城投公司土地使用权转让会计处理

安陆市会计局 黄长军

城市建设开发投资有限公司，简称城投公司，一般都是国有独资公司，由地方政府及其部门和机构通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体，公司管理层和治理层也都是由政府部门直接委派，即由政府牵头，财政、国土、建设等单位共同组建。国有独资城投公司一般都是地方政府投资项目融资及城镇国有土地使用权出让操作平台，只是个载体，主要负责办理银行贷款及城镇国有土地使用权出让等相关手续，大多数没有盈利能力或盈利能力很小。有条件的城投公司也进行土地收购、储备和转让，赚取土地增值收益。《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综【2006】68号）规定：土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。在地方国库中设立专账（即登记簿），专门核算土地出让收入和支出情况。因此，城投公司在业务中取得的土地出让金、土地转让金及土地出租租金，不能笼统记为公司业务收入，而应根据具体情况分别记为公司负债或业务收入，举例分别说明。

一、土地使用权出让

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号）规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可见，土地使用权出让应是一种政府行为，城投公司代行政府行政职能进行国有土地出让而收到的土地出让金应是政府性基金收入，不是公司业务收入，应作为公司负债处理。

［例1］某城投公司收到乙公司土地出让金5000000元，会计分录：

借：银行存款 5000000

贷：其他应付款 5000000

将收到的土地出让金缴存国库时，会计分录：

借：其他应付款 5000000

贷：银行存款 5000000

二、土地使用权转让

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号）规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。城投公司作为独立的法人经济实体，从事土地收购、开发、储备及转让，取得的土地增值收益，应作为公司业务收入处理。

［例2］某城投公司将收购的A土地，经开发后，以8000000元转让给乙公司，在符合收入确认条件时，会计分录：

借：银行存款 8000000

贷：主营业务收入 8000000

三、土地使用权出租

《国有土地使用权出让收支管理办法》规定：依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），一并纳入土地出让收入管理。公司取得的土地出租租金，区别不同情况进行不同的会计处理。如果是公司收购的土地使用权（即公司所有）出租取得的租金，作为公司业务收入处理，如果是政府储备的国有土地在出让之前或出让过程中出租取得的租金，则应作为公司负债处理。

［例3］某城投公司将收购的A土地经开发后，出租给其他单位使用，取得租金100000元。在符合收入确认条件时，会计分录：

借：银行存款 100000

贷：其他业务收入 100000

［例4］某城投公司将政府储备的B土地临时出租给其他单位使用，取得租金200000元，会计分录：

借：银行存款 200000

贷：其他应付款 200000

将取得的租金缴存国库后，会计分录：

借：其他应付款 200000

贷：银行存款 200000

通过上例可以看出，国有独资城投公司因为其性质的国有性，运营过程的政府行政性，其进行土地使用权出让、转让及出租业务会计处理也应有所区别。

［1］《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号）。

［2］《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综［2006］68号）。

［3］《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发［2010］19号）。

［4］财政部：《企业会计准则2006》，经济科学出版社2006年版。

［5］财政部会计司编写组：《企业会计准则讲解》，人民出版社2008年版。