当心购房的阴阳合同

□ 本刊记者 周 婕

当心购房的阴阳合同

□ 本刊记者 周 婕

来京工作近十年的李先生，事业小成，打算今年在北京买套房子。由于工作单位在国贸附近，就想在东三环附近买套二手房，李先生通过中介看中了几套房子，一直犹豫不决，这期间他多次接到中介电话，说交易指导价要调成3倍了，劝李先生在价格调整前尽快决定，中介公司负责做“阴阳合同”。

所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。

在今年2月16日公布的“京十五条”中，严格加强税收征管中明确提到禁止“阴阳合同”，严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态地调整存量房交易最低计税价格，坚决堵住“阴阳合同”产生的税收漏洞。

但是现实的情况是什么样呢？近日记者以买房者身份走访了多家中介门店，当记者表示交易税太高时，几家中介都表示可以做“阴阳合同”解决此问题。

根据北京市房地产交易管理网的数据计算，今年2月，北京市成交价低于90万元的二手房，占总成交量的73.2%，平均成交面积为86平方米。而业内人士表示成交量不到100万元的二手房已经不足5%。两个数据差距如此之大，说明相当一部分交易签订的是“阴阳合同”。

由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》，已于4月1日实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该《办法》明确规定，房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。《办法》的出台无疑将有力地规范房地产经纪行业。未来房产中介再有赚取差价、协助签订“阴阳合同”的行为，将可能受到停业处罚。

其实，签订阴阳合同避税，是有一定风险的。

最近，老王苦恼不已，为了儿子能顺利移民加拿大，老王低价出售了自己名下的一套住房。购房者小刘在购房时为了避税希望做份“阴阳合同”，老王同意了。合同规定，小刘购买老王名下一套坐落于朝阳区的房子，转让价格为390万，小胡应于合同签订之日起10日内付清。若超过十五日仍未支付的，则老王有权单方面解除合同，但应当书面通知购买方，小刘需向老王支付总价款10%的赔偿金。随后，小刘与老王又签订《房屋买卖补充合同》，合同约定这套房子的实际成交价是480万。这就是所谓的阴阳合同。

但是没过几天小刘就反悔了，表示既不履行合同也不愿承担违约责任。老王要求小刘解除合同并承担违约责任，缴付约定的违约金，但小刘不肯。无奈下老王将小刘告上了法庭。在法庭上，小刘的律师主张这种阴阳合同是违法的，不具有法律效力，所以无需对老王进行赔偿，而老王的律师主张该合同系双方当事人的真实意思表示，所以合同是有效的，双方各执一词争执不下。

据了解，这种所谓的阴阳合同的主要条款是合法有效的，根据法律规定，合同部分条款无效，不影响其他的条款的法律效力。阴阳合同中，买卖双方对房价进行的约定为了达到避税的目的，是无效的，但是其他的条款都是双方当事人的真实意思表达是有效的。所以小刘不想买老王的房子了，是属于违约行为，应当按照合同的约定支付违约金。而小刘如果买下这套房子，就是偷税漏税，一旦被查出，就要补缴税款，甚至被追究法律责任。

所以，在此提醒广大购房者和中介机构，应该认真遵守国家的相关规定，按照法律和法规办事。

□ 编辑 陈 萌 □ 美编 阎 瑾