住房：房价是涨还是跌

□ 本刊记者 韩宇明

住房：房价是涨还是跌

□ 本刊记者 韩宇明

房产税会开征吗？

种种迹象都表明，房产税离我们越来越近！现在的问题是，这回究竟是要动真格的还是依旧雷声大雨点小？

沪渝房产税开征在即

近期正在密集召开的各地市级两会频曝猛料，而“房产税”风头一时无两。

1月9日，重庆市市长黄奇帆在做政府工作报告时明确提出，该市将在“十二五”期间，正式开征高档商品房房产税。几乎同时，上海市也有知情人士曝出，该市房产税开征也板上钉钉。

实际上，重庆和上海两市早在2010年初就已向中央申请征收房产税。作为获中央批准的两个试点城市，过去的一年，关于两市房产税的种种消息铺天盖地，但是除了官方发布的一些框架信息之外，大多属于分析和猜想。而近期曝出的各种官方信息则证明了此前媒体和专家的诸多分析，也预示着房产税在2011年开征的可能性越来越大。

重庆市房产税开征思路已愈见明确。新华社最新消息称，财政部已同意重庆市征收房产税，具体政策有望在今年一季度出台，而征收的对象主要是高档商品房。

而据此前媒体分析，重庆市房产税征收方案历经多次修改，在税种名称上就经历了“特别房产税”“城镇房产税”“高档房产税”等变化，最初方案的征税对象还包括个人名下多套房。不过直到近期重庆市两会的召开，才让公众了解到最为确切的信息，那就是重庆市将只针对高档商品房征税。

上海市房产税思路则有所不同。从目前的种种分析来看，上海市房产税的征收对象会侧重新增购房，预计会对新增住房中，个人名下房产面积超过200平方米的部分征税。在1月11日上海市一场本地地产趋势论坛上，一位与会知情专家称，上海市房产税“只对新房征收，人均免征面积60—70平方米，税率或为0.5%—0.6%。”

博弈之下力度或将有限

在楼市疯狂的这几年，房产税从未如此受到国人的关注。

很难想象，一个税种的专业术语，几乎成了普通百姓口中的“流行语”。而这一切皆因房产税事关重大。

过去的一年，房价节节拔高，中央三次出台调控政策，抑制房价过快上涨，然而效果仍有待观察。房产税几乎以一种“救命稻草”的姿态出现在媒体的专业分析以及百姓的街头巷议之中。在著名财经评论员叶檀看来，推出房产税的主要目的就是为地方政府增加稳定的税收来源，摆脱土地财政依赖，从而平衡财富。

然而在房产税问题上，利益、影响乃至征税形式的考量都让这一税种的征收，始终处在“雷声大雨点小”的尴尬境地。

房产税一旦征收，会不会引发房地产市场的较大波动，这是从中央到地方政府都不得不面对的问题。即使在民间，对于全面征税会不会影响普通阶层或者“中产阶层”的利益，一直以来也存在颇多争议。

在种种利益博弈下，房产税最终可能不会成为公众期待的房市“救命稻草”。从目前沪渝房产税征收框架来看，其征税的范围其实并不大，重庆市主要针对高档房，上海市则侧重新增房。

房产税“千呼万唤”终于要出来了，不过，其效果如何，其是否能改变我国土地财政模式，进而促进楼市发展走向良性，这些都需要时间来观察。

当然，不要忘了，房产税现在还仅仅只是“试点”，而且仅限沪渝两地试行。就在1月15日召开的北京市两会上，北京市常务副市长吉林就表示，北京市暂不征收房产税，至于未来会不会征收，会按国家统一安排进行。

民间呼声

准备结婚的广州市民李陵打算买房，可是居高不下的房价让他难以承受；而家住北京市南五环附近的陈风却更加关注北京市公租房建设；尽管对于房产税的概念并不完全搞得懂，但是他们都会在交谈中提起这个字眼，房产税真的会是楼市的“救命稻草”吗？房价会降吗？2011，中国楼市究竟会走向何方？

权威论调

重庆市市长黄奇帆：

重庆市将在“十二五”期间，正式开征高档商品房房产税。

上海市市长韩正：

上海房产税将对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收，进一步抑制房地产投资和投机。

北京市常务副市长吉林：

北京市暂不征收房产税，至于未来会不会征收，会按国家统一安排进行。

住建部部长姜伟：

2011年计划开工的1000万套保障房中，公租房就达400万套，是2011年我国保障性住房的发展重点。

国务院发展研究中心金融所所长夏斌：

此轮政策调控并非短期打压房价的举措，而是纠正房地产市场扭曲发展的长期政策，因此2011年必将持续下去。

今年房价会降吗？

高房价困扰民众多年，2011年，这样的困扰还将继续！唯一不同的是，其困扰程度会继续增加还是会有所减弱？

楼市调控继续给力

在过去一年，针对楼市的调控力度前所未有。

中央先后三次出台密集政策，动用了各种调控手段。2 011年，这些调控政策还将继续，而新的调控政策也有出台的可能性。

2010年年初，全国70大城市房价一路攀升，到4月份时已达到顶峰，涨幅达到12.8%。中央随即出台了被称为“史上最严”的第一轮调控政策，并于9月和年底又两次进行了密集调控，其力度历史罕见。而在轮番调控之下，从4月份开始全国房价各月涨幅也开始逐步回落，7月份降至10.3%，9月份9.1%，11月份7.7%。2010年12月底举行的全国住房和城乡建设会议上，住建部部部长姜伟表示，2010年楼市调控“取得了一定效果。”

然而从12月份开始，房价环比涨幅又呈现出增加的趋势。对此，新华社日前发文称，2011年我国楼市调控将会继续。而从目前的种种迹象来看，2011年楼市调控依然有出台新政策的可能。国土资源部就有消息称，2011年将完善土地招牌挂制度，土地供应不再完全遵循“价高者得”的原则，而会更多的考虑完善市场、保障民生。

2010年底的中央经济工作会议、中国人民银行工作会议都释放了明确的信号，2011年落实稳健货币政策，住房信贷将继续差别化思路，这是楼市资金链调控的利好消息。而重庆、上海两地房产税的开征日期也一步步地逼近，虽然有待观望，但是其对楼市调控信心的影响不可忽视。北京市市长郭金龙1月16日在北京市两会上做政府工作报告时也表示，北京市将严格落实房地产市场调控措施，坚决遏制房价过快上涨。

房价下跌空间不大

尽管楼市调控仍将继续，但是2011年房价大降的可能性并不大。

实际上，2011年的房价到底会怎么样，现在几乎没有能让所有人都信服的定论。关于房价未来的走势，许多权威机构的分析结果不尽相同、甚至完全相反。

2010年12月，中国社科院发布了《住房绿皮书》，预测2011年中国房间将稳中有降，市场会有小幅波动。与此同时，中国社科院发布的《经济蓝皮书》则分析称，2011年房价走向有两种可能：上涨甚至暴涨，陷入恶性循环；略有下降或温和上涨。如此矛盾的分析引来了各路“板砖”，但是至少说明，房价趋势几乎成了目前中国最难预测的东西之一。

不过，我们还是可以透过纷繁复杂的论调，看看决定房价走向的几项关键因素。或许这些更有助于我们理性的看待房价走向。

房地产作为支柱产业，其地位短期内很难改变。试图改变这一状况的房产税试点尚未启动，即使2011年开征，也只限于沪渝两地。住房的刚性需求依然强大，保障房建设的影响会因为建设周期有所延迟。货币政策直接关系房地产企业的资金链，经济学博士马光远此前曾对媒体分析，在住房信贷收紧的政策下，预计开发商的资金链最多坚持到2011年6月，下半年资金短缺，可能会成为房价的“拐点”。

不过，另外一些分析人士却指出，货币供应不会短期内回落，而且海外热钱以及自筹资金在房产开发中的比重越来越大，降低了房企对于银行信贷的依赖。因此2011年房价走势并不明朗，即使大幅上涨的可能性不大，也很难出现大幅下跌的局面。

一轮猛烈的调控政策后，房价依然坚挺。图/CFP

保障房能保障吗？

2010年，我国保障房建设真正意义上开始发力。新的一年，保障房能否继续给力，目前来看，答案是肯定的。但是其对楼市究竟能带来多大影响，还是未知。

保障住房进入快车道

计划开工1000万套，其中公租房约400万套，这是2011年我国保障性住房的开工数量。而对比2010年的数字之后，我们就会看到，这一年我国的保障房将会多么给力。

在过去的一年，我国保障房计划开工580万套，实际开工590万套，而2011年的计划开工数量则比2010年增加了70%还多，其面积几乎相当于2010年我国全年商品房的供应量。毫不夸张地说，2011年将是我国保障性住房制度推出以来，推进最为给力的一年。

我国保障性住房进入制度性建设始于2007年。当年8月，国务院出台意见，解决城市低收入家庭住房问题，成为政府公共服务的一项重要举措，开始制度性建设。不过当时的保障政策还只限于低收入家庭，大量的中低收入家庭，即所谓“夹心层”的住房问题日渐凸显，却很难得到保障。2010年6月，住建部等七部委联合出台了加快发展公共租赁住房的指导意见，广大“夹心层”的住房问题正式列入国家保障性住房建设体系。

仅就北京市而言，近日召开的北京市两会上就传出了保障性住房的各种利好消息。北京市市长郭金龙介绍，2011年，北京市将开工建设20万套保障房，力争竣工10万套。保障性住房建设用地占全市住宅用地的50%以上，其中60%优先用于公租房建设。而在“十二五”期间，北京市保障性住房预计建设100万套，能够解决约400万人的住房需求。

究竟能多大程度上保障

尽管如此，保障房建设究竟会对今年的楼市产生多大的影响，则需要更加理性的分析。

“十一五”期间，北京市建设了35万套保障性住房，投入约1035亿。“十二五”期间，北京市计划建设100万套保障性住房，这意味着，大约需要投入3000亿元，这不是个小数目。按照规定，各地土地出让净收益中投入廉租住房保障资金的比例不得低于10%。不过国家审计署去年11月公布的一组数据显示，北京、上海、重庆等22个城市的资金提取比例并未达到这一要求，2007年至2009年，共计少提取146.23亿元。资金问题上永远存在矛盾。目前解决建设资金问题的各种探索也正在进行，2010年住建部就出台政策，探索利用数额巨大的公积金建设保障性住房。

还有一组数据，国土部2010年初公布的全年住房供地计划中，保障性住房用地为2.45万公顷，但截至2010年11月底，全国供应面积却只有1.34万公顷。尽管2010年保障房全年开工套数任务完成，但是以上数据至少说明，各地在保障房建设推进上，并不那么积极。而且保障房的质量问题以及配租过程中的舞弊问题，近年来也颇多争议，这些都是今年以及未来我国保障性住房亟待解决的问题。

目前我国保障房建设的周期从开工、建设到投入市场，可能需要2—3年的时间，这意味着，2010年以及2011年开工建设的保障性住房，并不一定能在今年立即就投入市场，因此，其对楼市的实质影响，可能会延迟到下一年度才能产生。不过其对于整个楼市调控信心层面的影响则意义重大。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成就对媒体指出，保障房在土地供应和住宅供应量上达到六七成左右，会大大稳定人们对于市场利好的预期，为抑制房价过快上涨创造积极条件，能进一步增强各方对于楼市调控的信心。

□ 编辑 崔靖芳 □ 美编 王 迪

趋势2011

房产税：沪渝两地房产税征收方案，可能由财政部牵头联合在北京宣布。发布时间预计会在上海两会结束后，全国两会之前。

房价：楼市调控继续给力，房价大涨或大跌的可能性都不大。

保障房建设：2011年会全面发力，其中公租房成为重点。不过，延迟效应可能会让具体的影响在未来两三年中更为明确的显现出来。