房地产成本管理及控制

陈素芳

房地产成本管理及控制

陈素芳

当今在市场经济环境下，竞争激烈，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。通过设计、施工、材料、装饰公司的选择和资金的供给，对房地产开发进行有效的组织和管理，建造出适销的开发商品。在同一开发环境下除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是尽可能的降低建筑工程成本，降低产品销售价格，最大限度的提高企业的投资开发收益，这是很多房地产开发企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。因此在企业发展战略中，成本控制具有极其重要的作用。

一、甲供设备、材料投资管理

甲供设备、材料投资也是左右工程造价的重要因素之一。在工程建设中，甲供设备材料必须坚持以大渠道供货为主，市场自行采购为辅。在自行采购时，由主管工程的机关、工程指挥部共同参与，坚持三人同行、货比三家，力求质优价廉，大型的设备订货可采取招标方式，在签订的合同中要明确质量等级和双方责任义务，设备材料进场后如有质量问题，现场施工代表及施工单位有权拒收，以达到保证供货质量、节省设备材料投资的目的。

二、预结算管理

加强工程预结算管理，就是说对于投入工程的每一笔资金都要心中有数。

第一，预结算管理人员在工程开工之前，根据施工计划安排的内容和合同规定的结算方式编制出工程施工图预算，并且把每一项预算费用包括人工费、机械费、材料费、间接费等分解到每一个单位工程，甚至分部分项工程。

第二，在施工过程中实现动态的预算管理。在初步设计阶段就实施招标的工程，俗称‚三边工程‛，工期紧，施工内容存在不可预见性，工程内容和施工措施会经常发生变化。

第三，预结算管理人员要按照合同要求，及时收集整理合同价调整的有关原始资料。

三、从设计阶段对造价的控制

1、关于设计阶段控制造价问题的对策

加强设计依据的审查，笔者认为我国目前建设部门缺乏专业的项目投资审查机制，因此，建设部门应建立相应的‚项目造价审查小组‛，以确保设计阶段的造价符合实际情况，保证项目的顺利实施。设计部门应通过正常的市场渠道获得设计项目，从根源上消除设计质量隐患。只有这样，才能杜绝设计管理中的‚黑、乱‛现象，保证设计资金用到刀刃上。

2、严格办理设计变更签证

第一，严格设计变更签证审批程序

一般性变更由甲方现场代表起草，交施工负责人及工程指挥部领导审批，大项的变更，应先做概算，报主管首长批准后实施。同时要注重变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些不合理或保守设计，在满足使用要求的前提下，通过优化设计，可降低工程造价。

②通信系统。系统通过卫星、有线和无线等手段，采用多信道互备/复用、网络路由感知和安全认证等先进技术，与省指挥中心组建网络。安装“动中通”卫星通信系统，提供速率不低于2 Mbps的点对点通信能力；3G路由器首先进行路由选择，正常情况下利用3G虚拟专网作为传输通道，3G网络不通情况下，再通过卫星链路传输数据；应急指挥所构建以以太网交换机（H3C S3600-28TP-SI）为骨架的10/100 M的有线局域网；配置单兵图传，可实时采集现场实况图像发送给车载无线宽带视频接收机，再经车载卫星或3G转发到固定指挥中心。多种通信方式保障了通信的可靠性和安全性。

第二，加强对设计变更工程量及内容的审核监督

对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容的准确性。制定统一的设计变更管理办法，要求变更单编号连贯一致，提高变更单的内容质量，同时变更要准确及时。

四、从发包阶段对造价的控制

1、通过招标方式选择好施工队伍。建设部颁发《建设工程招标投标暂行规定》中指出：‚确定中标企业的主要依据是标价合理、能保证质量和工期，经济效益好、社会信誉高。‛

2、对大宗材料和大型设备实行单独招标采购，最大程度降低材料设备投资。

在工程造价中，材料设备费用所占的比重很大，其采购、供应和管理是否科学，不仅直接影响工程质量，而且影响着工程造价。因此，投资方应对建筑材料和设备的货源、价格建立信息网络，掌握市场行情。对差价大的大宗材料或价值大的设备，我们通常选择直接与厂家定货自供，或者由施工单位购买，业主参与材料的招标工作，真正选择到质量优良、价格合理的材料、设备。

4、严格按合同约定及实际完成的工作量支付工程进度款。

投资方应在合同约定的基础上，准确做好对已完工程量的计量，严防工程进度款的超进度支付。

5、投资主体要在规范自身行为的同时，加强对监理单位的管理，积极主动地防范施工单位的索赔。索赔发生的原因，除了以上谈到的合同缺陷及合同变更外，一般还有以下几种：业主违约、业主代表（监理工程师）行为不当、其他不可抗力的影响等。监理工程师是接受业主委托进行工作的，因此从施工合同的角度，由他们的不当行为给施工单位造成的损失，应由投资方承担。业主除了严格履行施工合同约定的条款外，还要做好‚监理的监理‛。

五、从施工阶段对造价的控制

工程建设进入施工阶段后，由于工程设计已完成，工程量已完全具体化，因而影响工程投资的可能性只有5%-10%, 节约投资的可能性已经很小。但工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，可以说施工管理水平的高低直接影响建设工程造价，做好施工阶段的投资控制，也是整个建设项目投资控制的重要组成部分。

1、认真做好施工组织设计的审查工作

工程项目的施工组织设计提出了工程施工中进度控制、质量控制、投资控制、安全控制、现场管理等目标以及技术组织措施。施工组织设计的基本内容包括工程概况和施工条件分析、主要工程的施工方案、施工进度计划和施工平面图。它是施工阶段的全局性的技术经济文件。对施工组织设计进行优化，主要目的之一就是使投资与工期、投资与质量之间的关系能够得到正确处理。要正确处理质量、工期和投资三者之间的关系，不能一味要求缩短工期而以较大的投资作为代价。要督促施工单位做好施工进度计划网络图的设计和优化，在保证工程质量和满足工期的前提下，尽可能降低工程造价。

2、严格工程变更及现场签证的审查与控制

在工程项目的实施过程中，由于多方面的情况变化，经常出现工程量变化、施工进度变化以及发包方与承包方在执行合同中的争执等许多问题。由于工程变更所引起的工程量的变化、承包方的索赔等，都有可能使项目投资超出原来的预算投资。对必要的设计变更，应做到以下几点：（1）进行工程量和投资增减分析，论证变更的必要性；（2）所有设计变更均需经发包方代表或发包方委托进行项目管理的监理工程师同意；（3）当设计变更超过原设计标准或已批准的建设规模时，均应经原项目审批部门和其他有关部门的审查批准。

严格控制施工现场的签证。对于因施工条件或无法预见的情况的发生所引起的工程量的变化, 需进行现场签证。现场签证一般涉及工程量的增减、施工方案的变更和施工时间的改变，在工程建设管理过程中，要建立完备的现场签证手续，签证必须达到量化要求，签证的工作量应主要为现场实测、实量或清点的实物量，如长度、高度、深度、宽度、规格等，避免出现建设单位工程管理人员只管签证，不算经济帐的现象，造成投资失控的严重后果，变事后被动控制为事前主动控制工程造价。

3、做好合同管理，做好索赔管理

加强施工合同的费用控制，是施工阶段投资控制的一项重要内容。积累一切可能涉及索赔论证的资料，加强索工程造价管理是一门集经济、技术、管理于一体的具有前瞻性的学问，对可能引起的索赔应当有所预测，及时采体补救措施，有效避免索赔事件的发生。

4、做好竣工决算审核，控制工程造价作为一项核心工作来抓，使有限的建设资金发挥出最大作用。

建设项目竣工决算的审核是控制工程造价的最后一个环节。由于在施工中经常会出现各种变化，如：地质条件的变化、材料的代换、工程量的增加等。投资方通过对竣工结算的管理，使结算价款不仅能符合合同的约定，而且能够真实地反映业主对工程所作的变更情况。

TU189

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1674-3954（2011）02-0105-01