城镇基准地价水平合理性的系统检验方法研究

陈文辉，唐 旭，胡石元，刘耀林

(1.广东省土地开发储备局，广东 广州 510075；2.武汉大学 资源与环境科学学院，湖北 武汉 430079；3.数字制图与国土信息应用工程国家测绘局重点实验室，湖北 武汉 430079)

基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率的条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格[1].作为反映城市土地市场的指导性价格，基准地价不仅是显化土地资产价值、核算土地资产收益的基础数据，还是政府宏观调控土地市场和制定土地政策的重要依据.基准地价多层次性的功能特征，决定了其价格水平合理与否将直接影响城市土地市场的健康与社会经济的稳定发展.

目前我国的城镇基准地价主要是依据市场地价抽样统计、空间插值或通过建立市场地价与土地空间区位特征的相关性模型进行空间推导等方式计算，价格水平几乎完全取决于市场样本.而目前基准地价结果合理性检验或评判的方法则主要集中在级差分布合理性[2]、地价抽样合理性[3]和关系模型合理性[4]等“级-价”关系分析中的过程和要素合理性评判方面[5].目前的等检验方法能在一定程度上能保证基准地价水平在空间级差分布的合理性和土地市场某时点的价格水平的一致性.但局限于“级-价”这个孤立空间经济系统中的要素关系进行的地价水平检验，并不能保证地价水平与其它相关系统协调.基于此，国家基于“城市土地等别和城市基准地价水平具有一致性”的原理，在各省区范围内开展了城市基准地价平衡[6]的工作，在一定程度上通过抑制了个别城市基准地价水平突变的现象，却不能消除由于基准地价评估依赖于市场样本造成所有城市的价格水平整体性偏差带来的影响.

为了避免受评估方法和市场数据的影响而导致基准地价结果呈波动式上涨，影响到城市土地市场、经济投资和社会经济环境的稳定发展.本文将系统分析城镇基准地价的空间、经济等系统约束，考虑城市地价水平在时序变化、区域差异的对比关系，从“级—价”建模数据及过程检验、末级基准地价的成本对比检验、各类基准地价的空间变化分析、不同地类基准年收益排序分析、土地市场关系协调性检验、城市区位关系一致性检验、时间序列变化平稳性检验等7个方面设计基准地价合理性检查的方法以及相应的工作流程.

1 基准地价的系统数据关系分析

城镇基准地价不是一个孤立的经济元素，是城市所处地理区位、区域资源供求关系、区域产业结构和城市内部的土地利用、城市规划建设、人口分布和经济发展水平等多方面综合的系统体现.合理的基准地价不仅要求评估数据真实、评估过程合理、评估模型可靠，还需要与其外部经济系统相协调.分析基准地价评估的评估数据关系及其与相关领域的经济关系，构建城镇基准地价的系统经济关系如图1所示.

城镇基准地价的系统经济关系包括“级-价”评估系统的数据关系和基准地价结果及衍生数据与外部系统的经济关系.其中：

图1 城镇基准地价的系统经济关系图

1)“级-价”评估系统的数据关系包括：①市场交易地价.基准地价评估工作通过抽样调查获取分布在城市空间的土地出让、土地转让、土地出租、铺面出租、私房交易、商品房出售等样本获取反映土地市场的地价数据，是评估系统中关系模型建立因变量地价Y的统计数据；样本的抽样方法和抽样结果是基准地价水平合理性的基础；②土地级差分布.多采用多因素综合评判法对城市商业、住宅和工业用地利用相关的城市基础、公用设施，环境状况、人口分布及土地规划等因素影响进行空间分析并综合计算级别分值，如图1(a)所示以城市土地级别空间圈层分布则是土地级别分值空间聚类的表现.土地级别分值是评估系统中关系模型建立自变量地价X的统计数据，因此，土地级别空间分布和级差是基准地价空间分布合理性的基础；③级—价关系模型.土地价格是土地价值的货币表现，而基准地价设定条件下的土地价值则取决于土地在城市中的区位级别.因此，如图1(b)所示，地价与土地级别具有正相关特征，不同土地的利用方式和需求不同，表现出的相关关系存在差异.

2)基准地价与外部系统经济关系包括：①土地利用关系.城市中主要的商业、住宅和工业用地由于承载的人类活动、投资风险和经营收益等不同，商业、住宅和工业用地的土地收益水平也不同，一般情况基准地价水平应该表现为商业用地收益>住宅用地>工业用地；②土地市场关系.基准地价一方面作为公示价格引导土地市场，另一方面基准地价也是目前土地交易评估基准地价系数修订法的重要基础数据.地价最终作为房地产价格的一部分进入土地市场.因此，由基准地价衍生计算的房地产价格基准房价应该与土地市场的房地产价格水平一致，同时住宅基准房价应该与城市居民的购买力水平吻合；③城市区位关系.基准地价从中观层次反映了一个城市整体的土地市场状况，而城市的土地市场整体水平应该与综合反映城市整体的基础设施条件、资源稀缺状况、土地供需关系的城市土地等别相一致；④时间序列关系.城市土地市场系统应该是渐进、匀速演变发展的，城市基准地价系统在时间序列上的变化也如此.基准地价水平静止或突变的现象对于在平稳城市化进程中城市而言则是需要特别注意检验的.

与基准地价的系统关系相一致，基准地价水平的检验方法包括针对“级—价”评估系统数据关系和基准地价与外部系统经济关系的两大类检验方法.

2 “级—价”评估系统数据关系的检验

“级—价”评估系统数据关系的检验主要是对基于土地定级的基准地价评估的数据、模型和结果的合理性检验.主要包括“级—价”建模数据及过程检验、末级基准地价的成本对比检验、各类基准地价的空间变化分析和不同地类基准年收益排序分析四个部分.

2.1 “级—价”建模数据及过程检验

“级—价”建模数据及过程检验包括各类市场交易样点地价的抽样统计检验、土地级别空间分布的级差显著性检验和土地级别与地价关系模型的拟合优度检验等.此类检验已有较为系统的方法，并贯穿与城镇基准地价评估的整个过程，因此，本文只对城镇基准地价结果水平的合理性检验方法进行阐述.

2.2 末级基准地价的成本对比检验

成本学派的古典区域论根据企业生产成本最低来确定企业的最低区域，将城市绝对地租作为工业生产总利润的扣除.毕宝德[7]将城市边缘熟地价格作为城市最低级别的土地价格对待估土地进行级差修正.城市土地末级的基准地价反映了城市边缘级别较低土地的价格平均水平.城市最底级别土地的交易类型则一般表现为农用土地的征用.因此可以通过农用土地的征用价格结合最末级地的集体土地征用案例地价和土地出让金综合确定各用地类型基准地价的最低地价控制标准作为各类用地末级地基准地价水平合理性检验的标准.

农用土地的征用价格构成包括土地取得费用(征地补偿费或房屋拆迁补偿费)，土地开发费用，土地所有权收益等.而城市边缘的农用土地征用费用标准是基于当地农业生产力水平—平均亩产量来计算的.因此，可采用国土资源管理部门搜集当地征用集体所有土地补偿安置、新征建设用地征用转用阶段收费标准和现行土地出让金征收标准等数据，运用成本逼近法计算农用土地的征用价格水平.通过调查该城市范围内征地费用、土地开发费用和区域内无差异的市政配套所需费用，再加上一定比例的土地增值可以作为城市地价最低控制值.计算公式为：

征用集体所有土地成本价格=土地征用补偿费用(不含拆迁)+政府税费+土地开发费+投资利润+投资利息

而各用地类型最低地价控制标准计算公式：

基准地价最低控制标准=征用集体所有土地成本价格+各地类型土地出让金

(1)

土地级别反映了土地空间区位的差异，土地级别地价关系曲线从总体趋势上决定了地价在空间上的相对变化.位于土地级别地价关系曲线左端的地价的极小值(Min)则确定了地价曲线的起点水平，因此基于土地级别的基准地价模型必须受地价最低水平的约束，对于基准地价的评估具有重要的理论和实践意义.

2.3 各类基准地价的空间变化分析

城市中商业、住宅、工业用地最直接地体现着土地价值，是地产市场的三大主导类型，也是目前我国基准地价评估的主要用地类型.商服用地的利用主要是满足人们物质文化生活，实现将工业和其他各业产品输送给消费者的服务功能.除去资本、劳动力、经营水平因素以及商业布局门槛的要求影响外，商业企业利润大小直接取常住人口和人口流动带来的消费者数量.而人口密度则与商业用地服务范围的面积成正比，使得城市商业用地基准地价在空间上表现为随距离城市中心距离增加呈指数衰减的分布.住宅用地是供人们日常生活居住的房基地，从一般人的正常生活、工作需求着想，人们对住宅的选择一般要满足生活便利、工作方便、环境舒适等方面要求.使得城市住宅用地基准地价在空间上表现为随距离城市中心距离增加呈线性衰减的分布.工业企业利润主要通过生产加工产品获取收益，除了厂区布局的基础设施、集聚配套因素外，距离原材料、产品市场和劳动力市场的远近差异则是影响工业地价的主要区位因素.而产品市场和劳动力市场配套的公用设施等条件多聚集在城市中心，使得城市工业用地基准地价在空间上表现为随距离城市中心距离增加呈线性衰减的分布.

因此，不同用地在城市经济和社会活动中作用不同，其土地利用特点及土地利用需求也不相同，最终使得三类用地的土地级别地价关系曲线(见图1)具有不同的变化特征.土地级别地价关系曲线的特征一般与评估区域的城镇化水平相关，在城市化建设比较成熟，发展比较均匀的城市，由于各级别之间的差别不十分明显，级别和价格关系趋于线性关系，反之，则呈指数关系.理论上，土地级别地价关系曲线应客观反映城市中心到城市边缘的地价等级落差.对于不同用地类型，商业受区位影响程度最大，工业最小，三类用地的地价曲线的变化速度应该按照商业、住宅和工业递减.因此，可以通过绘制城镇各类用地地价级别关系曲线及各类用地的基准地价级差分布来分析基准地价的合理性.

2.4 不同地类基准年收益排序分析

如前所述，不同用地的使用方式、人类活动、投资风险和经营收益不同，同一土地分别作为商业、住宅或工业用地具有的使用价值、经济价值也不同.由于目前城镇基准地价采用全域覆盖评估，同一地块同时具有商业、住宅和工业用地的基准地价，因此，需要在三类用地之间进行基准地价水平排序的合理性检验.由于我国基准地价内涵界定土地使用权出让年限分别为商业40年、住宅70年和工业50年，传统方法单纯采用基准地价进行比较缺乏可比性.因此需要将城镇基准地价按照土地还原利率和设定的使用年限计算各级别三类用地的基准年收益再进行比较分析.基准年收益计算公式为：

基准年收益=基准地价×土地还原利率/(1-1/(1+土地还原利率)n)

(2)

不同地类基准年收益排序分析主要分为土地级别和评价单元(网格、区片或宗地)基准地价两个层次进行.根据用地类型对应的行业特性，一般情况下对于同一宗地块的土地利用收益排序为商业用地>住宅用地>工业用地，其中①针对土地级别的基准年收益计算需在式(2)中的基准地价采用各地类的级别基准地价；②针对评价单元(网格、区片或宗地)的基准年收益计算，则是通过地价分值关系模型计算并叠加汇总所有评估单元的商业、住宅和工业基准地价.无论是同级别还是同一单元地块的基准年收益排序都应该保证商业用地>住宅用地>工业用地，而三类用地的收益差异具有随着距离城市中心的距离增加而减小的特征.

3 基准地价与外部系统经济关系的检验

跳出孤立系统的检验模式，针对基准地价与土地市场关系协调性、基准地价与城市空间区位关系一致性和时间序列上变化的平稳性等外部经济系统关系进行检验，将有利于避免基准地价评估依赖于市场地价导致波浪式上涨、并导致泡沫的现象.

3.1 土地市场关系协调性检验

反映土地市场供需关系的房地产市场价格水平和城市居民购买力水平之间的平衡或协调是土地市场健康稳定发展的基础.而地价是房地产价格的重要构成部分，基准地价作为公示地价几近可以成为土地市场的风向标.因此，基准地价作为成本构成计算所得的房地产价格即基准房价应该与同期的房地产的市场价格水平和城市居民购买力水平协调一致.基于此，土地市场关系协调性检验主要从基准房价与市场房地产价格水平一致性、基准房价与城市居民购买力协调性两个方面进行.

3.1.1 基准房价与市场房地产价格水平一致性地价是房价的重要组成部分，因此，衡量基准地价合理与否，还可用基准地价和房屋重置价以及房地产开发相关的参数指标，按照剩余法思想推算级别内各种结构类型的商品房在平均容积率下的基准房价，并与市场交易案例进行比较进行验证分析.基准地价测算房地产价格计算公式如下：

基准房价=楼面地价+重置价(建筑成本)+专业费+利息+利润+税费

(3)

其中：

住宅平均楼面地价=住宅级别基准地价/住宅基准地价设定容积率

(4)

商业分层楼面地价=商业级别基准地价/商业设定容积率×楼层修正系数

(5)

将基于设定的标准容积率下基准地价按照式(3)计算的商业用地、住宅用地不同建筑结构的基准房价与调查的各类土地市场交易案例价格对比，分析差异合理性以此判断基准地价水平的合理性.

3.1.2 与居民住宅购买力协调分析居民安居乐业，保持社会的稳定是城市经济发展的大计.房地产业的发展主要依赖于城市内部资本，也就是房地产市场的主要动力来自于本地居民购买地产.正如中国土木工程协会会长、原建设部副部长谭庆琏所说，衡量房地产业是否持续健康发展，标志是是否实现多数家庭购买和承租普通商品房.因此，房地产价格在很大程度上依托于居民购买力水平的高低，即建立在居民购买能力的基础之上，城市内部现有资金流量的限制决定了房地产市场价格必须与本地居民收入保持一致.地价作为房地产市场中重要的表征指标，同样受到购买力水平高低的影响.因此分析城镇居民的住房购买力水平是检验住宅用地基准地价水平合理性的重要方面.

居民的住房购买力水平主要反映在家庭的可供支配收入中用于支付住宅(含贷款、装修及维护费用)的比例上.实际操作中采用房价与家庭年均可支配收入比来衡量家庭对房价的承受能力和体现居民的住房有效需求能力.国际上通常认为房价与家庭年均可支配收入的比值应在3～6倍的范围内，家庭财政才是安全的，社会经济才是稳定的，购买力才不会受太大影响.否则，住房有效需求较低，某种程度上说明房地产具有泡沫.因此，根据统计年鉴中历年职工平均工资、分行业职工年平均工资，不同生活费收入水平的城市家庭中成员构成、平均每人每月现金收支、平均每人每月消费支出等统计数据来分析城市居民家庭的年均可供支配收入水平，与公式3计算的住宅基准房价进行对比分析.与国际公认的比例3～6倍进行比较，来判断基准地价水平与居民住宅购买力的协调性.

3.2 城市区位关系一致性检验

城市所处的交通、经济等地理区位差异决定了基准地价评估区土地市场中地价的整体水平.国土资源部曾组织有关部门和专家综合分析全国各级城市社会经济、自然条件、土地市场等方面因素条件，对我国城市土地进行等级评定划分以揭示各类城市土地的经济区位差异.因此，根据城市区位差异分析基准地价整体水平是检验其合理性的一条重要途径.

对城市基准地价水平与城市区位的一致性检验按照城市内部分镇区和同类城市之间两个层次进行.分析步骤如下：

1)城市区位指数获取.城市内部分镇区的区位指标可以参照城镇土地分等因素指标体系，收集各镇区的统计年鉴，按照多因素综合评判法计算，城市之间的区位指标则直接采用城市土地等.

2)基准地价内涵统一.由于对比区域基准地价的设定的评估期日、平均容积率、开发程度等等条件内涵不尽相同，要实现对比区域基准地价的可比，必须进行基准地价内涵的统一.具体步骤包括：①依据综合国家、省和地区的地价指数将其它比较区域的基准地价修正到本城市的基准地价估价期日；②依据各对比区域的开发程度费用水平将其地价修正到本城市基准地价设定的的土地开发程度下，如“五通一平”(宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯和宗地红线内场地平整)；③依据各对比区域基准地价容积率修正系数将其基准地价修正到待检城市基准地价设定的容积率下.

3)基准地价和区位一致性分析.建立各镇区或对比城市各类用地的统一内涵后的最高级别基准地价与区位指数的二维关系模型[8-9]，通过偏差等指标分析检验城市基准地价的拟合程度，以此判断基准地价水平是否合理.

3.3 时间序列变化平稳性检验

土地市场是城市经济系统中的一个重要的不可或缺的子系统.城市基准地价水平与城市在改善基础设施建设方面的固定资产投资、城市社会经济状况、城市土地市场发展等紧密相关.城市基准地价相对于上一轮基准地价的变化则应该与土地市场的整体变化和城市建设发展变化之间相协调.针对城市基准地价时间序列变化平稳性检验主要从与上轮基准地价变化的平稳性比较和与城市建设和经济发展的协调性分析两个方面进行.

3.3.1 基于地价指数的基准地价变化分析当前时点T1时刻基准地价相对于上一时点T0时刻基准地价的水平变化，必须与城市、区域的地价变化水平保持一致[7].目前国家针对城市整体水平变化的分析主要是通过以季度为周期单位、地价抽样变化分析的地价监测工作来实现的.由于城市地价监测体系的建立尚未遍及所有城镇，监测时点也尚未完全覆盖时间段[T0,T1]，所以利用地价监测结果进行基准地价变化的合理性分析尚不现实.因此，可以利用城市、同类城市、区域以及国家的反映地价市场水平变化的地价指数与两个时点的城市最高级别基准地价，构建如表1所示的“定基地价指数——最高级别基准地价”二维关系，通过相关性拟合判定基准地价水平的变化是否与区域变化一致.

表1 两时点的地价指数与城市三类用地最高级别基准地价关系

3.3.2 基于固定资产投资增值的基准地价变化分析土地价格整体水平的变化不仅与土地供给调控、房地产管理等政策紧密相关，城市土地规划实施使得区位环境优化所带来的土地增值也是城市地价水平上升的重要因素.由于城市土地规划实施资金来源于房地产开发投资、基础设施建设投资等固定资产，城市固定资产投资转化为土地资产价值，成为基准地价变化的主要成本来源.因此，对比分析时间段[T0,T1]的n年内城市固定资产投资额贴现总和与基准地价变化导致城市土地资产变化量之间的关系，可以作为基准地价水平变化合理性分析的重要手段.方法步骤如下：

1)时间段[T0,T1]内固定投资额贴现总和计算.①从城市统计年鉴收集[T0,T1]n年的各类基础设施相关的固定资产投资M1，M2，…,Mn；②调查各类基础设施的使用年限k并计算年折旧率d；③按照公式Di=Mi×d计算第i年度的固定资产投资的年折旧额；④基于银行贷款利率和房地产开发等行业，分析确定固定资产投资的投资回报率r；⑤按照公式Ri=Di×r计算第i年固定资产投资的年利润；⑥最后对每年的Di+Ri求和(k>n)，得到固定资产投资现值产生的年土地成本增值总量M.

2)基于T0和T1时点基准地价的土地资产增量测算[8].①根据土地利用现状图的用地分类(商业、住宅和工业用地)和土地利用条件，利用T0和T1两个时点宗地的基准地价P0、P1，按照系数修订法进行修正计算各地块在两个时点的土地单价P0′、P1′；②调查获取T0和T1两个时点的土地还原利率r0、r1；③对各地块分别按照公式a0=(1-1/(1+r0)n)/(P0′×r0)和a1=(1-1/(1+r1)n)/(P1′×r1)计算固定资产投资前后的单位土地年收益a0、a1；④对各地块分别按照公式Cm=a0/r0×(1-1/(1+r0)n)-a1/r1×(1-1/(1+r1)n)计算[T0,T1]n年内单位价格增量Cm；⑤分别对每一宗地的价格增量Cm乘以土地面积Sm即得到[T0,T1]n年内宗地土地资产增量Ct，对所有宗地的土地资产增量求和得到总增量C.

3)比较城市固定资产投资现值产生的年土地成本增值总量M和按照T0和T1时点基准地价测算的城市土地资产总增量C，分析是否具有一致性，并结合物价上涨、货币贬值、土地供需等因素综合判定T1时点基准地价变化的合理性.

4 结论

基准地价水平的合理性检验不仅需要对评估系统的数量关系进行分析，还需要对基准地价结果应用及衍生经济数据进行相关系统的经济协调性分析.本文在分析基准地价系统关系基础上，从“级—价”评估系统数据关系和基准地价与外部系统经济关系两个层次的多个方面设计了城镇基准地价水平合理性检验的多层次分析方法，并在湖北武汉市、广西合浦县、山西大同县、汕头潮阳区等地的基准地价评估项目得到了实践应用.实践表明，研究的城镇基准地价水平的多层次检验分析方法具有系统性、科学性，对于丰富和完善我国城镇基准地价评估项目的工作流程，保证城市基准地价评估结果的合理性和城市土地市场、经济投资和社会经济发展环境的稳定具有重要的意义.

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