房地产泡沫的危害与防范措施

刘旺梅

（江苏省邳州市房产服务中心，江苏，邳州）

房地产泡沫的危害与防范措施

刘旺梅

（江苏省邳州市房产服务中心，江苏，邳州）

随着我国经济的快速发展，影响和带动了房地产市场的持续升温，导胬房价快速上涨，形成房地产泡沫经济，严重影响了生产和消费危机，造成社会的不和谐，影响社会的稳定。因此，必须深刻认识房地产泡沫的危害性，深入分析泡沫形成的原因，并积极采取有针对性的控制和改进措施，全面保持房地产行业的健康发展。

房地产泡沫；危害与防范措施

房地产业属于第三产业，它的发展能够带动其他相关产业的同步发展，因而已成为我国国民经济的支柱性产业。而正是因为房地产业的特殊性、相关性以及迅速发展所带来的影响，使这一产业成为了泡沫经济的多发地，必须引起国家、政府和各级管理人员的高度重视。

一、 房地产泡沫的危害

房地产业是支柱产业，相关度高，影响力大，泡沫的形成对国民经济、社会生活等产生着极大的危害，需要引起高度的重视。房地产泡沫产生的主要危害有：

1、增加人们生活生产耗费，造成生产和消费危机

在我国经济得到高速发展的新形势下，人们的收入水平得到一定程度的提高，生活质量得到改善。但相对于房价的高速增长，人们的收入增长水平相对较低。因此，人们会更加注重理性消费，具体表现为减少当期消费，把一部分收入存入银行，以防不测。特别是在高房价面前，更多的人们只能‚望房兴叹‛，不得不控制和压缩其他方面的消费支出，从而影响和抑制了房地产对其他相关行业的拉动作用，不利于国民经济的健康发展。

2、加剧金融风险，导致金融危机

据资料统计，房地产企业开发的项目，在其投入的资金中约有20%～30%是从银行贷款的。建筑公司在施工过程中所需有资金也是向银行贷款。同时，大部分购房者也向银行申请了个人住房抵押贷款。以上几项累加，与房地产项目相关的开发商、承建商、购房者都需要与银行打交道。因此，如果一旦房地产泡沫破裂，银行就会成为最大的买单者，加剧了银行系统的金融风险。

3、引发政治和社会危机，影响社会和谐稳定

房地产泡沫破裂最终会导致经济危机的发生，就会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增。而且会直接带来建筑业、银行业、建材业等其他相关产业的连锁反应，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会可能动荡不安，易引发政治和社会危机。在金融危机下，犯罪案件激增。

二、房地产泡沫形成的原因分析

根据美国经济学家关于‚泡沫‛的分析，可以理解为在一个连续的过程中房地产价格的持续上涨，而且这种价格远远高于与之相应的实体价格，最终导致泡沫产生。因此，影响力大，破坏性强，需要认真分析造成泡沫的原因，为控制和消除泡沫的产生提供科学依据。

1、土地管理制度不健全，行业管理不完善

土地是房地产行业的基础，随着社会经济的深入发展和城市化进程的不断推进，人们对土地的需求与日俱增的, 而土地的供应的相对固定的，从而导致了土地资源的相对不足，泡沫形成的基础条件就是土地的稀缺性。

另一方面，在土地市场不成熟、制度管理不健全的客观条件下，地方政府部门对土地市场进行过多的干预，把房地产作为提高效益、保持政绩的主要手段，造成了土地和房地产行业的无序管理，导致了房价的不断上涨。

2、人们基于对房地产的过度投机行为

无序管理必然产生漏洞，也必然会产生投机行为。人们买房不是为了居住，而是通过炒房赚取差价，时间长了，人就多了，房价在一片‚炒声‛中不断攀升,最终形成房地产泡沫。

3、银行过度房贷，成为房地产泡沫最大的推手

房地产业是资金密集型行业，开发商、建筑企业都必须拥有雄厚的资金才能在房地产行业一展身手。而他们的开发资金、建筑资金主要来源于银行贷款。在高回报、高利润的收益影响下，银行在办理贷款过程中，往往会违反有关规定，向开发商大量发放贷款，造成过度开发。对银行来说，带来了不小的金融风险。

三、防止房地产泡沫产生的主要措施

泡沫形成和破裂的危害性极大，也有其产生、发展和破裂的原因，我们必须客观地加以分析，认真研究，制定措施，防止泡沫产生，促进房地产行业的健康发展。

1、完善土地管理制度，强化土地资源管理

国家要重视和完善土地管理制度，建立和健全房地产业的监控体系，通过税收管理、土地供应等手段，对房地产业进行必要的干预和调控，促进土地资源的合理开发和有效利用，促进环境资源的优化配置和城市的可持续发展。

政府部门要充分发挥土地管理的职能作用，切实做好协调、指挥、规划、使用和管理工作。根据城镇化建设和房地产市场的实际要求，合理规划，科学调控，保持各类用地的供应比例和土地的合理供应量。要采取强有力的措施，坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。要严格惩处各类违规行为，严厉打击和查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。要根据市场需求和人们群众的实际情况，积极调整房地产开发结构，合理利用土地资源，大力实施‚安居工程‛，发展安居型房地产，让老百姓能买得起房、住得起房，提高人们的幸福指数。

2、打击和控制投机行为，遏制投机购房需求

房地产业中的投机行为包括地方政府和个人两个方面的行为。这都是因利益追求而实施的投机行为，应予以打击和控制。

首先，要打击地方政府的‚投机主义‛倾向。中央政府要重视加大对地方政府的监督和管理，特别是在对政府的绩效考核中不能单独考核业绩指标，还要考虑政府的社会责任、服务意识和群众的满意度。这样，就可以避免政府追求政绩而在土地上大做文章或乱做文章的‚投机主义‛。 自己不参与，自身腰杆硬，政府就能在土地管理中严格执法，科学调控。

其次，要遏制个人以投资为目的购房需求。房地产作为一个特殊产业，具有资产和消费品两重性，正因为如此，才带来了房地产市场十分活跃的投资环境。而且，我国房地产实行的是住房交易环节中的营业印花税和个人所得税，对居民自有自用住房不征收房产税和物业税。房产投资者正好利用了这一税收制度的特殊性，大肆进入房地产业进行‚炒房‛、‚囤房‛，扰乱了房地产市场的供求关系，‚火爆‛的投资交易制造了房地产市场的虚高价格。因此，必须采取强有力的措施，遏制个人以投资为目的购房需求。在具体操作过程中，要执行央行、银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的有关规定，并进行更加深入的探讨。针对房地产市场的不规范行为，研究和制定相应的应对政策，如严格商品房出售收入个人所得税、营业税等的征收，稳步推行物业税，降低房地产的投资价值，抑制囤积房产、投机炒作现象。

3、加强金融监管力度，合理引导资金流向

与房地产相关的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，加强金融风险防范，从源头上控制投机资本。 要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平。要加强信用总规模的控制，加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等手段，从源头上防止现代泡沫经济发生。重点要强化个人住房贷款管理，禁止发放‚零首付‛个人住房贷款，适当提高个人住房贷款比例，增加投机者炒房成本，增加投机炒房风险，让投机者‚望房兴叹‛，有利于控制房子价格。

4、完善住房保障制度，实现住宅产品优化供给

国家应制定相关的政策和措施，加强经济适用房开发力度，把经济适用房的建设作为控制房地产市场价格和解决低收入住房的重要手段。同时，进一步完善应住房供给制度，为不同消费人群提供不同价位的商品房，让所有的老百姓都能住上房，住上满意的房。

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1674-3954（2011）01-0001-01