住宅专项维修资金管理中的问题

□文/毛立彤

随着房地产业的快速发展，我国新建房屋和已建成的小区数量逐年增加。与此同时越来越多的商品房公共部位、共用设施设备的维修问题也逐渐凸现出来，住宅专项维修资金就是指用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。但是具体在资金的筹集使用以及如何监管方面存在很多问题。如何解决好这些问题是我们现在面临的一项现实而紧迫的任务。

一、住房专项维修资金的筹集

（一）存在的问题。随着《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》）的进一步落实，以及近年来对住宅维修资金的广泛宣传，广大业主已基本认识到交存住宅专项维修资金的益处。再加之现在商品房在交房时，开发商在业主缴纳住房维修资金后才交付业主钥匙和办理房产证，因此，首期住房维修资金的交存已基本不是问题。但是对于业主分户账面住宅维修资金余额不足首期交存余额的30%的，需要续交的，以及过去一直未交专项维修资金的老住宅小区的交存问题，才是我们现在应着重考虑的问题。

（二）解决对策。从物业维修发生的频率来看，新建房屋发生维修的频率较少，随着时间的推移和房屋的逐渐老化，房屋维修频率逐步增加，需要大量使用维修资金，让业主认识到住房专项维修资金是为我们的房屋筹集“养老金”，是我们房子的“保命钱”。这才是我们应该侧重解决的工作。应通过媒体、网络广泛宣传、解释住宅专项维修资金的重要性，让业主充分认识到要想保证我们的房子能够安全使用，延长房子的寿命，维护共用设施设备的完好性能，就必须交纳住宅专项维修资金。另外，让广大业主在申请住宅专项维修资金使用过程中，充分感受到住宅专项维修资金的实用性，提高业主交存专项维修资金的信心。

二、住宅专项维修资金的使用

（一）存在的问题。住宅专项维修资金在实际使用资金时存在许多诸如资金使用难和使用不当等问题。

首先是住宅专项维修资金使用难的问题。《管理办法》规定：住宅专项维修资金使用时分两种情况：第一种指住宅专项维修资金划转业主大会前需要使用住宅专项维修资金的应由专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过，才能使用资金。第二种情况是指住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，业主委员会除了要进行申请、评估、开设账户等复杂手续外，还需要将产权人分户清册以及征求2/3业主同意。无论第一种情况还是第二种情况在具体的实施中，都很难顺利进行。尤其是遇到小区内有紧急情况急需使用维修资金时，很难一时把2/3的业主召集起来，因此这些条件严重制约了专项维修资金的使用，造成法定决策程序难以落实。

其次是维修资金使用不当的问题。在维修资金使用过程中，不同程度存在不该是维修资金列支范围的项目而随意扩大列支范围或违反列支程序违规使用维修资金的现象。比如，房屋在保修期内出现质量问题，应由开发商或施工单位承担保修义务，而不应该动用维修资金；还有就是本应属于物业管理费开支的项目，如绿化费、电梯保养费等而在实际工作中却列入了专项维修资金的范围；还有的违反维修资金列支程序，未按合法程序表决通过，擅自委托物业企业使用维修资金的，这些状况都严重损害了业主的利益，

（二）解决对策。在实际使用维修资金时，可以根据实际发生的维修情况按事情轻重缓急进行分类，不同情况不同对待。比如小区内的常规维护或临时损坏需要维修的零星项目需使用住房维修资金的，可以授权给物业公司，由物业公司决定。业主事后审查各项支出的花费情况。如若出现物业公司滥用维修资金情况可追究其法律责任。对于小区内增设设施设备或更新改造等大项目的支出，应由物业公司先做出预算方案，经业主审核同意后，方可按方案执行；对于那些情况紧急需要动用维修资金的项目，应给予物业公司“先斩后奏”的权力，事后再由业主或业主委托的社会专业机构对物业公司的报价进行审核，如若出现虚报、挪用等侵犯业主权益的情况，可通过法律途径解决。政府相关部门应充分考虑实际情况制定出简单、易行的操作方式，从根本上解决维修资金使用难的问题。

专项维修资金是房屋的养老钱，关系到每位业主的财产保障，所以尽快完善专项维修资金的相关法规制度是刻不容缓的问题。应召集有关专家进行专项研究，提出更有效、更细致的解决办法，以便于在实际操作时更规范化、合法化。

三、住宅专项维修资金使用的监管

（一）存在的问题。《管理办法》规定，住宅专项维修资金使用时，需相关业主（指住宅专项维修资金划转业主大会管理前）及业主委员会（指住宅专项维修资金划转业主大会管理后）审查同意。这表明业主委员会拥有住宅专项维修资金的监督管理、审核批准使用的权力。但在实际生活中涉及到物业维修和公共安全问题需要业主批准使用维修资金时，业主往往不具备这些能力。比如：小区内公用设施已超过使用年限，存在严重的安全隐患，但仍在使用；还有小区的建筑物外墙面水刷石存在脱落的安全隐患，一旦掉落会砸伤居民，但仍没得到及时处理等等。这些问题对于许多业主来说由于自身的素质和能力不足，不能正确评估这些公共安全事故的潜在可能性及其严重后果。

另外，对于小区内的维修方案需业主或业委会审核的问题，业主代表往往不具有专业性，对于那些涉及政策、法规、工程技术、成本核算等专业性极强的工作，业主们是达不到专业人士的核定标准，造成该修的项目迟迟未能有效地利用资金。

（二）解决对策。针对上述问题，需要政府发挥有效的监督管理作用，协助业主做好专项维修资金的使用以保障物业区域内设备安全运转以及社会公共安全和利益，需要工程咨询、鉴定机构等中介组织对项目方案进行核定，通过审计、审价、咨询和法律等方面的专业服务，有效地减少业主因缺乏专业知识、经验造成的维修资金的不必要使用。

所以，要想使专项维修资金得以合理合法正确使用，政府监管、中介组织监管和业主大会监管三者是缺一不可的。政府监管是最重要的一环，政府以其特有的公信力和专业综合能力，在维修资金使用方案的审核方面可以提供客观公正的指导服务。政府还应建立信息公开制度，增强维修资金使用透明度，促进维修资金使用合理、过程透明，使业主对自己账户的变化情况、资金使用情况了如指掌。而中介组织作为政府监管的有益补充，通过审计、审价、咨询和法律等方面的专业服务，帮助业主因专业知识、经验的缺乏而造成的专项维修资金不必要的损失。有了政府监管和中介组织监管，再加上业主大会内部监管，足以形成维修资金决策、执行、监督紧密配合又相对独立的运行机制，实现政府监督功能和业主大会自治功能互补，可有效防范和控制维修资金的挪用和滥用风险，最大限度地保障广大业主的合法权益。

四、结束语

住宅专项维修资金作为物业管理后续服务的资金保障，其归集、管理和使用问题关系着广大业主的切身利益。因此，加强维修资金的管理工作，加快完善和维修资金配套的相关制度的建设，确保业主在保修期满后的合法权益得到有效保障，同时对物业的保值和增值发挥重要作用。还有利于减少业主与建设单位、物业服务企业、政府主管部门之间的矛盾，从而对保障房屋的安全使用，稳定社会秩序，构建和谐社会发挥更大的作用。

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