农村房地产投资模式初探

吕 雪，吕 彬

（1.山东师范大学 人口·资源与环境学院，山东 济南 250014；2.中国银行业监督管理委员会山东监管局 泰安分局，山东 泰安 271000）

1 引言

农村房地产从房地产的物质实体和权益两方面考虑，包括土地、建筑物、地上定着物及其衍生的权利。具体来讲，农村房地产包括分布在建制镇及农村行政村、自然村的住房，村镇内的能源、道路、给排水、电力、通讯、绿化、环境等技术性基础设施，村镇内的中小学、卫生院、敬老院等社会性基础设施以及乡镇企业和乡镇政府管理机构的用房等［1］。

按照“十二五”规划推进城乡经济社会发展一体化的要求，搞好社会主义新农村建设规划，加强农村基础设施建设和公共服务，推进农村环境综合整治，给农村房地产市场蓬勃发展带来新契机。研究农村房地产的投资现状，建立农村房地产市场的投资模式，对促进农村房地产、农村经济的协调发展和实现区域经济的跨越式发展意义重大。

2 农村房地产投资的现实需求

2.1 土地供需矛盾急需解决

我国的城市化正处于高速发展阶段，农村人口大量涌入城市，城市土地的需求旺盛，城市用地紧张状态持续加剧，各大城市都出现了建设用地不足的紧张局面。同时，农村外出务工人员大幅增加，农村建设用地存在富裕现象。尤其是基宅地集约化利用程度很低。由于村镇规划体系还有待于进一步完善与落实，农民建房散乱无章，基础设施难以配套，既浪费了农村集体土地，又不利于农村宅基地的管理。本文以山东省统计年鉴为数据来源，分析了1980～2010年山东省城乡人均住房面积的变化情况（图1）。

由图1可知，城镇人均住房面积与农村人均住房面积都呈上升趋势，农村人均住房面积一直大于城镇人均住房面积，2002年城镇人均住房面积大幅增加，与农村人均住房面积差距减少，这是由于我国的住房制度改革在1998年进入深化改革阶段，开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，到2002年城镇居民住房面积得到大幅提升。

图1 山东省城乡人均住房面积变化

2.2 城乡统筹的迫切需求

近年来，我国城市房地产业迅猛发展，城镇居民住房条件显著提高，为城市经济发展注入强大动力。然而由于农村土地不能流转，农村土地价值无法得到充分体现。农村土地通过土地征收转为国有土地，国有土地与集体土地之间的权益差别产生巨大收益，但是农民仅获得很小比重的收益。投资农村房地产业，改善农村居住环境，有利于促进农民转变小农意识，树立起与现代社会相适应的市场经济意识、法制意识、开放意识［2］，是消除城乡差别、激活农村房地产市场的必然要求。

2.3 社会主义新农村建设的必然选择

按照“十二五”规划加快社会主义新农村建设的要求，改善农村生产生活条件，要提高乡镇村庄规划管理水平并加强农村基础设施建设，农村发展房地产也出现前所未有的机遇。合理引导农村住宅和居民点建设，向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设计图样。同时加大财政投入力度，大力支持农村基础设施建设，为房地产项目在农村地区的实施提供必需的配套设施。各项惠农方针政策推进了农村经济的快速发展和农民收入的稳步增长，奠定了农民购房的经济基础。此外，农村居民消费观念与消费习惯发生了变化，计划生育政策导致农村家庭结构逐渐趋于简单化，传统的大家族居住模式，向单独组家模式转变［3］，都给农村房地产投资增加了现实可操作性。

3 农村房地产投资困境

3.1 农村土地产权制度不完善

农村土地与城市土地有着所有权的根本区别，城市的土地为国家所有，而农村的土地为农民集体所有。农村的集体土地至今未进入土地一级市场，政府可以因公共利益的需要，随时向集体征地，由于集体土地只有象征性的产权代表，农民的发言权难以充分体现，集体土地拒绝被征的可能性较小［4］，房地产商在补偿时，农民利益也得不到保障。

3.2 农村住房金融保障制度不健全

我国未建立专门针对农村的住房金融制度，大中城市房地产金融发展迅速，但是传统的经济体制中缺乏农村住房金融的运作基础，现在还基本处于空白阶段。我国的绝大部分农村，经济比较落后，住房成粗广发展，个人购房受到经济条件的限制，农民极少具备抵押担保能力，按月还本付息也很难保证，加之意识淡薄，导致难以获得房地产按揭贷款。

3.3 投资主体单一化

由于农村集体土地使用权的限制，农村房地产投资主体大多是是农户个人，资金缺口较大，资金分布相对分散，也没有配套的基础设施和公共设施，农户落后的文化意识和风俗习惯难以改进。同时，农民住宅的建设多采用亲朋互助的建筑方式，而农民大部分不具备建房的专业知识，不具备正规的施工图纸，更不会请质量监督单位进行质量监督，存在严重的安全隐患［5］。

4 农村房地产多元投资模式构建探讨

4.1 合作集资模式

农民为了满足居住需要，通过自发或召集的方式集合在一起，根据共同合作的协议，共同筹集资金，在自有宅基地上，通过聘请专业的设计、施工队伍来建设住宅楼和生活及生产设施建设，按照投资比例及协议内容，分配建成房屋，是一种以农民为主体的引入市场机制的合作投资模式［6］。合作集资模式以共同投资、专业施工、风险共担的方式，形成了规模效益，降低了投资风险，提高了房屋质量，操作简便。

4.2 置换指标模式

以实施土地增减挂钩政策为契机，在保持耕地总量不变的情况下，通过建新拆旧和土地复垦，实现建设用地总量不增加、耕地面积不减少、耕地质量不降低，用地布局更加合理的土地整理工作。通过土地增减挂钩可以整理分散、利用率低的农村建设用地，腾出建设用地指标，用于城市建设，经过政府对这部分土地经营运作之后，城市获得了更多的价值，政府讲其中一部分用于补贴农村发地产开发的成本，更好的进行农村规划和基础设施配套，因此，通过指标置换获得了农村房地产投资资金。这种模式比较适用于经济比较发达的小县城及小城镇周边农村房地产的开发。

4.3 招商引资模式

由政府部门作为发起人，对农村房地产开发立项，成立项目管理小组，拟订项目招标书，进行项目公开招标，吸引项目投资商进行项目投资。投标者与项目发起人之间签订合同，投标者根据项目发起人提供的资源条件，注入资金实施项目，并根据合同规定在一定期限内收回投资，取得利润，同时达到项目规定的目标［7］。由于农民的经济条件大多有限，加之购房者一般都是当地农民的局限性，项目利润一般较低，对投资商的吸引力相对较小，因此，可以由政府出面针对本地已经率先致富、拥有自己的企业并且乐意为家乡建设做出贡献的人群进行招商引资，通过冠名、媒体宣传、嘉奖等方式调动他们的投资积极性。

5 新型投资模式的制度建设

5.1 建议建立与时俱进的流转制度

促进农村建设用地权利的合法流转，完善农村土地相关权利，提高农村建设用地利用效率，这是增加农民的生产性土地收益，农村房地产投资的根本保障。农村建设用地是能够直接用于农村房地产开发的土地资源，有关农村的法律制定是农地利用效率高低的制度前提，关系到农村房地产投资的收益，因此，科学、合理的制度设计至关重要［8］。我国城乡土地的二元化一直制约着农村的发展，农村建设用地的合理流转，必将促进农村房地产市场的发展，同时也会使城乡两个房地产市场协调统一发展，很大程度上补充城市建设用地的不足，而且激活农村房地产市场，是一个比城市房地产市场规模还要大的投资市场。

5.2 完善现有金融体制，加大金融支持力度

我国房地产开发投融资渠道单一化严重，尤其是在农村房地产领域，对农村房地产投资而言，金融的地位举足轻重。因此，要推动新农村建设，有力促进对农村房地产的投资，现有农村金融体制的完善与创新就显得十分迫切，各地金融机构也为此做出了非常多值得借鉴的创新工作。赣州市农信社以解决农民贷款担保难为突破口，推行“一户一策”。对农民住房贷款额度较小、符合农户小额信用贷款条件的，采取小额农贷方式发放；不符合小额农贷的，则采取农户联保、城镇房屋或林权抵押、存单或农产品质押等方式发放。至2010年8月末，全市对69 283户农户累计发放农民住房贷款14.29亿元，共规划新农村建设点16 000个，其中农信社发放农民住房贷款的有11 328个点，占新村点的70.8%；重点扶持63个基础条件较好、集聚人口较多的中心乡镇建设。

5.3 合理规划，完善基础设施

政府应根据社会主义新农村建设的指导方针，结合农村人口转移的新形势，在尊重农民意愿的基础上，按照突出地域特色、农村特色、文化风貌的原则，因地制宜的制定科学的村镇规划，将住宅与村镇规划以及能源、水利、道路等基础设施统筹布局，综合配套。农村要在村镇规划的指导约束下，逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导农村房地产适当集中布局，从而形成科学合理的土地利用格局［9］，提高农村房地产的投资潜力。

［1］张东敏.农村房地产开发问题研究［D］.长春：东北师范大学，2007.

［2］盛 垒.新农村建设与农村房地产业发展［J］.重庆社会科学，2007（1）：16～20.

［3］于 洋，沈帅.新农村建设背景下房地产行业投资机遇简析［J］.东方企业文化，2011（2）：274.

［4］张传华.新农村建设背景下的农村房地产开发［J］.安徽农业科学，2008，36（1）：328～329，357.

［5］康秀梅，南 灵.发展农村房地产的研究［J］.安徽农业科学，2006，34（5）：1 030～1 031.

［6］鲁圣鹏，李雪芹，贾燕翔.我国新农村建设中住房建设模式探讨［J］.乡镇经济，2009（8）：11～13.

［7］朱让军.关中农村房地产发展实证研究［D］.陕西：西北农林科技大学，2007.

［8］刘道远.农村集体土地社会保障功能及其改进［J］.云南社会科学，2011（5）：63～68.

［9］肖 坚.发展农村房地产的对策研究［J］.热点关注，2007（9）：13～17.