谈谈业主在项目建设过程中的设计管理

胡琮哲

（温州市房地产开发总公司，浙江，温州，325000）

谈谈业主在项目建设过程中的设计管理

胡琮哲

（温州市房地产开发总公司，浙江，温州，325000）

阐述了业主在项目建设过程中的设计管理

项目管理；设计管理

近年来随着我国经济水平的快速发展,人民生活水平的不断提高,社会对建筑商品的需求不断加大, 房地产业红红火火，设计、施工和销售取得了长足进步。从房地产项目管理的整个过程来看，我国目前的施工水平和施工管理水平已经达到了一个相当的高度，而可行性研究水平和对项目开发策划、设计阶段的管理还相对薄弱。随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐趋向成熟，客户理念也日趋理性，房地产开发项目中的开发策划、设计阶段也必将日益受到重视。

工程建设是涉及面广、投资量大、周期长的系统工程。房地产开发中的设计阶段管理从前期的土地获取中对于意向地块的规划研究分析、设计过程的管理，到施工中的技术配合和效果控制等，基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终，因此房地产开发中的开发策划、设计阶段管理作为房地产开发中操作管理的重要组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个项目的成败，在这里，笔者结合自己十多年的工作体会，谈谈业主在房地产开发项目中的设计管理。

建筑项目的设计阶段的管理有其特殊性。首先，设计的成果是由设计单位完成的，其次，业主的决策人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控的作用，因此，在设计运作过程中，业主如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计阶段成功的关键。

项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。它将项目划分为启动、计划编制、执行、控制和收尾几个阶段，由项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用，它将使业主决策人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更为简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。

一般房地产开发建设项目的设计过程可分为两大阶段，方案设计阶段和施工图阶段（这里把扩初设计视为施工图设计的一个阶段），这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图，这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行项目施工，可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源的管理、时间管理、沟通管理、风险及质量管理等方面存在较大的差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其一般流程是：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案、出方案报建文本、进行方案报建。业主应在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，力争得到一个满足市场需要且高效合理的方案。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织结构是必须的，一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等组成，在设计规划部门的协调组织下，通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利进行。

方案设计阶段有时也可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大多数业主在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有采用直接委托来直接设计方案。不论采用哪种方式，都要对选用的设计单位进行深入而严谨的分析，一旦选定，就不应该在设计费上斤斤计较，而更应关注合同的形式的选择、合同条款的细节和准确。从基本方案的确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程，在此阶段，业主的决策及相关人员应对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计单位沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着自己所期望的方向发展。沟通是多层面和多方式的，要特别关注对项目沟通的管理，在方案设计阶段主要的沟通为：内部沟通、与设计单位的沟通、与政府部门的沟通，尤其是与政府部门的沟通一定要及时甚至提前，在沟通过程中，还要注意建立相关信息的存储体系和信息查阅体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目相关人员共享。

在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的业主对项目制定的效绩目标不现实，在实现过程中会带来进度风险，有的业主为了经济利益打政策插边球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计单位的过程也隐含着风险，对设计单位的了解不够深入，不能取长补短，往往造成成果与期望相差甚大，或者最初的成果无法深化等。例如，南方某公司在西安市中心地段开发一公寓楼，由南方某设计单位设计，因为没有做好前期的市场调查和有效的沟通管理，结果仅仅因为没有供暖系统，楼盘难以销售。所以只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未燃，方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

项目资源的管理对产品质量的影响很大，设计阶段业主投入大量的人力、物力，如何保证各种资源最大限度地配合，充分发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。要深入地了解、分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如，设计单位对市场的了解不够深入，但由于操作的项目多，积累了不少先进的知识和经验，而房开公司做为业主对市场的了解比较深入和及时。有的业主因为种种原因把设计单位看做绘图公司，实在是一大浪费。方案设计质量管理除了在方案设计的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等一般在委托合同中做详细地交代。

建设项目在施工图阶段是在方案报建文本的基础上进行的，由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，其执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目监理以及建筑、结构、设备和概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。其中，中间过程质量与进度控制是关键，另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计街段。在此阶段项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节，关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，以备后查并形成知识积累。

综上所述，工程项目管理是一项具体而细致的工作，也是一项科学性、实用性、综合性非常强的工作。在项目的建设过程中，资金、进度、质量、安全决定着项目建设的优劣，设计是项目建设的依据，通过设计这一纽带将业主目标、政府规定、市场需要联系在一起，通过设计管理，优化项目功能、提高项目使用效率，从而提高项目投资效益，为人们提供优质、高效、可持续的居住和工作环境无疑应成为业主在项目建设过程中的工作重点。

[1] 浅析项目建设过程中的设计管理 韩玲 《建筑》 2009.14

[2] 房地产开发项目设计管理概述 扬山 《甘聒科技》2009.10

[3] 《建筑工程施工现场管理快速培训教材》

TU587

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1674-3954（2011）02-0187-01