青岛老城街区改造模式的探析

赵丽丽

青岛老城街区改造模式的探析

赵丽丽

分析了青岛老城街区里院建筑的特色及形成原因,阐述了对老城街区进行改造的必要性,并探讨了老城街区不同发展模式的可行性,提出了老城区改造的策略——适度更新,以期指导青岛老城街区改造建设。

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在青岛的老城区有一些特别的院落,当地人称之为“里院”。它们与青岛的近现代优秀历史建筑构成了城市的特色风貌。在青岛的老城区中街道与建筑形成不可分割的整体,生活在其中的人们交往密切,关系融洽。但是随着经济的发展,城市的疯狂扩张,旧城区的改造活动越来越多,使得在西部老城区逐渐衰落。于是如何在改善建筑本身物质条件的基础上,保持和延续老城区街区的活力成为一项重要任务。

1 老城街区特色的形成

1)里院建筑的形制。青岛建置初期,按自然村落分布的居民有数百户,以平房为主,石、土、木结构,草苫屋顶,间有少数青瓦坡屋顶,独院独户。院墙以“干打垒”泥质加秫杆为主,木门窗、木檩条。之后市镇逐渐发展,出现了住宅与店铺合一的住宅类型,即临街为店铺、商号、作坊,后部为住宅。德国侵占后,划分为欧人区和华人区,市区南部沿海一带居民被西移北迁,在台西、台东镇一带重建同类民居。而大鲍岛一带的民居多为沿道路所修建的周边式住宅,沿街道环绕围合。有单座院落的,也有几个院落拼合相联的,经常根据高差以山墙为界分段错层,经常正对影壁,内院格局与中国传统的四合院颇为相似。内天井、单面木走廊、楼梯设于拐角处或者天井院当中,楼梯间设在楼内,另有单跑、双跑楼梯设在楼外,直上二层。院落内一般各设一处集中的“水龙头”和厕所。底层为商店或作坊,二楼以上为住宅,不论朝向均沿周圈布置(见图 1)。建筑材料以砖木为主,墙体砖石构造,墙身在窗台以下为花岗石,以上为混水砖墙,砖檐口。楼板、回廊、楼梯多用木材。扶手、栏杆和檐下立柱多有精细的木雕。另外许多构件,如镂空的窗花、雀替、斗拱状的简化构件都具有中国传统特色。这种建筑模式是西方文化中竖向划分的商住一体的楼房格局与中国传统的四合院式住宅相结合后出现的产物,这种既为单栋又似裙联的建筑,在青岛城市历史上被称为“里”。

2)里院文化。里院作为中国四合院与欧式建筑相结合的产物,从根本上改变了原有的生活方式,改变了中国传统的邻居间通过一条长胡同进行交往的旧有模式。“里院”是若干户的群居,一般为 20户～30户左右,邻里关系和谐。“里院”的出现,将原本极为陌生的人家联系在一个空间下,将方整规矩的内庭院变成“里院”内各户人家相互交流的大客厅。青岛旧有的生活交往方式从此开始悄悄改变。里院,可以说是青岛这个大社会中的小社会。亲切、和睦的邻里关系形成一种温暖、有人情味和充满民俗的生活,造就了青岛特有的“里院”文化。

2 老城街区改造必要性分析

1)人口密度增加,住房紧张。随着城市的发展繁荣,城市人口激增,里院出现了人多房少的局面。有些大院兴起了“对面房”,即一间房子住两户人家,晚上从中间拉帘子隔开。吊铺则是居民必不可少的生存空间。解放前“新华里”的民居中,十多平方米的房屋中住着老少三代,几乎家家搭起了吊铺。吊铺上空低矮黑暗,为了采光,住户大都在屋顶上开大小不等的天窗。解放后,政府为改善“新华里”的居住条件,房屋大修时,在各家房屋顶上增加了老虎窗,也由此形成了“新华里”一道奇特的景观。

2)公共设施陈旧落后,安全卫生堪忧。里院建造之初,使用公共卫生间,每院或每层设一个水龙头,没有固定的上下水管道,更没有天然气和暖气管道,很多人家在走廊上搭建简易的小厨房。以“广兴里”为例,至 20世纪 60年代中期,房管部门才为院内接上了自来水管道,在楼底及三楼各设两处公用水龙头。随着居住人口的增加,公用设施明显不能满足使用需求。大院内的污水是由厕所地下管道排出去的,院内有三个污水池,各家的污水都得端出来倒。“广兴里”的厕所也很典型,院内一百多户人家需进公共厕所。院内共有大厕所三处,分别建于东西门洞楼下,西厕所因下水道堵塞已被弃用,只剩下东门洞下的,由于年久失修,卫生条件极差。住房的紧张引发了在院子内部随便搭建违章房屋的风潮,使原本整齐规整的院落一片凌乱,建造之初的绿地很多也不复存在。而私自拉线接电,为本来已经拥挤不堪的里院埋下了火灾隐患。

3)居住人口老龄化、复杂化。随着市政府的东迁,东部新城区的崛起,使经济重心东移,有能力买房的市民尤其是年轻人基本都从老院中迁出。在西部老城区里院居住的居民身份已发生了很大变化,外来打工的移民成了主角,原住户多以中老年人为主体。由于外来人口流动性大,素质参差不齐,管理不便,里院的状况日趋恶化。里院的生活、居住条件,已经很难适应 21世纪的生活要求。居住人口的老龄化,没有能力对居住房屋进行较系统的整修。经历了近百年的房屋年久失修严重,屋顶漏水,地面潮湿,墙面剥落破损,是比较普遍存在的问题。在多雨的夏季,住户更是苦不堪言。

3 老城街区不同发展模式的可行性分析

1)创意产业模式。其中创意产业模式需要周边浓厚的创业产业氛围,同时要求地价不能过高,否则很难支撑创意产业的发展,而青岛老城区由于其优越的地理位置,地价非常高而且没有相关的产业背景。另外,在青岛市的新城区已经形成具有一定规模的创意产业街如南京路的创意 100,市北区的 1919创意产业园。老城区无论从规模上、区位上都不能与其相竞争,因此实现创意产业模式的发展几率是微小的。

2)商业化模式。对于商业化模式,新天地的发展是个成功的实例,然而新天地有其特殊性,虽然新天地所处的街区同为历史居住区,同为小型的街巷肌理,但是其所处位置毗邻上海的经济金融街——淮海中路,各种新的经济文化因素在此交流、碰撞,有很强大的发展动力。青岛老城区由于其规模以及涉及人口的规模,不可能彻底走“新天地模式”,但是局部范围内是可以借鉴的,老城区经济定位是以中山路为主,其他特色商品街为辅的经济振兴道路,对于里院功能的置换还是有其先天优越性。

3)旅游产业模式。旅游产业模式作为旅游模式可以有纯粹的旅游模式和辅助性旅游模式。纯粹性旅游模式是街区营造完全以旅游目的为主导,街区内部收益几乎全部靠旅游产业来支撑,而街区内部的功能和服务也全部围绕旅游产业的需要来布局发展。

老城区的特点比较符合辅助性旅游模式,首先,老城区的中山路、德县路、沂水路、青岛路等历史道路以及老市府特色景观联系,成为旅游资源体系,其经济收益可以多元化,旅游产业只作为其补充收益而减少风险。

4)居住模式。保持原有居住模式,一般为地产开发,由于其经济利益的驱动,容易形成高密度的居住模式而置历史建筑的保护于不顾,需要政府的参与和协调控制。另外一种方式可以让现有居住者参与到居住区的发展更新中来,这种方式在这一节的实例中已经提到,不足之处在于政府需要投入不小的资金资助,同时街区更新属于渐进式的方式,因而较为缓慢,但由于保持了原有的物质和社会格局,收效甚佳。

老城区也可以参考这样的模式进行改造,所不同的是,在改造的过程中,相当一部分数量的住户是临时租住用户,由于经济条件的限制,他们很难参与到改造中来,原有住户已有相当一部分迁到新城区居住,其参与的热情度不高是可以预见的。另外由于青岛地铁建设的开展,老城区处于地铁交汇处,其交通条件的改善将会给老城区的商品房市场带来巨大的冲击,同时必然会推高本地区的房价,造成部分原著居民的流失。

5)混合开发模式。混合开发模式是对上述所有模式的综合,是现代旧城改造中较为受欢迎的方式,可以采取以上的任意一到两种模式进行发展更新,更新的灵活度高,适应性较强,考虑到将来城市发展变化的可能,这种模式的多样性更有利于模式之间的迅速转型。

4 老城区改造的策略——适度更新

“适时、适地、适量”是对适度更新的最好解释,也是可持续发展观在老城区这样的历史街区未来更新中的具体体现。对老城的里院建筑进行量化评估,根据现状进行分级,采取相应的保护措施。根据老城区自身特点采取灵活的开发模式,取长补短。同时注重商业元素的引入,使老城区重振商业优势,吸引高收入群体以及青年群体的回归,促成本区域活力的爆发。建造现代化新城市是轻而易举的事情,但是将老城区的传统风貌和文化底蕴传承下去,维持历史的真实性,保持历史文脉的完整性,却是任重道远的。保护老城区传统街区、保护“里院”和里院文化,不仅仅意味着是在保留其建筑形式,更重要的是保留一种生活样式,保存一种区域文化传统,保护一个独特的本土城市记忆样本。

[1]刘 敏.青岛历史文化名城价值评价与文化生态保护更新[D].重庆：重庆大学博士学位论文,2004.

[2]崔博娟,赵 琳.青岛里院改造构建宜人空间[J].城乡建设,2007(8)：93-96.

[3]张树森.历史街区居住与商贸功能更新模式[J].山西建筑,2009,35(3)：68-69.

Analysis of reconstruction models for historical streets in Qingdao

ZHAO Li-li

The paperanalyzes the features and formation reasons for the yard buildings in historical streets of Qingdao,illustrates thenecessity of the reconstruction for the historical streets,explores the feasibility of the various developmentmodels for thehistorical streets,and points out the moderate renewal,which is the strategy for the reconstruction of the historical streets,soas to direct the reconstruction of the historical streets in Qingdao.

historical street,reconstructionmodel,street space,strategies

TU984.114

A

1009-6825(2011)03-0005-02

2010-09-29

赵丽丽(1981-),女,青岛理工大学硕士研究生,青岛腾远建筑设计事务所,山东青岛 266071