房地产宏观调控需标本兼治——析房地产宏观新调控缘何成效不彰

刘春潮

(黄冈师范学院数计学院,湖北黄冈 438000)

房地产宏观调控需标本兼治
——析房地产宏观新调控缘何成效不彰

刘春潮

(黄冈师范学院数计学院,湖北黄冈 438000)

本文用制度分析法和资产预期理论分析了新一轮房地产宏观调控成效不彰的原因,从社会、经济、国际、金融泡沫史等角度论证了房地产继续宏观调控的必要性,用成本收益理论和机制设计理论提出了房地产宏观调控需标本兼治的八项措施,尤其是首次提出了尽快提高房地产贷款风险系数、预征房地产风险基金,利用金融办法来压缩房地产信贷规模。

房地产;宏观调控;必要性;标本兼治;制度分析;预期;机制设计

中国社会科学院的 2011《经济蓝皮书》指出2010年是我国房地产的调控之年,房价涨幅从2009年的 25%左右,预计可能下降到 2010年的15%。房价上涨速度虽然放慢了,但仍然高于城乡居民收入增长速度。2010年全国城镇居民的房价收入比是 8.76,相当于普通城镇三口之家 8.76年不吃不喝可买一套 90平米的房子。直接后果就是,有 85%的城镇居民家庭都无力买房。[1]然而,据《21世纪经济》报道,截至 12月 1日,万科 2010年度销售总额突破 1000亿元。这一数字,相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。在调控政策不断推出的 2010年,以万科为代表的房地产企业,却创出了历史最好的销售业绩。[2]种种迹象显示,中国政府从 2009年 12月开始的、堪称史上最严厉的调控政策的新一轮房地产宏观调控,压缩房地产泡沫,似乎却成效不彰。

一、房地产新宏观调控缘何成效不彰

(一)现有的城市房地产体制和金融体制,造成住房供不应求、住房成本节节攀升,形成房地产只涨不跌的预期 现有的城市房地产政府垄断体制造成财源严重不足的地方政府利用城市房地产设租寻租,现有的金融体制造成社会资金过度集中在银行,这样,现有的城市房地产体制使住房供给人为紧张。现有的将房地产税费集中到增量房地产者身上的房地产税体制、廉价的住房按揭费体制不仅使住房需求被人为地放大,而且使住房成本人为地攀升,造成中国城市住房无限的稀缺性,并且已经形成政府、房地产商、房地产投机者投资者、银行的四位一体的房价上涨的利益共同体,造成中国房价只涨不跌单边牛市的预期,导致各种资金想方设法大肆炒作房地产,造成地价房价节节攀升新高不断。

(二)“稳定房价”提法不科学,造成房地产只涨不跌的预期 中央政府为了防止房地产下跌过快造成金融危机,新一轮房地产宏观调控提出了“稳定房价”的口号。“稳定房价”提法不科学,给房地产市场造成政府保障房地产只涨不跌。中国房地产已经过度商品化、金融化,房地产在中国已经成为投机的金融工具,具有“跟涨不跟跌”的羊群性。房地产只涨不跌的预期下,房地产贷款已经成为银行无风险的优质资产,房地产已经成为投资者和投机者无风险的暴利资产,信贷资金、投机资金、投资资金不断蜂拥而入造成的房价不断上涨是房地产暴利的源泉,新一轮房地产宏观调控,要银行放弃优质资产,要房地产投资者和投机者放弃暴利,谈何容易?

(三)与当前的宏观经济政策矛盾 首先,与保增长不同步 ——房地产作为地方政府最偏爱的增长点,既然中央政府要保增长,在土地供给量严格受中央控制的情况下,只好让地价房价同时增长才能保增长。其次,与宽松的货币政策矛盾——连续宽松的货币政策造成国内流动性大肆泛滥,此时进行房地产宏观调控犹如抱薪救火,薪不断火能灭?

(四)与现实经济状况矛盾 首先,与地方政府的土地财政格格不入 ——房地产税费作为地方财政支柱,在没有新的财政收入来源保障时,地方政府决不会轻易放弃土地财政,也绝不会轻易加大无利可图保障型住房的投入,新一轮房地产宏观调控,就变成作为决策者中央政府的雷声大,作为执行者的地方政府雨点小,房价怎能不涨?其次,与节节攀升的通货膨胀不合拍——连续宽松的货币政策造成国内流动性大肆泛滥,带来物价不断上涨,造成通货膨胀预期不断增强,资金的强保值需求遇上中央政府稳定房价的强承诺 (只涨不跌),正如干柴遇烈火,房价还能稳定?

(五)房地产政策经济适用房定位不科学2003年 8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》导致房地产疯狂上涨的不科学定位政策至今没有纠正,该政策将中低收入者的经济适用房人为扩大到商品房范畴,经济适用房用地高出让金且须“招 ”、“挂 ”、“拍 ”——让民生必需品走奢侈品的销售模式,从此经济适用房土地价格不断上涨,经济适用房价格也随着不断上涨,造成经济适用房越来越不经济,以致形成够条件的买不起超条件的造假买,这是经济适用房定位不科学的房地产政策的必然结果。

二、房地产继续宏观调控的必要性

(一)不断上涨的高房价加速了贫富分化,加剧了社会危机 中国高房价的实质是政府利用住房的刚需性和政府城市土地垄断造成的稀缺性,向无房少房的中低收入者过度征税,和投资者、投机者利用中低收入者的廉价存款炒高房地产价格来剥削无房少房的中低收入者。不断上涨的高房价加速了社会贫富两极分化,一极是财政收入年年超常增长的各级政府和房地产暴富的少数投资者、投机者,另一极是越来越多的房奴、蜗居、蚁族、鼠族等多数新型贫困者——新的社会不和谐鸿沟不断在加深拓宽。

(二)房地产上涨加剧了潜在的金融风险房地产持续上涨使大量资金持续投向房地产,其中银行的信贷资金比重越来越大,信贷资金的杠杆作用吹大房地产泡沫,在只涨不跌的预期下,银行风险意识日趋淡薄,加上负责盈利不负责亏损的代理激励机制,银行只追求短期盈利不顾长期风险,不断加大房地产信贷的比例与规模,不断地助长房地产泡沫。但是,房地产市场有其内在运动规律,政府坐庄托市造成房地产只涨不跌单边疯狂牛市没有可持续性,总有一天房地产泡沫会破裂,并且泡沫越大跌得越厉害。一旦房地产价格暴跌,银行的房地产坏账就会急剧放大,银行巨额亏损,造成资不抵债,引发金融危机乃至经济危机甚至社会危机。

(三)不断上涨的高房价是向无房少房的中低收入者过度征税,不利于非住房消费,不利于扩大内需 政府利用住房的刚需性和政府城市土地垄断造成的稀缺性向无房少房的中低收入者过度征税,财政收入四成以上来自占 GDP7%的房地产,GDP年年高歌猛进、国家税收年年超常增长,不断上涨的高房地产价加大了无房少房的中低收入者的税负,无房少房的中低收入者的住房成本从此开始急剧上升,透支了无房少房的中低收入者的消费能力,压缩了非住房消费需求。

(四)用来自无房少房的中低收入者的房地产的超额过度税收补贴出口,不利于贸易平衡,加剧了国际贸易摩擦,不利于国际经济再恢复平衡

随着国内非住房消费逐年萎缩,为了保就业,中国政府不得不用来自无房少房的中低收入者的房地产的超额过度税收进行各种各样的补贴来刺激出口,以致贸易年年创顺差,全球最大外汇储备国的外汇储备年年创新高、国际贸易摩擦愈演愈烈,导致失衡的全球经济越来越难恢复平衡。

(五)房地产继续大肆上涨没有可持续性中国的房地产价格不可能无限地一直涨上去,即使政府百般呵护,房地产泡沫迟早总会有一天会耗尽中国所有的资源与资金——不断上涨的房地产推动劳动力成本土地成本不断上涨,导致非房地产企业的国际竞争力不断下降,从而贸易顺差不断下降乃至逆差,外资流入不断减少乃至净流出——央行的货币发行量被迫减少——失去涨力而破裂;而且高房价的大多数最终接盘者多为城市无房少房的居民和城市化带来新增城市人口,他们绝大多数是中低收入者,内在的涨力极为有限,总之,房地产继续大肆上涨没有可持续性。

三、房地产宏观调控需标本兼治

(一)尽快用金融办法来压缩房地产信贷规模 1.提高房地产贷款风险系数。央行和银监会应尽快颁布新房地产信贷条例规定按房地产信贷占银行总资产的比例累进提高房地产贷款风险系数,不妨先将房地产贷款风险系数基点提高 10%-20%,然后按房地产信贷占银行总资产的比例每超出平均数的 1%提高超出的房地产贷款风险系数 5%,增加房地产贷款资本金。

2.尽快预征房地产风险基金。央行和银监会应尽快颁布新房地产信贷条例,规定按房地产信贷占银行总资产的比例累进对房地产信贷总额预征 10%-20%房地产风险基金上交央行或银监会新设立的房地产风险基金司,然后按房地产信贷占银行总资产的比例每超出平均数的 1%提高超出的房地产贷款风险基金 5%,应对房地产信贷风险,规避银行负盈不负亏的代理风险,减少纳税人救助成本。

(二)紧缩货币收紧流动性 紧缩货币收紧流动性是抑制通货膨胀和资产价格泡沫的必由之路,因此,尽快降低过高货币发行量,升息让存款利息不再负实际利率,升值让人民币国际购买力提高,这样不仅让投资者、投机者无法利用中低收入者的廉价存款炒高房地产价格来剥削中低收入者,而且让中低收入者的存款不再缩水,让中低收入者的购买力提高,从而提高中低收入者的消费能力。

(三)尽快利用新税收调控房地产市场,抑制房地产市场的投资需求 1.开征房地产综合税鼓励节约用地和节约住房。既征收土地的增值税,又征收房地产的奢侈税,应以城市为单位对所有的房地产的住房面积和土地面积按市场价格加权折合成新的住房面积和土地面积,扣除本城市人均折合后的住房面积和土地面积后,分别统一征收负累进房产税和地产税。允许再扣除购租成本(可考虑利息成本),使多占土地者和多占住房面积者多交地产税和房产税——国有资源收益税,避免现有的房地产税早买者低税率晚买者高税率、早买的多占土地者和多占住房面积者独享房地产疯涨暴利——地方政府新建城市基础设施产生的房地产级差地租造成国有资产收益无形在流失的弊端。不妨立法设计为:(1)对高出本市平均折合住房面积和土地面积分别统一征收累进房产税和地产税——鼓励节约用地和节约住房。(2)对低于本市平均折合住房面积和土地面积分别统一征收累退房产税和地产税——强化政府的住房保障责任。

2.征收时间累进房地产空置税抑制囤地囤房——国有资源浪费税。一律按市场价格再征收时间累进的房产、地产空置税,不妨立法设计为第一年征收 10%的空置税,第二年征收 20%的空置税,第三年征收 40%的空置税,第四年无偿征收空置的房产、地产,将收回的空置的房产作为保障型住房,以此来鼓励存量住房出租,加大存量住房的出租率,降低房租,降低保障型住房的需求。

3.征收时间累退二手房地产卖方印花税抑制炒房——国有资源稳定税。半年以内征收 50%的印花税,然后前五年按增加每半年降低 5%,第五年后按增加每半年降低 0.5%,直至 1%后保留不变。

(四)积极引导全社会参与保障型住房建设,全方位拓宽保障型住房建设融资渠道,加大保障型住房建设力度 将小产权房、自建房、集资房重新纳入保障住房的范畴,鼓励社保基金、保险资金投入保障型住房,甚至可以考虑发行保障型住房长期建设国债。

(五)回归房地产的民生本位,加快住房保障立法,强化各级政府住房保障责任 应加快住房保障立法,用法律规定地方政府必须保障居民人人应享有最低住房面积的基本居住权,政府无法保障买得起房,但是必须保障租得起住房。政府应借鉴德国政府长期稳定房地产市场特别是长期稳定房租的基本立法与执政经验以及新加坡保障型住房的经验,可将 80%的居民纳入保障型住房的覆盖范围(中低收入者应保尽保),而且必须稳定房租并保障租房者的长期租房权,所有的保障型住房实行政府定价——保障型住房的交易价格和房租统一由政府规定最高限价,违者政府没收非法所得并加倍罚款,所有保障型住房居住者和申请者退休前每年必须缴纳保障型住房公积金——如个人所得的 10%,减轻政府财政负担。

(六)加快财税体制改革,保障地方政府有充足的税收 加快财税体制改革,压缩行政成本,扩大地方政府的税源与税基,保障地方政府有充足的税收,使地方政府的收入不再主要依赖新增房地产的税费,彻底摆脱地方政府土地财政与房地产宏观调控矛盾的尴尬局面。

(七)加快金融体制改革,鼓励适度竞争,提高金融效率与效益 加快发展资本市场使资本市场与信贷市场平衡发展,尤其是大力发展债券市场使债券市场与股票市场平衡发展,降低资金过度向大银行集中的积弊。积极支持发展为中小企业服务的中小金融机构和区域交易所,中央银行应尽快建立覆盖中小金融机构的全国统一结算体系和全国存款保险制度,进一步分流大银行的资金。从根本上抑制银行尤其是大银行的房地产信贷。

(八)改善内资投资环境,拓宽内资投资渠道改善内资投资环境,拓宽内资投资渠道,能分流资金,使千军万马直奔房地产的畸形局面从根本上得到扭转。

[1]中国社会科学院.2011《经济蓝皮书》[OL].中国网,2010-12-7.

[2]万科销售额提前 4年破千亿楼市调控再失效[N].21世纪经济,2010-12-3.

D035-3

A

1003-8078(2011)02-150-04

2011-01-04

10.3969/j.issn.1003-8078.2011.02.46

刘春潮 (1968-),男,湖北麻城人,黄冈师范学院数计学院讲师,理学硕士。

责任编辑 周觅