中国房地产业与房价危机

□文/刘 义 郑力宏 高 雪 郭灵华

随着国家经济发展的不断深入，城镇居民对现有住房状况越来越不满意。从2004年起房价逐步飙升，到2010年房价翻了几倍，住房问题再次上升为中国当前紧要的社会问题。由此人们喊出了“我要住房”的呼声，中国房产改革势在必行。

一、中国房地产现状

（一）中国房地产持续升温，中国人买房压力过大。近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势，住房问题已成为社会各界普遍关注的一个重大民生问题。2009年全国商品房平均销售价格为4，695元/平方米，同比上涨24%。

房价收入比是用来描述一个地区的家庭收入与房价之间的关系，它是衡量某个地区房价高低的重要指标，也可作为衡量居民买房压力的重要指标。

注:房价收入比公式:

房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入

每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格

每户家庭总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入

据国家统计局2009年11月发布的《全国商品房销售面积和销售额增长情况（2009年1-11月）》中的数据:2009年1月到11月，北京商品房平均价格为13，348元。又据国家统计局2009年9月发布的《全国各地区城镇居民家庭收入基本情况（2009年）》中的数据:2009年北京城镇居民人均年可支配收入为27，198元。北京人均住房面积为28.74平方米，北京每户家庭平均人口为2.81人。

根据房价收入比计算公式得，每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格=28.74×2.81×13348=1077976.471（元）；每户家庭年总收入=每户家庭平均人数×家庭人均全部年收入=2.81×27198=76426.38（元）。所以，房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入=1077976.471÷76426.38≈14.1，即 2009 年北京房价收入比为14.1。（表1）

注:当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例认为该地区房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，国际惯例认为该地区属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，认为该地区为“国际房价最难承受地区”。

表1

北京的房价收入比高达14.1，然而这个数值与同年5月统计的房价收入比相比之下略有提高。由此可以说明，从2009年下半年开始，房价市场愈渐火热。合理的房价与收入比值区间应为3-6，然而14.1这一数字与2004年统计的房价收入比非常接近，这说明房价已经明显超出了人们的承受能力，当前的房价让大多数人感到无奈和无助。

从全国房价收入比来看，房价从2007年开始下降，但下降幅度不大，并且仍旧维持在较高的房价水平上。（表2）

表2 2006～2009 年全国房价收入比

（二）中国房价与国外房价相比，仍旧位居前列。众所周知，美国房地产市场在本世纪初的前六年狂涨，到了一般百姓买不起房的地步，最终导致了供需失衡、房价大跌，并引发了追逐泡沫房价的次贷的崩解和华尔街的金融风暴。2008年第二季度，美国的次贷危机一经爆发，房价急剧下跌。那时的美国房地产市场，只有55%的房子是在普通人的承受程度以内，到了2009年，70%的房子普通大众都可以承受。

在美国也存在着房价地方性差异，CNN不久前给出的美国最可承受和最不可承受房价的地区排名。最可承受房价排名第一位为伊迪安那波利斯市，中等房价10万美元出头，而中等家庭收入则为6.8万美元，房价收入比为1.5。最不可承受的城市当属纽约，中等房价42.5万美元，对于中等收入家庭来说，房价收入比为6.5。然而，对比美国和中国的房价，2008年中国平均房价收入比约为7.68，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳（16）、北京（13.56）、杭州（12.4），远超出合理水平。再对比一下纽约这种房价最不可承受的城市，房价收入比也不过6.5左右，甚至低于中国的平均水平。中国固然带头走出了世界经济衰退，但中国的房价，比次贷危机前的美国还要更难以承受，这种房价不仅威胁民生，更威胁着中国的经济竞争力。

二、中国房价上涨的原因

房地产价格上涨并不是由单一因素构成的，而是众多因素调和的产物。

（一）房地产开发成本提高。国家土地供应价格是直接影响房地产价格的主要因素，国家提高土地价格导致开发成本增加；另外，建筑结构的升级，建材材料价格上涨，建筑内部设施和设备的完善升级，这都无形的增加了房地产开发建设成本，而这通常也会反映到其价格上来。

（二）人口因素对房地产价格的影响。首先，人口数量增加，根据价格与需求函数曲线可知，对房地产的需求量必然会增加，就这就导致了房地产价格上涨。其次，中国的家庭结构在发生着变化，家庭存在着从传统的联合家庭、主干家庭向简单的核心家庭发展，随着家庭人口规模小型化即社会上每个家庭平均人口数下降，家庭数量增多，所需的住宅总量增加，住宅价格必然上涨。再次，大中型城市人口密度急剧上涨，人口高密度地区对房地产的供小于求，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，故房地产价格提高。

（三）股市大跌，房产地价与股市涨幅成“负相关”性。股市的长期低迷，导致大量股市资金转投房地产市场。自2007年来，众多资金纷纷调拨投入到房地产市场，由此助推了房价。银行不断缩紧银根，导致开发商融资困难，由此产生新的融资交易费用，房地产开发商也将这部分新增费用打入房价，从而成为房价攀升的因素之一。

（四）开发商哄抬物价，市场秩序混乱。某些不法投资商和房地产开发商联合哄抬房价，以“房价的领袖效用”抬高区域房价，从中牟取开发中的巨额利润。一些投资商和房地产开发商从短期运作着眼，追求过高的利润，联手通过制造房市供求短缺信息和不断地提价、抬价来获取市场的巨额利润。

（五）“城市化”导致房地产需求量增加。城市化程度加深，人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。城市化意味着人口不断向城镇集中的过程，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而带动城市房地产价格上升。

（六）人均可支配收入增加。随着国民经济发展，GDP迅猛提高，人民生活水平不断提高，人均年总收入增加，人均年可支配收入增加，导致投资和买房热情高涨，故对住房的需求量增大。供小于求，房价上涨。

（七）过度宽泛的财政政策导致“泡沫经济”。过度放宽信贷力度来刺激经济发展，导致房地产发展过度，产生泡沫经济。而中国经济在经历了世界性金融危机后，为了经济发展平稳性则需要软着陆，故房地产价格高居不下。

三、中国房地产未来发展趋势

未来几年内国家对房地产产业的政策不会变，国家在对房地产政策调整过程中逐渐趋于合理化，通过政策来调整房地产逐步走向正规。关键看国家土地供应的价格，如果土地供应价格仍然持续上涨，房价自然就持续上涨，我国房地产的高房价状态就不会结束，结束房价的主动权在于政府。

商品房房价回落是一个非常漫长的过程，商品房走势按照不可逆转的市场经济规律发展，不会再进入计划经济轨道，现在不可能回落，我国6.2亿城市居民对房源是刚性需求，房价将持续上涨。目前一线城市商品房房价在政府干预下会暂时小幅回落，回落空间在2%～3%，接下来就是反弹，反弹空间在3%～8%，二三线城市商品房房价上涨，上涨空间在5%～10%。

在当今，房地产业肩负着保增长和保民生两大重任的属性仍未改变，未来仍有较大的发展空间。在国家政策调整过程中房地产业正在进行大洗牌，但民众对房地产的刚性需求不会变。（表3、表4）

中国城市化人口转移带来的住房需求量以及中国城镇住房总需求量的仍旧逐年增加，公租房和廉租房落实的总体数量是缓解压力的关键，商品房必须按市场经济规律来管，房地产在挤压泡沫和大洗牌过程中仍需要一段时间无序发展，受此影响，未来几年内房价收入比稳中有升将是大局。从发展趋势来看，可以肯定的是，总趋势是螺旋式上升。

四、解决高房价的措施

（一）增加住房供给，提高保障性住房专项补贴。在进一步强化和规范需求调控的同时，应该强化供给管理。中央财政应该增加保障性住房专项补助资金的数量，并带动各地方政府增加保证性住房建设和资金投入，加大保障性住房、廉租房和公租房的总供给，以平抑市场的需求。

（二）重组、优化房地产开发领域，改变土地供应方式。应该让国有企业全部退出商品房开发领域，通过公开的招标方式，让以房地产开发为主业的国企和央企去承担政府的保障性住房建设。目前，国企和央企介入商品房开发领域，他们借助各种权利和垄断，拿着全民所有制的资产，不计成本地拉抬地价、炒高房价、获取垄断利润，与民争利，而政府的调控政策往往会被这些权贵既得利益者对冲。土地的供应方式要避免和降低对地价和房价的拉动。国有土地供应应采取“招、拍、挂”方式进入规定场所集中交易。

（三）运用经济手段抑制高房价，进行宏观调控，保证公平与效率。要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控。应该尝试征收物业税、空置税和提高遗产税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆迫使其释放存量房和空置房，平抑畸形的市场供需格局，以保障市场的公平与效率。

（四）积极推进和改善住房保障体系建设，保障公租房、廉租房供给市场。应该尽快完善我国的房屋租赁市场，在规则方面不妨借鉴德国的经验，对房屋租赁用严格的法律条文来界定成“使用租赁”和“收益租赁”，对“使用租赁”的胡乱涨价行为要加以限制，用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益。

目前，我国的房屋租赁市场十分混乱，在政府廉租房和公租房缺位的情况下，被租赁的房子大部分来自私人，加之缺乏相应的法律条文约束，一些私人房东可以随便涨价，可以随时撵走租户，这让很多租房族感觉居无定所，缺乏安全感和归宿感。从而导致很多买不起房的非刚性需求也被逼成了刚性需求。如果政府能出台相应的政策来规范房屋租赁市场，房租上涨幅度相对稳定和合理，房屋能够长期、容易续租，法律能够适当地保护租房者利益，相信大部分人会选择低成本租房、高质量生活，而不是像当前一样倾其所有去让自己变成房奴。

（五）努力提高城镇居民人均可支配收入，缩小居民收入分配差距。

（六）建立和健全房地产信息发布制度。政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。

表3 中国城市化人口转移带来的住房需求

表4 中国城镇住房需求总量测算（2008～2012 年）

（七）引导居民理性消费。引导居民根据自己的实际收入和能力购买或租赁适合自己的住房，避免以一步到位、贪大求好的方式一次性解决住房问题。出台相应政策引导和鼓励梯度消费。如刚参加工作的群体主要以租赁为主解决住房；有一定经济基础后，以购买小户型的住房为主，主要是解决居住问题；再有条件和能力时，才应该成为改善住房群体。这样不仅可以实现住房的理性消费，还可以减少所谓的“负翁”群体，提高该群体的生活质量，同时部分推迟住房的需求，缓解住房供不应求的局面。

（八）维护房地产市场秩序，规范市场行为。要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为。

居住是人类的基本需求，也是经济社会发展、追求美好生活的重要方面。居住权是基本人权之一，解决好亿万人民住房问题，既是重大的民生问题，也是重要的经济社会建设，故实施住房保障制度，解决高房价问题、解决低收入家庭住房困难是改善民生问题的重要内容，也直接关系到我国全面建设小康社会及和谐社会的进程和成败。

[1]杨继瑞.房地产新政.西南财经大学出版社.

[2]张跃庆，丁芸.房地产经济学.中国建材工业出版社.

[3]黄石松，陈红梅.房价之谜.社会科学文献出版社.