主体施工合同中应注意的细节及后期管理

开封建业森林半岛置业有限公司 马冰冰

河南省城市规划设计研究总院有限公司 夏 磊

主体施工合同中应注意的细节及后期管理

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主体施工合同可以说是施工合同中最大、最复杂、最重要的一个合同。为此，国家也制订了主体施工合同的标准文本。目前的主体施工合同大都是在标准文本的基础上做适当修改而成的。本文，笔者对主体施工合同中标准文本之外应注意的一些合同细节条款和合同后期管理做一简要分析。

一、主体施工合同中应注意的细节

1.总包单位与分包单位的权利和义务。

（1）总包单位与消防、热力等管线类分包单位的权利和义务。总包单位一般要给这些分包单位提供预留和预埋。关于预留预埋的尺寸和位置，鉴于管线类工程的设计要滞后于土建工程且容易发生变更，所以在主体施工合同中最好约定。在土建工程预留预埋时，这些分包单位要到现场配合和确认，并且其设计文件和变更要及时送达主体施工单位，否则预留预埋出现问题将由分包单位负责。另外，关于管线工程安装后的填缝密封等零星土建工作和分包工程产生的垃圾清运也要事先约定清楚由哪方负责，否则将会在工程结尾时产生扯皮。

（2）总包单位与园林景观分包单位的权利和义务。一般来说，总包单位和园林景观单位交叉的地方相对比较少。主要有两点：一是主体单位退场，园林景观单位进场。在合同中要明确约定主体单位的退场时间和退场时要达到的要求（施工措施材料、机械、办公房、库房、建筑垃圾等一定要清理干净），并明确因主体单位退场不及时或退场不彻底导致园林景观单位进度拖延而应承担的责任。二是要明确主体一层有小庭院或室外台阶的情况下，此庭院或台阶是否由主体单位施工。因为考虑到和景观工程的协调性，室外工程建设方一般要求由园林景观单位统一施工。对此应提前在主体施工合同中明确下来，以防止重复施工。

（3）总包单位和基坑支护与降水单位的权利和义务。基坑降水一般在基坑开挖前1周开始（视各个地区的地下水位而定），在主体建筑物能抵抗浮力后停止。关于降水的工期一定要约定清楚，并对超过降水工期的责任作明确划分。关于此，即使降水由主体单位自己做也要约定清楚。常规的工期延误肯定是谁导致谁负责。但对于降水期间包含雨季，或者工地位于市政排水设施不完善的新城区及郊区的情况，在合同中一定要提前约定双方的责任范围和大小。这样就为日后可能的索赔和反索赔提供了最好的依据，对双方都有好处。

2.关于影响工程结算及索赔细节的规定。

（1）对施工图纸不明确之处的约定。若施工图纸不明确或图纸的规定是选择性的情况，则主体施工合同中一定要明确下来，最好在图纸会审中让设计单位给予明确，并将图纸会审作为合同的一部分。如在高层建筑中，钢筋的连接问题，一般除了直径比较大、构件比较重要的钢筋图纸有专门规定外，其余都没有要求。但是机械连接、焊接、绑扎这3种连接方式总体造价的差异还是挺大的。因此，在签订合同时要提前和工程部门沟通，在合同中给予明确，这样就能为日后的结算工作带来方便。

（2）对合同结算方式的规定。目前，市场上固定总价的合同居多。这类合同的结算公式一般为：结算价=合同价+变更签证+材料调差+奖罚－质保金。其中，合同价一般是优惠后的预算价或者中标价。预算价的确定一般是经双方核对后得到的，这在私营企业中是很普遍的。但是对于工期紧或技术标准不明确的情况，预算核对中都会将其列入编制说明。因此，编制说明将成为工程结算的重要依据。编制说明的详细程度在很大程度上决定了结算的难易程度。特别是对预算人员流动性较大的企业来说，它更为重要。因此，建议将预算编制说明作为合同的一个附件，并在结算价中加入预算编制说明调整这一项。

（3）对总包服务费和配合费及材料风险的约定。一是对总包服务费和配合费的约定。根据前面所讲的，将主体单位和分包单位的权利义务约定清楚后，主体单位要根据合同中规定的配合内容，对总包服务费和配合费的费率进行约定。对某些确定不下来的配合内容，可按假设条件来约定费率。这样可以避免分包单位干了合同未约定或约定模糊的配合内容，但谈价钱时却陷入被动。二是对材料风险的约定。对施工周期长的工程一般都要约定材料的调差风险。风险系数以10%和5%居多。工程量越大、工期越长，材料的价格风险越大，特别是这几年材料价格的波动很大，根据我国目前所处发展阶段和国际形势来看，这种波动还会持续下去。所以，在约定这方面的风险系数时，双方一定要慎重，特别是施工方。对于像中建系列的国字号企业，因大宗主材都是统一采购，数量较大。因而可考虑买入期货，以对冲施工材料涨价的风险。此外，对可以调整材差的材料范围的约定也很重要，一般情况只是对钢筋、水泥、沙子、碎石、砌块进行调差。但是对于高层建筑，其外保温材料（含黏结砂浆和抹面砂浆）的工程量也较大，特别是新的消防规范中提高了保温板的防火等级，也使保温板的价格有所提升。因此，对承包方来说，最好把这些材料也纳入调差范围内，以规避风险。

（4）对索赔细节的规定。《标准招标文件》中对索赔有较详细的规定，涉及文物发掘、政策、不可抗力、异常气候等。如果工程招标文件采用了《标准招标文件》，那么招标文件已经作为主合同的一部分，这样索赔就有很强的依据了。但如果工程招标文件没有采用《标准招标文件》的话，合同中最好将这些规定作为合同专用条款的一部分，这样在施工中一旦发生索赔事件就可以对号入座，避免了不必要的争执。但是《标准招标文件》中对索赔的规定还不够细化，如对遇到交叉情况的规定不够细化。如果工程施工中发生了异常恶劣的气候，但是又因为是第3方原因（如公用配套设施不健全）导致施工方的补救失效或者损失扩大。假设仅是异常恶劣的气候导致的索赔，只是赔偿工期。但现在加入了第3方因素，就变得麻烦了。如果合同中提前考虑到了各种交叉情况的组合，并商定了双方应承担的责任。那么绝大部分索赔就可以很轻快地解决。

二、合同的后期管理

1.合同交底。合同签订后，并不意味着合同的结束，而是合同执行的开始。现实中往往存在重合同谈判，轻合同执行的现象。所以，合同签订后首先要对合同的执行部门进行合同交底。交底的内容主要是协议内容和专用条款等涉及这个项目的具体细节。在交代细节时一定要向执行部门交代清楚这些条款的真正用意和谈判背景，以达到执行部门在工作中能趋利避害的目的。

2.合同的执行检查。执行才是签订合同的最终目的。所以一定要对合同的执行情况进行定期检查。例如有些工地就出现过这样的情况，合同中明明规定主体施工单位有清理建筑垃圾的义务，但是施工单位却迟迟不做，而甲方工程部又没有什么强制措施（如先请其他单位清理垃圾，费用从主体单位中扣除）。因此，如果合同的某些条款未得到执行，那就要追究原因，是这些条款脱离现场实际无法执行，还是执行人员的失职。对前者要深刻反思，并制定出符合实际情况的条款以改进下一个合同；对后者要督促直至追责。

3.合同的改进和完善。在合同的具体执行过程中肯定会遇到一些合同没有规定的事情或者合同条款的模糊地带。这就需要商务人员在合同执行中要与执行人员多交流多倾听，并深入现场一线了解情况。不管合同的制订者以往有多少经验都应该这么做，因为没有完全一样的项目。只有这样，主体施工合同才能不断改进和完善，并为日后的索赔和反索赔工作准备第一手资料。

综上，建设工程是一项巨大的系统工程，涉及面广，不可控因素多，主体施工合同不可能预见所有的事件。只有在施工实践中不断总结，同行之间不断交流，主体施工合同才能更完善、更实用，并为工程的质量、进度、投资控制提供有力保证。