燕郊:“睡城”待变

周政华

燕郊在享受到房地产所带来的巨大好红利的同时，睡城的副作用也在一点点地暴露

930路公共汽车一出北京地界，第一站就是燕潮酩酒厂。乘客还没有下车，一双双举着楼盘广告的手就伸到了车门外，争抢着在第一时间把广告推销出去。这样的广告宣传单，从国贸起点站就有人在不断地散发。

到了燕潮酩酒厂，102国道几乎成了地产一条街。潮白人家、东方夏威夷水岸、燕京航城、上上城……售楼部一家连着一家开，巨大的二手房交易中心占据了近百米的街面。各色楼盘广告条幅，在四月的春风中乱舞，空气中还夹杂着呛鼻的尘土。

这就是燕郊镇，隶属河北省三河市，离北京国贸不到30公里。自去年9月河北省要求外地人购房需一次性付款之后，燕郊便进入了史上最为纠结的楼市调整，这座河北小镇突然发现，北京的“睡城”越来越难当了。

楼市再调整

“享受北京为时不晚”“还你一个北京梦”——视线所及之处的户外广告，无不把目标锁定在北京上班族身上。

今年1月12日，当“河北环首都经济圈建设领导小组办公室”以及“河北省加快环首都经济圈产业发展协调工作办公室”这两块牌子，挂在燕郊开发区创业大厦六层的一间办公室门外时，开发商正憧憬着楼市的又一轮火爆。但在接下来的几个月，燕郊的楼市却走到相反的方向。

4月7日，《中国新闻周刊》记者来到燕郊华泰忆江南项目售楼部发现，偌大的售楼大厅里，除了三位售楼处工作人员外，没有一个看房人。在看房登记表上，也只有稀稀落落为数不多的签名，最近一周，平均每天只有3到5个客户来看房。

与华泰忆江南一街之隔的星河185项目，仅有两个销售人员坐在前台，现场没有一个客户。在潮白人家售楼处，前来看房的人也没能突破个位数，大部分销售坐在大厅的沙发上摆弄手机。偶尔来了一个客户，销售们便腾地从沙发起身，冲到门外迎接。

销售对楼盘的介绍，几乎都是围绕着一个中心：北京。从潮白人家的交通区位图看上去，燕郊仿佛就是北京的一部分，省市界限被刻意模糊，取而代之的是对两条交通动脉的突出：通燕高速和尚未通过审批的北京地铁6号线燕郊延长线，就像两条脐带，把燕郊和北京牢牢地拴在一起。

三河市政府的官方网站，在描述它的地理位置时，也会把北京和天津当作天然的坐标系：“三河地处北京东大门，位于京津唐经济区域腹地，是河北省实施环京津战略的最前沿。西距北京天安门和首都机场均为30公里，南距天津港125公里，东距唐山港121公里。”

发展房地产曾经是一些河北县市最好的选择之一，燕郊政府较早地意识到这一点，从而成功地把地理优势转化为地产繁荣。2008年后，随着万科、富力、绿地、合生创展等一线地产公司的进入，香河也加入了争夺北京购房人的竞争之中。

离北京近、价格便宜，几乎成为大部分燕郊楼盘的最大卖点。然而，当燕郊新建住宅均价在今年初首度突破8500元、个别楼盘卖到1万元之后，高房价迅速地把地理位置的微弱优势给抵消了。这时，睡城遭遇到了价格的瓶颈。

在燕郊，几乎没有销售人员承认房子不好卖，只有一块广告牌不经意间道出实情。莱茵佳苑售楼处的整个外墙，都被刷上广告，红底白字的广告语，多少透露了当下燕郊楼市的低迷：“我们不扛，4300本周清盘。”广告中的价格还不到当地新盘均价的一半。

种种迹象表明，4月之后，燕郊楼市已悄然进入新一轮的调整。此时，开发商大多选择观望。《中国新闻周刊》记者了解到，潮白人家、星河185等大盘的开盘时间均未确定，星河185的预售价格也尚未公布。

燕郊楼市历来与北京亦步亦趋。2008年，北京楼市暴涨时，燕郊房价也首度突破6000元；到了2010年，北京楼市均价突破1.5万元时，燕郊的房价也涨至8000元左右。在过去的半年里，燕郊房地产就与北京一道，经历了一轮过山车似的行情大逆转。

2010年上半年，燕郊房价达到顶峰时，新开楼盘每平米售价接近1万元。随后，政府向火热的楼市泼了两瓢冷水：8月，河北省规定外地人购房，需提供1年以上社保或纳税证明，首付也一并提高到5成后，燕郊楼市销量掉头往下；次月，河北省政府的“限外令”又再次升级，要求外地人购房需全款后，燕郊新盘楼价曾一路下探到7000元。

对于主要面向北京客户的燕郊开发商，“限外令”无异于当头棒喝。一位楼盘销售告诉《中国新闻周刊》记者，在“限外令”出台之前，来燕郊买房的，基本上都是在京工作的非京籍的上班族，但此后，山西、江浙炒房团成了购买主力。

银行房贷政策由松到紧，直接引发了购房人群的转变。河北“限外令”刚出台时，燕郊部分项目销售称，非河北户籍人士，若能提供1年以上北京社保或纳税证明也能设法提供银行贷款。这种打擦边球的做法，主要是为了吸引受北京“限购”影响的人群来燕郊购房。

但到了3月底、4月初，《中国新闻周刊》从多家燕郊楼盘销售处获悉，非河北户籍购房只能一次性付款。仅有两家楼盘销售表示，可以协助客户先将户口迁至大厂、香河等燕郊邻县，费用大概在1.5万元左右，之后购房，即可绕开“限外令”的全款要求。一些楼盘要求客户在参加排号前，需提供在燕郊当地银行1.5万元的存款证明，体现“诚意”。

“睡城”走到十字路口

楼市调整，也许只是“睡城”变革的开始。

自2004年，北京楼市启动首轮暴涨以来，燕郊楼市由此进入了长达7年的地产“大跃进”：2004年，燕郊的住宅总量不到100万平方米，到2008年，这个数字就突破了700万，接近北京当年全年供应量的一半。

与此同时，2000年以后，包括燕郊镇和燕郊高新区的财政收入，基本上每5年翻两番。从那一年开始，燕郊尝到了土地财政的甜头。

到了2008年，根据三河市在当年上调的基准地价规定，燕郊镇一类住宅用地的基准价为120万元/亩，为三河市城区同类住宅用地价格的1.6倍，燕郊成为三河市乃至整个廊坊市地皮最贵的地方。

但若与北京市在2002年制定的一类住宅用地的最高基准价格相比，燕郊地价只是后者的四分之一，这意味着燕郊发展房地产，仍有成本优势。

庞大的地产开发，吸纳了大批人口入住。三河市副市长、燕郊开发区管委会主任谷正海在一次公开场合表示，截至2009年底，整个燕郊的人口接近35万，其中半数居民的工作地为北京。

在公开场合，政府和公司更愿意称北京东燕郊，而不是三河燕郊。现实生活中，自诩河北“飞地”的燕郊，已经成为北京的睡城。换个角度看，如果说固安、大厂的工业园扮演着承接北京工业转移的角色，那么燕郊，无疑起到了分流北京的人口作用。但是由于产业转移仍然处于初期阶段，更多人只是把这里当作睡觉的地方。

一位接近燕郊政府的人士告诉《中国新闻周刊》记者，最好的模式当然是居住与工作地合一，但目前这种理想，仍受制于北京和河北的经济协同水平。

随着十多万的北京工作族的入住，燕郊在享受到房地产所带来的巨大好红利的同时，睡城的副作用也在一点点地暴露：早晚高峰时，通燕高速上，车也开不快了，930公汽被挤得水泄不通，早晚通勤人数超过10万人；周末购物时，人们发现超市也变得拥挤不堪；上医院看病，有时也得花上十几分钟挂号，直到一年多前，燕郊才有了第一座三甲医院。

流传多年的“并入北京”、修建连接通州的轻轨的民间猜测，始终未得到两地政府的正式回应。北京市规划委员会主任黄艳今年3月22日在北京城市服务管理广播称，“肯定会在提高（北京到燕郊）公共交通能力上做文章，但具体用城际铁路还是城市轨道交通的方式还在论证之中。”

黄艳透露的另一番信息，或多或少地预示了睡城模式的黯淡未来。“北京最近大量配置公租房，会引导就业的职工居住在北京。” 黄艳表示，北京市计划在“十二五”期间提供100万套左右的公租房，解决中低收入者的住房问题。

燕郊当地一位售楼人员对《中国新闻周刊》表示，如果外地户籍在京工作人员也有资格租公租房，那么燕郊房子可能就更难卖了。

考验“睡城”模式还有来自土地资源的硬约束。在燕郊，潮白河以东、102国道以北、距离北京最近的燕郊黄金地段的土地，大部分已开发完毕。近两年来，燕郊几乎没有新的住宅用地上市，类似上上城、燕郊的百万平米大盘变得越来越少。

工业用地的供应也变紧张了。在北京后花园的光环之下，人们往往忽视了燕郊的工业成就。这个不大的地方，大概贡献了三河市近7成的工业产值。成立于1992年的燕郊经济开发区，2010年底，升格为国家级高新技术开发区，当年整个开发区产值达到200亿元。

开发区最初的远期规划占地面积为80平方公里，目前建成区大概在50平方公里左右。眼下182家企业以及未来即将落户的数十家企业，还需要更多土地进行生产。

如何平衡工业用地与住宅用地的供应？从全国范围来看，这也是地方政府拉动经济发展两种思路的交锋：大干快上发展房地产，还是细水长流搞工业？一位接近三河市政府的人士对《中国新闻周刊》表示，短期看，发展房地产能够更快地拉动当地经济总量和财政收入的增长，但长期而言，工业能够为经济增长提供更为坚实的基础。

这也是睡城燕郊的纠结之处。三河市基准地价表，或多或少勾勒了政府的思路。近年最新调整的地价显示，燕郊一类工业用地价格为40万元/亩，正好是一类住宅用地价格的三分之一。

燕郊经济开发区的每一次土地利用，都意味着当地政府在长期和短期利益之间的抉择。 ★