冯长春：中国保障性住房供给

住房市场存在的问题

当前房地产市场出现了一些不断降温的状况，反映出房地产调控政策取得了一定的成效。然而，房地产市场仍然存在着一些问题。

一、中国住房市场由于政府职责与市场作用不明晰。导致房地产存在泡沫。

中国房地产明显存在投资过热现象，这可以从三个指标测度结果验证：房地产投资增长率/GDP增长率；房价收入比；房地产开发贷款额/金融机构贷款总额。

房地产投资增长率/GDP增长率普遍超过警戒线“2”。

房地产开发贷款额/金融机构贷款总额方面，2006年以来，我国房地产贷款额在金融机构贷款总额的比重在不断加大，已经超出2%警戒线。

二、房价上涨快，收入增加慢。

“十一五”时期，作为城镇居民收入主体的工资性收入占总收入的比重逐年下降，由2005年的68.9%下降到2010年的65.2%，下降3.7个百分点；经营净收入和财产性收入占总收入的比重有所上升，2010年经营净收入占8.1%，财产性收入占2.5%，分别比2005年上升2.1和0.8个百分点。另外，由于政府转移支付力度的加大，转移性收入占总收入的比重略有上升，2010年为24.2%，比2005年上升0.8个百分点。1991～2009年，全国住房平均价格上涨了437 % ，物价水平仅上涨了132 %。

在房价收入比方面，已超出世界银行的标准。北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10；不同收入群体的房价收入比差距也很大：低收入家庭的房价收入比很高，是全国平均水平的300%左右，高出同等国际平均水平很多；而最高收入家庭的房价收入比很低，仅占全国平均水平的40%左右，也小于同等国际平均水平。2005年两者绝对差达到20.24，并且呈逐年扩大的趋势。

三、计划经济体制下，福利分房，欠账太多。

统建统分，以实物分配为主、低租金为辅，住房建设投资少，严重短缺，配置效率低、不公平。

四、住房制度改革初期，实行货币化分配，加剧了住房问题。

政府提出住房制度改革的基本内容是，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。强调通过市场来解决住房的政策导向，弱化了住房保障。

五、城镇化进程加快，中低收入阶层住房矛盾更加突出。

自改革开放以来，我国城镇快速发展，城镇化速度达到同期世界城市化速度的两倍。城镇化率从20%到40%中国只用了22年。1978～1995年为稳步推进时期：18年城镇化率提高了11.49个百分点，平均每年提高了0.64个百分点。1996年以来为快速推进时期：城镇化率由1995年的29.04%提高到2008年45.68%，13年提高16.64个百分点，平均每年提高1.28个百分点，远远高于改革开放以前年均提高0.28个百分点的平均水平。

城镇居民住房未来发展方向

一、完善社会化、市场化的住房供应体系。

目前国家住房供应体系的宗旨是“高端靠市场、低端靠保障”。即高收入、中高收入通过商品房市场解决住房，中低收入和低收入靠政府提供保障住房。政府尽量少干预市场，主要通过税收杠杆调节市场，完善住房取得、持有、交易环节的税收。

二、完善住房保障制度。

1、建立健全公共住房政策：(1)建立逐级过滤多层次的住房保障体系；(2)摸清家底，搞好规划。在全国35个大中城市中，13个城市中低收入家庭群体比例在20%以上，25个城市中低收入家庭群体比例在20%以上。中低收入家庭比例最高的城市达到了54.55%； (3)建设公共出售房。政府在土地、融资、税收等方面提供支持，由开发企业开发建设，保证企业平均利润，以市场价的50%～70%出售给夹心阶层。

2、政府扶持、市场运作。地方政府编制经济租赁房的年度建设计划，由市、县人民政府确定的经济租赁住房管理实施机构直接组织建设。

（1）单套面积。经济租赁住房的单套建筑面积严格控制在90平方米以内，以75平方米的二居室为主要套型。一居室面积不能超过40平方米，三居室不能超过90平方米。

（2）准入条件。申请人应具有本地户口或在本地的用人单位工作，申请人及配偶在本地无房，申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准。标准由地方政府根据本地居民收入、居住水平和住房价格等因素组织确定。

（3）租金标准。实行政府定价，由价格行政主管部门会同地方房产、财政等行政主管部门，在综合考虑房屋的管理费、维修费和贷款利息的基础上，参考市场租金水平合理确定标准租金，每三年调整一次。

（4）退出机制。为了保证经济租赁住房发挥其最大效益，惠及更多夹心层群体，建议经济租赁住房合同每次签订的租赁期限不得超过3年。期满后经重新申请审核，符合准入条件的可以续签；不符合准入条件的，承租人应腾退住房。

（5）配套政策。①经济租赁住房建设用地应当在年度土地利用计划及土地供应计划中优先安排。②建议采用协议出让的方式供地，给予房地产开发企业土地出让金优惠。③经济租赁房建设项目可比照经济适用住房建设项目，享受免收各种行政事业性收费和政府性基金等政策。④经济租赁住房开发单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。⑤房地产开发企业出租经济租赁房免收营业税和房产税。

3、资金来源。多种渠道筹措：①年度财政预算安排的专项收购资金；②政府出资成立住房收购管理公司，公司以持有的房产为抵押向银行申请贷款；③部分住房公积金沉淀资金；④其他方式筹集资金：如向购房申请者收取预付款等。另外，政府的经济租赁住房租金收入也可作为补充注入到收购资金中。

4、退出机制。5年内不得转让所购住房，5年后如果转让所购住房，政府可优先回购，并向购房人补收同地段普通商品住房与政府回购价格差额的一定比例的土地收益价款，并缴交有关税款，回购的住房继续用作经济租赁住房。

5、配套政策。①通过免收营业税和个人所得税，鼓励拥有两套以上房产的家庭为“夹心层”群体提供二手房源。②通过降低购买第二套改善型住房的首付比例和贷款利率，鼓励有改善居住条件需求的居民为“夹心层”群体提供二手房源。③建议地方财政为购买政府收购住房的中低收入家庭提供贷款贴息。④住房公积金要逐步覆盖所有中低收入群体，住房公积金在贷款利率、贷款额度和还款年限上可以向“夹心层”适当倾斜。⑤开发还款灵活的商业住房贷款的品种，满足不同收入水平居民的购房需要。

三、个人从二手市场租房，政府提供租金补贴。

政府财政应该为这部分中低收入者提供一定标准的租金补贴，减轻他们的租房负担，加快他们财富积累的速度。

1、补贴标准。政府提供的租金补贴标准按家庭人口划分为四个档次：单人家庭、二人家庭、三人家庭和四人及四人以上家庭，每月的租金补贴额随家庭人口的增加而逐档提高。

2、配套政策。①通过免收营业税和房产税，鼓励拥有两套以上房产的家庭向中低收入群体出租住房。②建立面向中低收入群体的信息收集与发布平台，减少中低收入家庭在寻找房源过程中的成本。③对于自行租房居住的中低收入住房公积金缴存人，如能提供房屋租赁合同和正规发票，允许其提取住房公积金支付房租。④对于两个或两个以上单人家庭合租一个一居室的中低收入承租人，给予一定数额的一次性奖励。

四、财政和金融政策方面：多渠道筹措住房保障资金；借鉴德国住房储蓄银行制度：解决灵活就业人员和进城农民工住房资金问题；中央财政对地方政府进行补贴；创新保障住房融资方式；住房投资信托、住房建设融资证券化。