和市政设施的规模的扩大和条件的改善，城市基础设施和市政设施投资者主要是城市政府（或国家），而不是房地产投资投机者。所以，随着时间的推移，房地产增值了价值，不应当归房地产开发投资者与投资投机购房者所有，而应当归国家或城市政府所有。

4、由于在我国目前的条件下，无论是投资房地产开发建设，还是投资投机购买房地产投资者，只要房地产在他们手中保持一定的期限，然后再卖出去，都会不同程度地实现增值保值，即是说房地产增值保值的收益，流失到了房地产投资者手中，成为他们暴利的重要源泉。正是这种状况，导致了房地产投资规模过大，支撑了房地产价格居高不下的局面。

5、在市场经济条件下，房地产运行中形成的增值保值的价值，从经济本质上就是城市土地地租。地租是土地所有权在经济上实现的形式。我国城市土地属于国家所有，列宁说的很清楚，土地国有，就是国家有收取地租的权利。目前城市土地增值收益，没有收归国有，反而成为房地产投资者暴利的来源。这种状况，不仅造成国有收益的流失；房地产投资规模过大；而且造成了对国家土地所有权的否定。马克思在《资本论》里说的很清楚，否认地租如果不是在法律上，也是在事实对土地所有权的否定。

6、规范房地产收益分配，不仅对于规范房地产经济运行具有重要的意义，而且对于维护城市土地的国家所有权也有着重要的意义。要彻底解决这个问题，必须根据市场经济运行规律，进一步深化房地产经济体制改革。其中最主要的就是，一方面就是要坚持和维护城市土地的国家所有制，完善在城市土地国家所有制基础上的房地产产权制度建设；另一方面就是要完善房地产租税费制度的建设，规范房地产收益分配关系。

（二）关于房地产市场与房地产价格性质的问题

现在许多人把房地产市场看作是自由竞争市场，比如他们说，房地产价格完全是由市场自由竞争决定的市场价格；宏观调控以来，在房地产价格居高不下的情况下，有的人就说，这是由于供求不平衡引起的，所以要求国家加大对土地和资金的供给，通过增加房地产供给，达到实现房地产价格下降的目的。增加土地供应的结果是，土地出让价格不断上涨，大量土地压在开发商手中等待开发，空房面积不断增加，房地产价格不仅没有下降，而且还在不断上涨。只是目前在限政策的作用下，一些城市在房地产市场上出现量价止涨或稍微下降的格局。事实清楚地说明，房地产市场是垄断竞争市场或寡头垄断市场，不是自由竞争市场；房地产价格不是自由市场价格，而是垄断价格。单靠调节供求关系，即增加房地产供给，无法实现房地产价格下降的目的。

房地产市场的垄断性，是由房地产本身的经济特性决定的，进一步说是由土地经济的一些经济特性决定的。

1、土地的有限性，决定了土地经营的垄断性。土地的有限性，不仅是说，土地是自然生成物，数量是一定的，是人力无法增加的。而且在特定的地域上，是绝对地有限的。在这种情况下，谁取得了土地开发权，谁就取得在这个特定地域上的土地排它性的垄断经营权，也就是说，其他人无法再在这块土地上进行开发，由此形成了经营垄断。马克思所说的土地经营垄断，说的就是这种情况。

2、土地的不可移动性，决定了房地产的地域性，以及房地产在全国或全世界不可调剂性。完全竞争市场的一个条件是，产品是可以任意移动的，即可以在全国甚至在全世界进行移动，通过产品的移动，企业展开竞争，实现对供求的调节，达到供求的平衡。房地产产品位置的不可以移动性，决定了房地产市场的区域性，即房地产市场是一种区域性市场。

3、产品的差别性，决定了房地产的垄断性。房地产的产品差别性主要是由以下原因决定的：第一，产品的物理差别，就是说，即使使用价值相同的商品，比如住宅商品，由于产品设计、结构、户型的不同，引起了产品的异质化；第二，地理位置的差别，以及由此引起的交通费用、时间支出等方面的差别，也构成了产品的差异；第三，环境的差别，环境对房地产产品的有着重要的影响。这种影响也构成了房地产商品的差别性。房地产产品的差别性，一方面削弱了企业之间的竞争，另一方面即使生产者将产品的价格提高到高于竞争对手水平，也不会失去他的客户。

4、房地产企业进入与退出的壁垒，也是形成垄断的重要原因。房地产业进入和退出壁垒，主要是由以下原因决定的：第一，结构性的壁垒，要求规模经济或必要的资本量。房地产投资，无论是从事土地开发，还是从事房屋建设，或者对土地和房屋建设进行综合开发，都需要投资大量的资本。即使是一个单体项目，也得上百万元甚至几千万元的投资。所以，进入房地产的门槛比较高。第二，行为性进入壁垒，主要是由国家管制、许可证制度、审批等形成的壁垒。房地产开发建设项目都需要经过主管部门审批，都需要取得几种有效证件等。第三，退出壁垒，主要是沉没成本太大等原因造成的。房地产投资动辄就上百、上千、上亿元，一旦投下去，由于种种原因无法收回，就形成了沉没成本。考虑到沉没成本太大，影响了企业的进入。企业进入与退出壁垒较高，减少了企业进入数量，削弱了企业之间的竞争，从而形成了垄断。

总之，由于房地产在经济具有经营垄断性；房地产产品的地域性；产品的差别性；进入和退出壁垒；房地产经济信息不完善和不对称；住房的社会保障性或公共产品性等原因，使房地产业成为自然垄断与经济垄断相结合的垄断产业部门，使房地产市场成为垄断竞争市场或寡头垄断市场。

垄断竞争性房地产市场，决定了房地产价格是垄断价格，不是房地产市场形成的自由价格，也就是说，房地产价格不是由供求和竞争决定的。垄断排斥竞争，使供求和竞争机制无法发挥作用。因为土地是有限的，始终是供不应求的。而且，经济学上所说竞争，主要不是买者与卖者，或供给者与需求者之间的竞争，具有决定性作用的是在买方市场情况下，卖方之间的竞争；在卖方市场情况下，买方之间的竞争。我国汽车、家电产业产品价格下降，主要是由于汽车、家电企业之间竞争的结果，主要不是汽车、家电企业与消费者之间竞争的结果。房地产企业之间基本上没有竞争，如果说有竞争，只是发生在取得土地时可能通过竞争土地使用权形成的竞争，以及开发建设中形成的少数企业之间的环形竞争。

房地产垄断价格，是通过价格跟进的形式或价格合谋的方式形成的。所谓价格跟进的方式，就是首先进入某个地域进行开发的房地产开发商，事先确定一种房地产价格，其他后来进入该地区进行开发的房地产企业，就参考已经确定了房地产的价格来决定自己产品（房地产）的价格。所谓价格合谋，主要是因为房地产竞争是环形竞争，企业数量少，容易达成协议，不管是有形的协议，还是无形的协议，本质上都是一样的。另外，由于房地产产品的差异性，产品相互之间缺乏替代性等原因，使房地产企业之间的竞争成为非价格竞争。由少数房地产企业通过价格合谋形成的房地产价格，就是房地产垄断价格。价格合谋，就是房地产垄断价格实现的形式。

在我国目前的情况下，房地产价格居高不下的一个重要原因，是投资和投机需求维持着和推动着房地产上涨的局面。在这里，体现着四个方面利益的一致性：地方政府希望房地产高价，以便取得更多的税收收入；房地产开发企业（供给）希望通过垄断价格取得高额利润（暴利）；银行等金融信贷机构，也希望维持房地产高价，以降低房地产金融风险；房地产投资者和投机者，也希望维持高价或价格继续走高，以便取得买卖的差价。因为他们投资购房与投机购房与股民投资股市一样，遵循着“买高不买落”的原则。这就是我国目前房地产市场运行的状况，以及房地产价格居高不下的根本原因。

房地产价格过高，不仅把普通居民排挤出了住房市场，居民住房问题得不到解决，造成了社会的不和谐。而且房地产高价也给国民经济发展造成了严重的后果。第一，在市场经济条件下，价格是配置资源的重要杠杆。房地产垄断价格和垄断利润，把许多企业与资本吸引到房地产领域，形成房地产投资规模过大，房地产结构不合理等问题，引起国民经济各部门发展的不协调。国家不得对房地产进行宏观调控。第二，房地产热点城市，房地产价格过高，使各类企业生产与经营成本增高，削弱了城市企业在市场上的竞争力，从而影响了城市经济的发展。第三，住房价格过高，不仅影响居民购房，而且垄断价格，也是一种调节收入分配的机制，或国民收入再分配的手段，使居民收入过多地流向房地产开发商与投资投机购房手中，也是形成社会分配不公的一个重要原因。

房地产开发经营的垄断性，以及房地产垄断价格，造成房地产“市场失灵”。“市场失灵”要求国家进行干预，以便弥补市场失灵的状况。

(三)关于建立与市场经济体制相适应的住房制度问题

改革开放以来，随着住房制度改革的深入进行，不仅房地产业得到了巨大的发展，居民住房条件也得到了很大的改善。但是，无论是住房建设，还是住房消费，都存在着一些问题。其中主要是房地产市场性质扭曲、房地产价格居高不下、住房保障制度不完善、中低收入家庭住房困难、住房分配不公等问题。这些问题存在，严重地影响了国民经济协调发展、住房小康水平的实现以及社会主义和谐社会的建设。

1、深化住房制度改革，加快建立科学合理的住房建设和住房消费模式

温家宝总理在2008年政府工作报告中，针对目前住房建设和住房消费中存在的问题，提出了建立科学合理的住房建设模式和住房消费模式。

建立科学合理的住房建设模式，必须从我国具体国情出发，正确处理人地关系。房地关系，实际上就是人地关系。住房是建立在土地上的，建设住房必须占用土地。我国基本国情或重要特征之一，就是人多地少。人多地少就决定了住房建设不能够占用过多土地。我国有13亿人口，现在耕地只有18.27亿亩，人均耕地只有1.39亩。由此决定了我国住宅建设模式及其政策只能是：第一，必须贯彻执行建设节地节能环保型的住宅建设政策。节地体现了正确处理人多地少的原则；节能坚持了国家实行的节能减排的政策，同时也是建设环保型住房的要求。第二，必须坚持以中小套型为主的住宅供应结构政策。增加中小套型住房供给结构政策，不仅贯彻了节地原则和适度消费政策，而且是与市场经济体制下居民家庭收入构成结构相适应的。第三，在人多地少的情况下，提高住房消费水平的重点，不是住房面积，而是住房的工程质量、完善的住房功能和合理的住房空间布局、住房设施设备的科技含量、住房的环境质量、以及高质量的物业管理水平等。通过提高住宅的质量、品质和完善的住房功能，力求满足居民对住房消费各方面的需要，同时也有利于把城市建设成为宜居城市的要求。

2、正确处理政府与市场关系，加快建立健全住房保障制度

把住房纳入市场经济运行轨道，建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，并不要求把所有居民的住房问题都交给市场，通过住房市场自发地配置住房资源。住房“市场失灵”，国家进行干预或弥补，是住房市场运行本身的要求。住房保障制度，是国家对住房市场干预或弥补的重要形式。所以，住房保障制度的建立，不是对住房商品化和住房市场的否定，而且是住房市场体制的有机构成部分。把住房市场与住房保障制度对立起来，以住房市场否定住房保障制度，或者以住房保障制度否定住房市场，都是不正确的。只有正确处理住房市场与住房保障制度的关系，即国家与市场的关系，或者确切地说，只有建立市场调节与住房保障制度相结合的住房体制模式，才能把住房制度建立在社会主义市场经济体制的基础上。

根据我国土地资源状况，住房功能和住房梯度消费发展规律，以及经济社会发展水平，居民的收入水平和消费水平，以及居民住房消费的支付能力，建立健全住房保障制度，必须做好以下几个方面工作。

第一，建立多渠道融资机制，扩大住房保障制度的资金来源。住房保障程度和保障水平，最终决定于住房保障资金的多少。无论是保障性住房的实物供给，还是保障性住房的货币补贴，都要以住房保障资金支出为基础。国家虽然明确地确定了几种住房保障资金来源的渠道，但是从总体上说，规模还不够大。而且转移支付资金和土地出让金按比例提取的部分，都会随着国家财政收入和土地出让规模与出让价格的变动而变动，所以，应当加快建立多渠道的融资机制。在这方面，应当出台相应的政策，充分发挥民间机构（组织）融资的作用。比如加强住房合作社的建设，建立各种类型的住房保障基金等，发展和规范住房保障资金的供给。

第二，通过市场机制，优化存量住房资源配置，增加保障性住房有效供给。住房保障制度建设，必须有一定数量的保障性住房供给。增加保障性住房供给，由于各个城市住房的数量规模和住房结构不同，应当采取不同的政策措施。大体来说，在房源短缺的城市，增加保障性住房的供给，主要是加大新房的建设规模。对于哪些存量住房规模较大的城市，除了适当增加新房建设外，应当充分发挥存量住房资源的作用。通过加大存量住房市场开放的力度，优化存量住房资源配置，不仅可以扩大保障性住房的供给，而且还有利于调整住房结构，同时也为“以小换大，以旧换新”的居民，实现住房梯度消费，满足城市各类居民不断提高住房消费水平的要求。

第三，根据居民住房支付承受能力，确立合理的保障住房供应方式。目前在保障性住房供给方式上，无论是经济适用住房，还是限价商品房，基本上都通过购买形式实现的。但是，由于房价较高，即使小户型的住房，首付款都是一笔不小的支出，相当部分居民没有这样大的承受能力。为了适应居民住房支付承受能力，更好地解决居民的住房问题，应当加大保障性住房的租赁供给方式。以租赁方式供给住房，从某个方面说，更加符合市场经济体制运行的要求。

第四，建立健全住房保障制度法律法规体系和管理机构。市场经济是法制经济。市场经济运行是通过法律规范的。所以，完善住房保障制度，必须加强住房保障制度法律法规的建设。国家应当尽快出台以《住宅法》为核心的住房保障法律法规体系，使住房保障制度在法律上得到保障。同时，为了使住房保障资金能够稳定有序的筹集和使用，规范保障性住房的供给，加强保障性住房管理，除了建立健全住房保障领导机构外，还必须建立健全保障性住房的具体建设机构或管理机构与经营机构。

第五，完善住房公积金制度。住房公积金制度，是住房保障制度的重要组成部分。我国住房公积金制度虽然已经建立了起来，并且在住房保障方面发挥了一定的作用。但是，我国住房公积制度还存在着一些问题。除了住房公积金在管理和使用方面存在的问题以外，住房公积金覆盖面还比较小，公积金缴存比例等方面也都还存在着一定问题。由于这些问题存在，不仅影响了住房公积金在住房保障方面作用的发挥，而且还形成了住房分配不公，甚至收入分配不公等问题。

3、加强对住房市场调控和管理，确立住房适度消费模式

住房保障制度的建立，使建立在社会主义市场经济体制基础上的统一住房市场，大体上分割成了两个构成部分。一部分由政府管理或调控的住房市场，即通过建立住房保障制度，弥补了住房“市场失灵”，解决了市场不能解决的中低收入家庭的住房问题；另一部分住房市场，即高收入家庭的住房，完全交给了住房市场，由住房市场配置住房资源，解决高收入群体的住房问题。由于这一部分住房市场也具有经营垄断性，也存在着“市场失灵”的问题，所以也需要国家进行调控和管理。

第一，正确认识住房市场的性质，加强住房市场调控和管理。住房市场是消费市场，不是投资市场。或者说，住房市场主要是消费品市场，主要不是投资品市场。近年来我国住房价格不断上涨的一个重要原因，就是许多人把住房当作投资品，把住房市场当作投资市场。把住房作为投资品，把住房市场作为投资投机的领域，不仅扭曲了住房市场的性质，推高了住房价格，而且把广大住房消费者排挤出了住房市场，造成居民住房的困难。所以，国家对住房市场调控或规范住房市场行为的重要任务，就是维护住房消费市场的性质，抑制住房市场上投资特别是投机行为。

第二，规范高收入者占有住房资源数量，“抑制不合理需求”，“引导居民适度消费”。在市场经济体制的条件下，对于高收入群体的住房消费，是通过住房市场实现的。但是，为了“建立科学、合理的住房建设和消费模式”，以及“引导居民适度消费”，对于这部分住房市场，即高收入者的住房消费市场调控和管理的重点，不是住房的价格，而是每个家庭占有的住房数量。所谓调控占有住房的数量，就是规定每个家庭只能占有一套住房，而且对住房的面积，也必须规定一个最高的数量界限。这是因为，随着住房的数量（多套住房）或住房套型面积的扩大，必然会占用较多的城市土地面积。土地是有限的资源，城市土地更加有限。不能因为这些人有钱，就可以大量地占有城市稀缺的土地资源和住房资源。这是由土地的性质，以及我国人多地少的国情决定的。在农村，农民的宅基地，都是有一定的限度的。在城市，只有规定每个家庭占有土地与房地产资源的数量，才能实现居民在土地资源占有和住房资源占有上的公平和平等。由此也可以说，目前实行的限购政策，不应当只理解为是为遏制住房投资投机，稳定住房价格的临时措施，应当理解为是由我国地少人多情况决定的一项具有长远意义的政策。

调控城市家庭占有住房的数量的方法，一是采取行政的方式，就是通过行政手段，规定每个家庭在城市只能有一处住房，或者规定城市家庭占有房屋面积的最高数量。二是在规定占有住房数量的基础上，对于占有多套或者占有超过一定住房面积的家庭，再用税收等方法加以调节，比如对于哪些超标占有住房资源的家庭征收高额累进物业税等。通过对占用城市大量房地产的家庭，收取高额累进的物业税，不仅可以调控城市房地产资源的分配，还可以调节居民收入分配和房地产收益分配，同时还可以把这部分税收，作为住房保障资金的一个来源。

第三，充分利用住房市场机制，完善住房保障制度和实现居民住房梯度消费。随着经济社会的发展，居民收入水平也会发生相应的变动。当居民收入超过一定水平时，他们就不再属于住房保障对象，这部分居民必须退出住房保障领域，进入商品住房市场，通过商品房市场，解决他们的住房需求。这就是说，住房市场为住房保障制度提供了退出机制和条件。同时随着经济社会发展，收入水平的提高，居民还可以通过“卖小买大，卖旧买新”的住房市场，实现住房梯度消费。为了支持居民住房消费，对于“卖小买大，卖旧买新”的住房消费者，再购房自住房时，实行退还在住房置换过程中缴纳的有关税费。采取这些措施，一方面为居民改善住房条件，提供了转换的机制，满足了居民住房梯度消费的要求，另一方面，维护了住房消费市场的性质，抑制了房地产市场上的投资特别是投机行为。

在住房制度改革与住房制度建设中，我们虽然走过一些弯路，但是也取得巨大的住房建设成就和宝贵的经验教训。认真贯彻执行温家宝总理在《政府工作报告》提出的关于住房建设和住房消费问题的“总的原则”和“措施”，进一步深化住房制度改革，加快住房保障制度的建设，完善的与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，一定会建立健全起来。