对我国大城市旧居住区“适老改造”的几点思考

柏 春

对我国大城市旧居住区“适老改造”的几点思考

柏 春

对目前旧居住区“适老改造”中存在的问题进行了总结和深入分析,并给出了相应的解决策略,指出“适老改造”是我国大城市旧居住区改造的重要方向之一,是应对老龄化社会到来,实现居家养老的基本途径。

大城市,旧居住区,适老改造

0 引言

在我国很多大城市,建国后为了应对城市人口数量的迅速增长,统一规划、建设了大量的居住区(如最常见的二十世纪五六十年代的工人新村),经过几十年的使用,目前大多已经进入了“衰老期”。这些居住区由于历史的原因,在规划设计上往往标准不高,如建筑密度较高、社区配套设施落后、建筑户型面积小且不尽合理。而多年的使用又疏于维护,使建筑老化现象严重,如房屋漏水、墙体保温性能差、立面破损严重等,都给居民的生活带来了很大的不便,同时也影响了城市的景观面貌。这些亟待更新的旧居住区,在我国的各大城市往往数量十分庞大,据统计,目前上海就约有 4 400万 m2旧居住建筑需要更新改造。

这些数量众多的旧居住区,由于历史原因多处在城市的中心地区,而且绝大多数还未丧失基本的使用功能,利用市场手段完全拆迁、重建难度大也没有必要。因而,近年来主要是在各级政府主导下,筹措各方面资金,对这些旧居住区进行必要的修缮和改造,以适应不断发展的居民居住需求。上海近十年来进行的以“平改坡”“成套率改造”为代表的旧居住区改造,已经累积完成有4 000多万平方米,受益居民达 120万户。

1 “适老改造”是未来我国大城市旧居住区改造的重要方向

由于我国大量的旧居住区在设计建设之初,一般是为身体健康的中青年设计和建造的,并未专门考虑老年人的特殊使用要求,甚至连基本的无障碍设施都欠缺,而这些居民进入老年人行列以后,就有必要对原有的住区、住宅进行适度、适时的改造,以适应老人的生理、心理特点,满足居家养老的需要,这种改造简称为“适老改造”。

1.1 应对老龄化社会“居家养老”的需要

联合国将总人口中65岁以上人口所占比重超过 7%的国家称为“老龄化国家”,超过 14%的国家称为“老龄国家”。对于我国上海、北京等大型城市,目前都已经进入老龄化社会,例如,截至2008年年末,上海 65岁以上老年人已达总户籍人口的 15.4%,纯老家庭人数已有 80多万,80岁以上的高龄老人已达 50多万。在老龄化社会中,老人的养老问题是政府、社会面临的一个十分迫切需要解决,同时又十分棘手的问题。

随着时代的发展,家庭结构的变化,目前在我国大城市中,传统的家庭养老模式所占比例越来越低,选择不和儿女合住而独自居住的老人比例越来越高。对于这些老人,仅仅依靠政府投资建设的,数量有限的养老设施,往往无法完全满足多样的需求。而近年来,通过房地产开发模式新建的郊区大型养老社区,也存在很多问题,例如配套较差、环境较为封闭、人口构成单一、与老人原有生活割裂、不方便子女照顾等等,甚至一些项目完全是挂羊头卖狗肉,以“养老”为卖点,目的是换取政府在政策、土地、税收等方面的支持,以获得更大的商业利益,其品质、服务和社区氛围往往与养老社区并无多大关系。

西方发达国家通过百余年的养老实践探索,已逐步形成了“以家庭服务保障为基础,以社区照顾为依托”的居家社区养老为主导的社会养老模式。例如,在美国 95%的老人过着家庭生活,英国也只有占老年人总数 2%的老人住在养老院里。对于未来我国大城市的养老问题,受到经济发展阶段的制约,除了少部分依靠政府、社会团体投资运营的养老机构、护理中心外,基本模式更应该是选择“居家养老”,即针对老人随着年龄增长导致的生理、心理的变化,以及家庭结构的变化,对老人居住空间进行必要的“适老化”改造,实现老人在原有熟悉的居住环境和社区网络中,依托家庭以及必要的社区服务,实现居家养老。因而,可以说对我国大城市旧居住区有选择的进行“适老改造”,是应对老龄化社会养老问题的重要对策。

1.2 旧居住区的特点适合进行“适老改造”

近年来,随着国民经济以及城市房地产业的迅猛发展,我国城市居民的居住条件得到了大大改善,在上海等一些大城市,原来几代人挤在一个狭小居住空间的情况已经越来越少,在一些旧居住区,随着购置新房,家庭中的年青一代逐步搬出,而老人由于多种原因,往往还留守在原来的社区中,实际很多旧居住区从人口年龄构成上已经变成了“老人社区”。

这些旧居住区由于历史原因,多处在城市的黄金地段,往往周边商业配套齐全,医疗保健和交通条件十分优越,十分适合依托城市服务资源和网络,建设养老社区。同时这些居住区中的住宅层数较低,多为小户型、面积紧凑,也适合老人对于居住空间的实际需要。而且,这种对于旧居住区的“适老改造”相对于“大拆大建”,不仅节约投资,也避免拆迁带来的诸多社会问题,还有利于留存城市的空间、景观记忆,维系原有的社会网络,有利于城市的可持续更新与发展。

2 我国大城市旧居住区“适老改造”面临的问题与对策

近年来,旧居住区的适老改造在我国的一些大城市已经开始了有益的尝试,例如,上海市老年基金会和中华仁人家园协会在2010年 9月签约,计划为杨浦、闸北区 20户有困难的老人提供住房的适老改造。在具体实践中,面临的最主要问题是专项资金的缺口,政府每年的行政拨款和慈善团体的捐助,对于大量需要“适老改造”的城市旧居住区来说,往往是杯水车薪。而作为城市土地开发主体的房地产企业,对于这些困难大且利润低的旧改项目本身就没什么兴趣。社会关注度不够、开发资金不足是目前我国大城市旧居住区“适老改造”发展遇到瓶颈的根本原因所在。

另外,对于城市旧居住区的“适老改造”,由于涉及的面较广,如何化解矛盾,统一协调各方面意见和诉求,保证项目的顺利推进往往也是一个难点问题。例如,在上海目前全市 60%以上的老人居住在房龄超过 30年的旧小区,多数缺乏电梯,很多居住在较高楼层的老人由于行动不便,甚至几个月都不下楼。而据上海老年学学会等专业机构对10个区 1 053位老人的问卷调查表明,希望安装电梯的老人比例达 89.3%。但是装一部电梯通常需要15万元 ～16万元,安装后还需要日常运营费、更新大修费,需要动用集体的维修基金,但往往就因为各层住户意见的难以统一而无法具体操作。从而导致一种现象,国内很多城市旧居住区的“适老改造”,往往只能无奈地避开这些“难点”,仅停留在小区的公共绿化、老人休闲活动设施、建筑入口的无障碍坡道建设上。

针对目前我国大城市旧居住区“适老改造”面临的两个主要问题,本文尝试从多角度给出具体应对策略：

1)利用容积率适当提高的收益解决改造资金来源问题。

旧居住区“适老改造”的资金投入往往很大,其来源除了依靠各级政府投入和社会公益组织捐赠外,还应当充分挖掘这些居住区容积率的“潜力”及其蕴含的经济价值。政府应当对待改造的旧居住区在规划管理上给予适当的“弹性”,允许在不影响正常使用的前提下,通过改建、增建等方式适当提高容积率,例如可以结合建筑的“平改坡”增加一层楼面积,结合多层住宅电梯增建、立面改造适当增加套型面积等。由此增加的新建筑使用空间通过租赁、出售等方式,获得收益作为改造以及日后社区日常运行所需资金的重要来源。

2)有必要成立专门的“旧居住区适老改造”开发、运行管理公司。

旧居住区的“适老改造”关系到方方面面的利益诉求,同时也会涉及很多专业学科领域,政府部门在这一过程中往往显得力不从心,而改造后的养老社区,其日常经营、管理更是需要专业化的公司。因而有必要成立专门的“旧居住区适老改造”开发、运行管理公司,明确项目的开发主体,方便具体的操作,同时政府应在政策、税收、资金等方面给予一定的支持。这种政府统一协调、管理下的市场化操作,有利于调动、整合社会的各种资源,还有利于进行统筹安排,形成社会化、高效的“养老服务”网络,避免重复建设的浪费。

3)有序的建筑使用空间“流转”是旧居住区“适老改造”的基础。

旧居住区中建筑的“适老改造”,不仅限于建筑物的翻新和设施的改造、完善,还会涉及很多建筑使用空间的置换、重组、分拆、功能转换等。这种建筑使用空间在一定时空范围内的“流转”,是实现一个普通居住区转化成为专门的居家养老社区的基础。通常一个养老社区需要增加老人会所,日间护理中心,老人公寓,综合服务中心等新的功能空间,在旧居住区有限的空间里,往往只能通过已有建筑空间各种方式的“流转”来得以实现。例如,通过产权、使用权在同一小区的置换,使有类似养老需求居民得以相对集中,方便统一、专门化改造成老人公寓;将一些失去原有使用功能的社区配套建筑(例如,上海近年来随着入学人数的减少,以及年青人群的迁出,很多旧居住区的配套教育设施空置),变更使用性质,改造成老人会所、日间护理中心等;通过产权分拆(例如一些老人住房面积不需要那么大,可以出售部分房间产权)、局部拆迁、原地重建等方式将一些建筑空间释放出来,使得增建一些养老设施成为可能。当然,在这种建筑空间的“流转”过程中,会涉及到相当多的问题,这就需要各级政府在政策法规、规划管理、税收减免、法律服务等方面提供必要的支持。

4)将旧居住区“适老改造”与提供公共租赁房结合在一起。

在房价高启的当下,我国大城市的管理者还面临着一个棘手问题,即向城市低收入者,特别是刚刚工作的青年人提供公共租赁房。大多位于城市中心地区的旧居住区的“适老改造”,同时也为这一问题的解决提供了契机。例如,在“适老改造”过程中增加的建筑空间,包括一些老人家中的多余房间,可以通过专门的机构作为公共租赁房面向社会提供。这些人群(特别是青年人)的进入,可以改变原社区人口的年龄构成,赋予社区更多活力,进而化解“纯老社区”中部分老人的不良情绪。而老人与年轻人可以通过一定的社区平台和网络,实现互帮互助,共同形成“相互支撑的社区”。例如,一些身体条件允许的老人可以参与社区的日常管理、服务,实现老有所用,而年青人也可以通过社区的养老服务平台,提供自愿服务,甚至还可以通过有偿的助老服务,减少部分房租负担。

3 结语

目前,对于旧居住区的“适老改造”在我国一些大城市已经开展了有益的尝试,在这一过程中,政府应当发挥主导作用,勇于探索制度、管理等方面的创新,积极调动、协调社会各方面的资源和力量进行推进,这不仅是实现城市有机、可持续更新的需要,也是迎接老龄化社会挑战的需要。

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On consideration on“reconstruction for senior peop le”for old residential comp lex in big cities of China

BAI Chun

The paper sums up and analyzes the problems in the“reconstruction for senior people” in currentold residential complexes,provides the respective solution strategies,and points out the“reconstruction for senior people” is oneof the importantdirections for the reconstruction of the old residential areas of big cities of China,which is the basic channel for the family endowment in coming aged society.

big cities,old residential complexes,reconstruction for senior people

TU984.114

A

1009-6825(2011)03-0007-02

2010-10-10

柏 春(1973-),男,博士,讲师,上海大学美术学院建筑系,上海 200000