一房一价治标不治本

○ 黄志军

自5月1日在全国范围内实行一房一价以来，北京、上海、广州等多个城市均传出新政遭遇软执行的消息。

5月5日，国家发改委网站上刊登了近日对北京市30多家房企在售楼盘明码标价执行情况的调查结果，保利、中信、绿地等11家房企因违规操作被点名。这些央企楼盘多是没有在销售中心醒目位置明码标价、未一次性公开预售房源、未按规定标示优惠折扣条件、未如实标示已售房源价格等。而这，只是五一楼市开发商运作的一个缩影，一房一价可执行度太低，被软执行也很正常。

实际操作中可执行度太低

近日，国家发展改革委出台了关于《商品房销售明码标价规定》的通知，要求各地在5月1日开始实行，但从各大媒体对实施前几天的报道来看，各地对于一房一价的落实情况均不是太到位，有很多的开发商是在和一房一价“躲猫猫”，使人们对一房一价的实施效果有了许多猜疑。那么，开发商和二手中介机构为什么对落实执行一房一价不是很积极呢？笔者认为可能是因为以下原因：

一是担心一房一价规范房地产价格体系的作用。近年来兴起的先认筹再定价的房地产销售模式，使得很多购房者对楼盘价格只是一个较为模糊的概念，犹如“雾里看花”，销售方不公布房子的具体售价使得购房者担心房价上涨而产生的非理性“恐慌购买”，加之“炒房客”助推作用，最终给人们的印象好像是不先买就会涨，所以，好多人是盲目跟风购买，结果是无意之间“抬高了房价”。

从这一点来看，一房一价的实施对规范和增加房地产的价格体系是有着一定的积极作用的，这一点更是毋庸置疑。只要落实到位、执行到位、监管到位，房地产销售的价格体系是绝对会“雾去花现”，让消费者看得明明白白的。

二是担心丢掉 “控价权”失去“涨价预期”。众所周知，房地产的定价权一直都在房企的手里，购房者对于所购房屋的价格是没有过多话语权的，这也就是为什么楼市房价居高不下的原因之一，有人说是需求很大很旺盛造成的房价不降！事实果真是如此吗？让我们看看汽车行业就知道了，我们知道，我国汽车产业发展迅速，汽车进入寻常百姓家已经不是什么新鲜事了，单从各地每天上牌的数量来看，就能一眼看出汽车消费的刚性需求有多大，准确地说已经产生的购买力非常之大，但我们却发现，在如此强大的刚性需求面前，汽车的价格却一直在走低，而且是增加配置不加价，这就令人费解了！同样是商品、同样是刚性需求，为什么汽车的价格会一路走低而房地产的价格怎么就“纹丝不降”呢？

由此可见，价格的不透明和“控价权”是获取溢价收益的较佳的简单方法，也是保持“价格相对坚挺”的根本之策，房企对“房价上涨的强烈预期”使得他们担心价格透明而失去“价格控制权”，说到底，还是对房价上涨的强烈预期使得其不会那么积极地执行一房一价。

治标不治本作用有限

“一房一价”是指开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价（楼层、朝向、环境等）、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。国家针对部分地区、部分房地产项目做了一房一价的规定，本意是希望更多的买房者得到实惠，从中受益。

然而，政策很丰满，现实很骨感。所谓上有政策，下有对策。即使在政策执行得比较好的一线城市，又有多少购房者是真正从“一房一价”中得到实实在在的优惠呢？

不知有多少人像我一样，把“明码标价”等同于“高价＋拒绝讲价”？先别说房子，普通商品的明码标价又有多少是货真价实的呢？往往，消费者被商店外“明码标价”的牌子吸引进去后，会发现商品标价总是高于消费者对商品价值的预期。而这个时候，卖方总会理直气壮地说：“我们是明码标价的，不讲价。”相比之下，经验丰富的消费者更喜欢非明码标价的，因为这意味着

当前的“一房一价”既未使砍价功夫强的购房者得益，也未能保护“无知”没有议价能力的购房者。他可以按自己的判断来讲价。这样，从经济学的角度来看，买卖双方最后接受的价格，是最能恰当地反映双方效用的，是最有效率的。若是如此，在中国的背景下，这种“明码标价”是“非市场”的。

当然，有人会说，我们不仅需要效率，还要公平，不然那些“无知”的消费者没有议价能力，就只能任人宰割了。其实这就是问题所在。当前的明码标价，并没有能力保护“无知”的消费者。其一，如果没有一个价格标准，开发商完全可以随便标一个高价来应付检查（这就是目前许多开发商正在做的）。目前，政府的检查重点也只是看开发商是否“标”，而不是看“价”是否合理。于是，政策最后不过是一个形式。其二，开发商标高价了，购房者看到不高兴了，开发商却可以说“就是这个价啦，你嫌贵到别处买去”。这不是我们平时购物经常遇到的情形么？要么没有第二家，要么消费者懒得去寻找，最后咬咬牙，甘愿被宰。尤其在大城市，房子经常供不应求，连夜排队都未必能买到一套房子，哪还有购房者敢说：“你标的价太高了，我去别处看看”？

综上，当前的“一房一价”既未使砍价功夫强的购房者得益，也未能保护“无知”没有议价能力的购房者。没有价格标准，不能核实标出来的价是否合理，只把重点放在“标”这个动作上，就好像一个人头痛了，给他贴一张没有药的纸当膏药。贴是贴了，头痛当然还依旧。

调控升级需真正影响价格

“一房一价”政策出台的初衷本是在解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明与价格欺诈等问题，政策规定商品房销售必须明码标出商品房套内总价和每平方米单价，明确公示代收代办收费和物业服务收费，这无疑有利于解决这些问题，有利于维护消费者合法权益。所以“一房一价”简单理解就和超市里的商品贴上标签一样，明码标价，而并不能代表贴上标签就是要降价，并无此功能之说。但作为购房者，最关心的是房价会不会因此下降，所以在楼市调控期，此项政策的重新出台也使得不少消费者寄希望于这个与房价直接相关的政策可以降低高温楼价，“一房一价”政策被赋予了过多的降价期望。

但实际执行起来，“一房一价”貌似走上了另外一个极端，不能降价反而涨价了。笔者五一在广州花都看楼，某楼盘销售却用5月1日实行“一房一价”政策后新组团会提价5个点来逼迫客户29号购房，并把升价说得很自然。

“一房一价”政策更多的是抑制开发商的涨价冲动，原本希望通过繁琐的行政审批使得开发商迫于行政成本的增加而使价格处于可控阶段，但“高报价，多折扣”的做法使得价格甚至不降反升。“一房一价”作为调节房地产市场价格机制的长期政策，利在千秋，目前来看，确实和降价无关，也不用做无谓的期望了。

在第三轮调控下，2011年五一广州市场总体无论人气抑或成交都比较平淡，但价格依然居高不下，调控效果并未显现。五一起开始执行的“一房一价”政策甚至部分推高了房价，价格仍然因为卖方市场的优势而虚高，政策调控着眼长远，但对房价的直接影响暂时难以体现。所以在这种情况下，经济结构的混乱已经影响到社会结构，进而影响到国家的长治久安，政府继续出台调控政策的可能性进一步加大。而如果政府真的狠下心来给当前楼价降温的话，需要加码出台一系列可以真正直接影响到价格的政策。

在短期内无法直接影响到市场供求关系下，只有寄希望于通过政策使得开发商主动降价出货，而要想开发商主动降价出货，对开发商资金的限制就成为了根本之策。所以如果可以从银行的存款准备金，开发商的资本金比例，以及预售款角度进行政策调整，三管齐下，必然可以使得开发商资金收紧，或许只余降价一途了。

目前银行的存款准备金率在今年3月25日上调后已达到25%的历史最高点，但仍有上调空间，继续上调，对开发商开发贷款会有非常明显的影响。而通过提高开发商资本金比率，也可以有效地控制开发商融资贷款渠道，捏住开发商开发的钱袋子。对“销售预售款”的监控，也可以使得开发商无法利用预售款去做滚动式开发，同时批量开发的风险加大，捂盘惜售的成本增加，快速出货的预期极大，降价的可能性也随之加大。

调控不在于多少次，不在于多大的力度，而在于能不能或者想不想找准方向对症下药，在供求关系暂时无法调整的情况下，加大对开发商资金施压对价格下调可能是最有效了。