房地产独立经纪人的发展浅析

陈亚菊，林熹

（1重庆市渝中区公共资源市场化配置中心 重庆 400013 2重庆大学建设管理与房地产学院 重庆 400045）

1 背景

中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分。近年来，随着房地产需求两旺，商品房价格快速上涨，房地产买卖、租赁市场全面繁荣，房地产经纪行业进入一个快速发展时期。

然而，传统的房地产经纪模式由于佣金收入分配的 “劳资”倒挂，存在着不可调和的矛盾。一方面经纪机构收取佣金收入的大部分（大约超过70%），并因低层次竞争迫使其对独立经纪人实行“超高强度”的管理，行业内频频出现不诚信、暗箱操作、跑单跳单、恶性竞争、频频跳槽等不良行为；另一方面，房地产经纪行业属于“规模回报型”行业，招募更多的房地产经纪人以及开设更多的店铺成了企业的必然选择，而人员与地盘的扩张又必然带来生产成本的高额增长。

为了解决经纪机构与经纪人之间利益分配的矛盾，又能满足经纪机构既扩张规模又不增加成本的目的，选择加盟或挂靠的契约关系就比固定的雇佣关系更适合市场的需要。同时积极利用互联网的优势，开拓更多更灵活的办公模式就成为行业发展的必然趋势。此时，房地产独立经纪人应运而生。房地产独立经纪人的产生是房地产经纪市场发展的必然趋势，是社会化专业分工的必然结果。

2 房地产独立经纪人的概念

房地产独立经纪人是存在于房地产经纪行业领域中的“独立”的“经纪人”。

经纪人，古代称作牙商，指的是为买卖双方说合交易并抽收佣金的居间商人。1995年国家工商行政管理局颁发的 《经纪人管理办法 》中指出，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的公民、法人和其他经济组织是为经纪人。

独立经纪人是经纪人中的一种，与一般经纪人相比，由于其工作和运营模式较为自由和独立，因此被称为 “独立经纪人”。独立经纪人的概念首先出现在保险及证券行业，这类经纪人拥有自己的资源，利用自身具备的技术为客户提供服务并获得相应酬金，与证券交易机构的关系较为灵活。

而“独立经纪人”模式在房地产领域中出现最早起源于美国，经过几十年的发展完善，如今畅行欧美国家。与传统的房地产经纪人相比，房地产独立经纪人具有以下特点：

（1）房地产独立经纪人是房地产经纪人员的一种，作为房地产居间、代理或行纪等中介活动或行为的自然人主体，持有政府认可的资质证书，具备相应的上岗证件和独立工作能力，利用自身的知识储备和信息资源完成房地产经纪活动中最核心的“交易撮合”工作。

（2）房地产独立经纪人是一种新的经纪运营模式，通常是挂靠（非雇佣）经纪机构但自己开拓市场，最终经纪业务的交易手续要经过所挂靠的经纪机构来办理。在独立经纪人自由开拓业务的同时，经纪机构是他们的服务平台和后勤保障。

综上所述，房地产独立经纪人是指利用优秀的个人行业经验、信誉、资源，与经纪公司保持合作关系，利用公司提供的销售、签单、售后服务的操作平台，进行房地产交易的经纪人。

3 房地产独立经纪人的法律特征

作为房地产经纪活动中的民事法律关系主体，房地产独立经纪人必须是特定的人，即具备特定资格的专业人员，其从业资格需经过法律的确认。房地产独立经纪人需具有一定的学历和专业经历，通过专业资格考试，掌握一定的专业技能，并取得房地产经纪人执业资格。

在房地产居间活动中，房地产经纪人是独立的中间人，本身并不占有商品，而是利用自己的知识资本和活动能力，以及广泛的社会联系、独有的供销渠道，为交易双方穿针引线，撮合成交。

在房地产交易代理活动中，房地产独立经纪人不归属委托方或第三方。经纪人只为委托人实现某种目的创造条件和提供方便，自身并不参加委托事项的投资和具体经营运作。

房地产独立经纪人的业务开展应当依据房地产经纪合同。房地产独立经纪人除了凭借掌握的商品供求的市场信息，来沟通买卖双方之外，还在为交易双方提供服务的同时，形成了一种委托代理关系。从法律上说，这是一种合同关系或契约关系。但这种关系不是长期的和固定的，当一项委托服务事项完成以后，当次的委托代理关系即告结束，房地产独立经纪人再与其他市场主体建立新的委托代理关系。所以，房地产独立经纪人的业务具有非连续性和流动性的特点。

4 房地产独立经纪人的发展现状

4.1 房地产独立经纪人的发展历史

在美国及新加坡等经济发达的国家和地区，房地产独立经纪人及其经纪活动作为房地产经纪业务的一个类别，已为人们广泛认知并得到认可，其行为受到法律的制约也受到法律的保护，独立经纪人的社会地位也备受尊敬和推崇。

而国内的房地产独立经纪人，最早出现在上海一家叫“筑巢”的公司。不久后在南京举办的2004年秋季二手房交易大会上出现了房地产独立经纪人的身影，同时，在南京的华侨路、大光路、中央门三大房地产交易市场均开辟出房地产独立经纪人服务区。2007年10月23日，作为深圳市地产独立经纪人模式创始人，深圳市信安居房地产经纪有限公司执行董事侯科昌在深圳成立首家独立经纪人中心，两年相继签约了180多个独立经纪人。深圳老牌中介公司的同致行也于2008年5月1日正式推出独立经纪人联盟———有家网。2009年9月9日，来自北京、武汉、东莞等地的独立经纪人代表在深圳举办了“首届中国房地产独立经纪人模式高峰论坛”，计划成立全国独立经纪人模式联合会，以推广这种房产中介新模式。总的来说，房地产独立经纪人已经出现在我国房地产经纪领域，正逐步发挥着积极作用。但由于目前市场环境不规范，管理制度不完善，欠缺配套服务以及相关技术滞后，从这个意义上说，我国的房地产独立经纪人还仅仅处于萌芽时期。

4.2 房地产独立经纪人的发展模式

4.2.1 房地产独立经纪人的工作模式

房地产独立经纪人的称谓是与传统房地产经纪机构中的经纪人员相对而言的。传统的房地产经纪人员从事房地产居间代理或行纪等中介活动或行为，主要依靠房地产经纪机构承接经纪业务，利用房地产经纪机构提供的办公场所，接待客户洽谈业务，同时房地产经纪机构对每一位旗下的经纪人员实行严格的管理制度。总的来说，传统的房地产经纪人的工作地点和工作时间都是固定的，不能擅自更改和违背经纪机构的规定和安排。

而房地产独立经纪人的工作模式与之相比有很大的不同。与传统的“固定”工作模式相比，独立经纪人最大的特点在于“自由”。在这种新的模式下，工作的时间与方式都是由独立经纪人自主安排的，每位独立经纪人都可以合理安排个人的生活与工作时间，一改以往中介必须依赖门店的销售模式，经纪人甚至可以成为“SOHO”一族。利用互联网进行信息的收集和客户的联络，完全可以不受工作地点和时间的限制。相比原有中介店铺雇员模式而言，更具人性化、合理化。

4.2.2 房地产独立经纪人的执业特征

房地产独立经纪人的执业模式相对于传统的地产经纪人，具有以下特征：

第一，自由的工作方式：工作的时间与方式都是由房地产独立经纪人自主安排的，每位独立经纪人都可以合理安排个人的生活与工作时间，相比原有中介店铺雇员模式而言更具人性化、合理化。

第二，无底薪：房地产独立经纪人每天的经纪活动包括收集信息，联系客户、带看房屋、签约等等，都需要自己付出成本，相比于传统经纪人的固定底薪方式来说，独立经纪人要承担更大的压力和风险。

第三，70%～80%的高额提成：高收益是与传统经纪人最大的区别所在，也是吸引独立经纪人的重要原因。准确地说，是独立房产经纪人用自己经纪业务收入中的20%～30%的费用，雇佣了一个房地产中介机构为自己的经纪业务提供品牌支持及业务后续服务。

4.2.3 房地产独立经纪人与经纪机构的关系

房地产独立经纪人是以经纪机构作为执业的依托和活动的载体，其经纪业务的完成与经纪机构的作用密不可分。但独立经纪人与经纪机构的关系同普通房地产经纪人相比有着本质的不同。

首先，独立经纪人不是房地产经纪机构的雇员。从执业关系上看，房地产独立经纪人与房地产经纪机构并非雇佣与被雇佣的关系。独立经纪人是经纪机构的加盟者而非组成人员；从法律关系上看，房地产经纪机构不负有为独立经纪人承接业务的责任，同时，对于独立经纪人的不当行为经纪机构也并不承担责任；从经济关系上看，对于独立经纪人承揽的业务，不再由经纪机构收取佣金，分配小部分比例给经纪人员作为酬劳，而是由独立经纪人与经纪机构协商佣金比例分成。该部分问题将在“房地产独立经纪人的经纪收入”中详细探讨。

其次，独立经纪人与房地产经纪机构是合作关系。目前在国内，一个经纪人要真正做到全部业务开展流程中自己全部掌握还是有难度的。这种合作关系一方面体现在独立经纪人仍旧不能以个人名义单独执业，需要挂靠经纪机构，并且其最终交易手续还是要经过经纪机构来办理。经纪机构作为执业的依托和活动的载体的作用仍然存在；另一方面，经纪机构可以为独立经纪人提供企业品牌、市场行情、法律咨询、售后服务。目前有些经纪机构甚至还可代为收缴在交易过程中产生的费用和税费，为独立经纪人提供工作平台和后勤保障。因此，经纪机构是他们存在的前提和基础。在独立经纪人自由开拓业务的同时，房地产经纪机构是他们的服务平台和后勤保障。

5 房地产独立经纪人发展存在的问题

从房地产经纪业发展进程来看，独立经纪人是房地产中介市场发展到一定阶段的必然产物。随着我国房地产市场的逐步规范，经纪业的进一步发展，我国的房地产独立经纪人也逐渐浮出水面。但是其总的发展依然缓慢，这说明我国房地产独立经纪人的发展面临着各种各样的问题。

5.1 立法层级偏低

在法律层级上，我国目前没有专门的房地产经纪管理立法，仅有寥寥几个条文散见于《城市房地产管理法》、《民法通则》和《合同法》中，且多属于普遍性规定，而非专门性规定。在行政法规这一层级，则没有任何有关房地产经纪管理的规定。实际上，我国目前主要依据部门规章、地方性法规或规章，以及大量规范性文件进行房地产经纪机构及人员管理，这说明我国房地产经纪管理的立法层级偏低。显然，这种状况容易让人忽视甚至漠视监管部门的权威，从而影响房地产经纪交易市场的规范管理和房地产经纪行业的持续健康发展。

5.2 行业监管不力

行业管理应由行业协会执行，这是市场专业化发展的需要。当前，我国的房地产经纪协会由于相关立法滞后，一方面缺乏专门法来确立行业协会监管的地位和权威，另一方面对于房地产独立经纪人的违规操作行为，行业协会缺乏足够的监管力度。如今大多协会依附于政府相关部门，没有真正代表所有会员企业的利益，其作用空间有限，缺少整个行业监管的系统思路和办法。

5.3 诚信体系不健全

目前我国还没有建立起一套完整的个人诚信体系，房地产经纪服务中存在诚信缺失，已经是不争的事实。在媒体上发布虚假广告，在合同签订中搞文字游戏推卸责任，或对买卖双方或租赁双方进行双向欺诈，携保证金和购房款潜逃等现象严重伤害委托人的利益，影响经纪行业的健康发展。诚信体系的不健全，一方面是由于从业人员素质的参差不齐，各种房地产经纪机构鱼目混杂，另一方面行政监管力度不够，措施还不完备。成功建立了独立经纪人制度的国家为每一个经纪人都建立完善的信用档案，一旦发现经纪人有违规操作行为，就会被取消执业资格。

5.4 技术发展滞后

在不完善的市场竞争中，房源的多少决定着交易量的大小及市场份额的多少，因此企业与个人往往保护已有信息资源而不愿共享，这势必造成整个市场的低效率运行以及信息资源和社会资源(包括消费者的时间成本)的严重浪费。而美国的MLS(mu1t1plelistingserviee)技术通过特定的软件技术和网络手段，使加入该系统的各个独立中介企业的所有房源信息形成一个统一的互通体系，大大提高了全行业促进房地产交易的社会经济功能。目前我国上海、北京等地在房源信息共享方面虽然有很大的发展，但从企业的软件和信息系统的应用，到信息共享，再到产权数据和交易数据，信息化还是处在早期阶段。一方面政府拥有的房地产交易信息还不能被客观公正地共享和应用；另一方面房地产经纪机构与经纪人之间的信息共享和佣金共享几乎没有建立起来。

6 结论

尽管在我国房地产经纪业发展过程中存在的诸多问题，制约了独立经纪人的发展，但房地产独立经纪人符合经纪业作为一个行业存在的内在价值诉求，有利于行业的发展，有利于经纪人的发展，也符合广大社会置业者对“诚信”“专业”的呼唤和“大幅度降低交易成本”的强烈愿望。相信在宏观政策的引导下、法规制度的约束下、行业规范的指导下，房地产独立经纪人将会逐步成为房地产中介市场的主导力量，并推动房地产经纪行业向更高阶段发展。

[1]孔凡文.房地产经纪人[M].大连理工出版社，2002.

[2]陶艳.从经纪人理论谈发展我国经纪人市场[D].暨南大学，2002，5.

[3]侯科昌.房地产独立经纪人模式的价值取向[EB/OL].房地网博客http://blog.fwwwd.com/houkechang/archive/46357，aspx 2007-12-5.

[4]梁文东.我国房地产中介法律问题研究[D].西南政法大学，2006，4.

[5]成文.房地产中介企业违规行为规范研究[D].华中师范大学，2007，5.