基准地价更新成果合理性分析

□文/叶 霞 董晓明 徐目圣

一、引言

国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据；为政府征收土地税费提供客观依据；同时，也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。因此，基准地价更新成果的合理性与科学性是确保其上述作用发挥良好的关键。有必要对其更新成果进行深入分析，检验其与城市的实际地价状况的一致性，以及成果内部结构解析并从各方面探究基准地价成果的变动。这是保障基准地价更新成果在促进城市地价体系建立和完善，指导政府宏观调控，各级土地市场良好发展的先决条件。本文以淮北市2011年更新的基准地价成果为例，进行分析。

二、背景简述

（一）淮北市概况。淮北市是安徽省的省辖市，地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，市辖一县三区：濉溪县、相山区、杜集区和烈山区，总面积2，741平方公里，人口218万人，2010年地区生产总值达到455亿元，财政收入70多亿元。京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北，6条国道、省道以及京福、连霍、泗许高速公路穿境而过，离徐州观音机场60公里，至连云港港口280公里，是安徽省距深水港口最近的城市。全市现有6个经济开发区和工业园区，总投资近200亿元的市开发区南部新区正在建设，为企业发展搭建了坚实平台。

（二）淮北市基准地价更新成果。淮北市城区土地市场较为活跃，除了末几级地外，其各个土地级别内均有较多的土地市场交易资料，本次的基准地价评估采用的主要资料是市场交易资料，因此，较高级别土地的基准地价确定以市场交易资料测算的结果为准，缺乏交易样点资料的以数学模型测算结果为主，以少量市场交易资料测算结果进行验证。工业用地基准地价则在参考成本法计算结果的基础上兼顾国家相关地价限价政策。在评估结果的基础上，充分考虑淮北市城区今后一段时间内的地价管理政策，综合确定基准地价。（表1）

表1 淮北市城区基准地价表（基准日2010年6月）单位：元/m2

三、更新成果的合理性分析

（一）典型区域样点检验。对于判定基准地价更新的结果与一个城市的地价现状是否相符，可采用基准地价系数修正法对近期交易的各类用途土地进行宗地地价评估，若评估结果与该宗地所在级别对应用途的级别基准地价较为相近则表明基准地价更新成果反映所评估城市的现实地价水平。笔者收集了典型区域的部分近期交易楼盘、二手房销售、土地出让资料，如中泰广场（写字楼均价7，000元/m2；住宅均价6，000 元/m2），柳暗花明均价为 5，100 元/m2，深蓝华庭 4，600 元/m2，龙溪水岸3，400元/m2，滨湖新城住宅为 2，900元/m2；最近出让的工业用地淮国土挂（2010）25号的价格为317元/m2，26号位于龙湖工业园（180.67元/m2）。通过本次更新的基准地价经系数修正之后的价格与近期交易的宗地价格比较接近。这表明本次更新的基准地价成果符合淮北市地产市场的现实水平，基准地价更新的成果可以用来调控淮北市土地市场，引导不同目的的土地使用权交易行为。

表2 同类城市各项指标对比

图1 同类城市指标位序图

（二）与国家政策及土地成本的衔接。国土资源部2006年颁布的《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准＞的通知》（国土资发［2006］307号），要求依据工业用地出让最低价标准，开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价。因此，通过与国家地价限价政策以及城市相应级别实际土地成本的比较，可判断更新成果是否符合政策法规基本要求以及与基本经济原理的匹配性。根据307号文件规定，相山区、烈山区属于土地等级中的第七等，工业用地出让最低价标准为288元/m2；杜集区土地等级为十一等，工业用地出让最低价标准为144元/m2。本次基准地价更新相山区与烈山区两区的工业用地末级地基准地价分别为320元/m2、295元/m2。淮北城区最末级基准地价为155/m2，高于最低出让标准，本次基准地价更新结果符合国土资发307号文件的要求。

根据各级别土地对应的开发程度以及开发费用计算，得出各级别土地开发成本从一级到三级分别为105元/m2、80元/m2、65元/m2，四级到六级均为 50元/m2。本次更新的工业用地基准地价超过成本价格，符合客观经济规律。

（三）与同类城市的位序比较。一个城市地价的总体水平可通过基准地价总体水平来反映。基准地价的总体水平与城市区位、城市规模、城市经济发展水平、城市基础设施条件等因素密切相关。这些因素相似的城市其基准地价具有可比性，而这些因素差异较大的城市之间其基准地价水平差异则较大。通过对筛选城市对地价影响较为明显的各因子的位次排序，将排序结果同各自基准地价排列结果做对比。以比较结果来验证基准地价更新结果的合理性与否。（表2）

根据收集的安徽省皖北地区各市的基准地价数据，见表3。因蚌埠市与淮南市2010年基准地价更新的成果未公布，为了增加各城市之间基准地价的可比性，此处特采用两市2008年的基准地价成果与淮北市2008年的成果进行比较。并结合蚌埠、淮南、淮北三年来实际的土地市场发展情况推测2010年基准地价水平对比结果。经过三年稳定的经济大发展，淮北市地价水平稳步提升，但蚌埠市与淮南市的土地市场发展仍然保持着良好势头。在淮北市地价不断攀升的同时，蚌埠与淮南两市的地价水平在2008年的基础上有了迅猛的变化。因此，淮北市地价在同类城市中依旧处于中等水平。各城市之间的地价水平比较结果基本与表2中指标对比所反映的城市间发展水平基本保持一致。从而可以证明此次淮北市基准地价更新的结果与实际水平较为吻合，切实反映了淮北市经济发展水平。对比分析城区商业、住宅、工业等各用途各级别的基准地价，淮北市城区的基准地价在皖东北地区城市中处于一般水平。将各类指标因子进行排序，见图1。基准地价水平与该城市在比较的同类城市之间的经济位序较一致。（表 3、图 1）

表3 淮北市周边城市基准地价一览表（单位：元/平方米）

（四）地价、房价关系分析。在房地产价格中，地价在一定经济发展水平下所占房价比例有一个合理阙值。可依据基准地价占房价的比例是否在阙值范围内来判定其合理性。根据国土资源部官方意见，目前在中国，地价占房价15%～30%，平均是23.2%。对于地价的不断上涨，淮北市房价增长的速度要更快。地价作为房价构成的一部分，自然对房地产价格会产生一定的影响；反过来，房价对地价也是有反作用的，但是其影响不是绝对的，即使是零地价，也不必然导致低房价。从淮北市2010年动态监测地价水平和全市房屋销售情况分析来看，淮北市整体地价水平占房价的比例在19.7%左右，其中居住整体地价占房价的比例为24.12%。该比例在目前中国地价占房价比例的合理范围之内，与全国平均水平较接近。

四、结论与讨论

总之，基准地价更新成果对于政府执行土地政策，调控土地市场；对于指导土地市场交易正常进行；对于完善土地价格体系都具有重要作用，其结果科学合理与否至关重要。利用典型样点地价检验，与国家文件与地价成本衔接以及与同类城市基准地价、各类地价影响因子的比较和房、地价关系等各方面对一个城市基准地价更新结果合理性进行验证。通过上述几方面的检验，淮北市2011年基准地价更新结果与该市实际地价水平较为一致，同时说明了淮北市基准地价更新结果的合理性。

[1]中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程[S].GB/T18508-2001.

[2]中国国土资源报[N].2006.

[3]宋子钰.小城镇基准地价更新成果合理性分析-以湖北省团风县为例 [J].社会发展，2006.

[4]中国国土资源网.