投资方成本控制要点

陈启炎

（深圳市恒浩洋房地产开发有限公司，广东 深圳 518040）

1 决策阶段的造价控制

投资方进行全过程投资控制最为关键的阶段就是决策阶段，对项目工程造价的影响可以高达70%～90%，是决定工程造价的基础阶段。合理地确定项目地址建设规模、工艺装备、占地面积、配套工程等方面的标准和指标，周密地可行性研究，对拟建项目在技术上是否可行、经济上是否有利、环境上是否允许等进行全面系统的分析、论证，进行多方案优选，对项目投资估算进行详细准确地编制，经审查批准后，就形成了项目总投资的目标控制额，项目后续阶段的成本总额不得超越目标额，使其起到决策和控制作用。

投资方对拟建项目的选址、功能、建设规模、标准、设备选用、环境影响评价、使用年限等进行准确详细的阐述并编制可行性研究报告。可行性研究报告所确定的各项初步技术经济指标将直接决定了整个项目的投资。投资方往往认为可行性研究只是形式，只是走走过场而已，这将直接导致项目决策失误。

目前，中小投资方往往专业技术人员配备不是很齐全，且一般都认为监理咨询单位只需要在施工阶段参与，很少有监理咨询介入到投资方的前期投资决策分析；项目的立项决策就是领导根据公司仅有的专业人员意见而较草率的确定，难以从技术上对项目进行客观全面的分析，从而导致决策不科学好合理。实际上监理咨询单位的技术优势不仅体现在施工阶段，如让其参与到前期阶段，利用监理咨询单位在专业技术上的优势，对投资方更科学、更合理的投资决策提供完善的技术保障，从而减少业主投资决策时的盲目性。

2 项目设计阶段的投资控制

正确的投资决策后，投资方应该把设计阶段的投资控制作为重点，主动控制将是最有效的手段。设计阶段控制工程造价的效果最为显著，在初步设计阶段影响约为20%，技术设计阶段约为40%,设计阶段约为25%。对此，应将控制投资的思想植根于设计人员头脑，进行多方案优化，在设计时考虑项目全寿命费用，实行限额设计，处理好经济合理性和技术先进性之间的关系。

另外，在合同条款中详细约定对设计单位的设计成果实施后的最终造价成本进行考核，并与设计费用挂钩，形成相对应的经济责任制，用经济手段实现设计阶段对建设项目投资的控制，减少由于设计不完善造成不必要的设计变更导致投资失控。

3 项目发包阶段的投资控制

如果前两阶段的控制能够有效的完成，那么也就做到了整个项目的投资的基本控制。但是并不能忽视施工阶段的控制。此阶段主要是从技术上规范管理，完善合同，减少实施过程中的活口。实践证明，控制项目发包阶段工程造价最有效的手段就是建设工程招投标，通过招标，可以达成控制目标。

根据建设部颁发《建设工程招标投标暂行规定》，可以选择合理低价投标单位中标，既能确保质量和工期。合同价即为中标价，在合同履行过程中,通过合同约定，将工程参与各方有效组合，从而实现投资控制目标。

选择合适当的合同类型（如单价合同、总价合同等），针对合同中补充条款应措词严密详尽，不留“活口”，施工方往往利用合同中某些条款的不明确向投资方索赔，以达到增加盈利的目的，对通用条款的删减也应周全考虑。针对施工过程中可能出现的设计变更的确认及其计价依据、特殊情况下调价方法等应明确约定方法和标准。

材料设备费用在整个造价中占的比重很大，应建立价格信息网络，及时掌握市场行情。对用量大差价大或单价高的设备，可直接甲供或甲定乙购，以降低总成本。

索赔除了以上谈到的合同缺陷及合同变更外，业主违约（含监理工程师）、行为不当、其他不可抗力也会构成承包方索赔。所以业主在自身履行合同时，还应加强对“监理的监理”。

4 建设项目施工阶段的投资控制

施工阶段对工程投资影响约5%-10%,但资金投入量却非常大，出现无谓浪费的概率也大，对施工阶段投资控制也不能放松。

施工阶段投资控制的一项重要内容合同管理与索赔控制，此过程控制的效果除与招标时合同条款的周密性有关外，还与现场工程师的专业能力有关，现场工程师应收集一切可能涉及索赔的资料，对可能发生的索赔要提前预判，及时采取措施，有效规避索赔事件的发生，减少计划外成本的增加。

由于施工过程中的不确定因素，往往会出现设计变更、增减工作内容、赶工、停工等，以及在合同执行中理解差异等许多问题。这些都有可能导致投资超过控制目标。因此，对无法避免的设计变更，要提前进行工程量和投资增减分析，论证变更的合理性；对影响投资大的变更应进行多方案比较优化，尽量做到成本节约；所有变更的签发必须经甲方同意认可。

要建立健全的现场签证手续，签证必须量化，做到现场实测、实量、清点的实物量，避免出现签证与实际发生量不一致；另外要加强现场管理人员的成本意识，避免现场工程人员的只考虑工程进度、质量，而不考虑成本，出投资失控的严重后果。

项目竣工决算的审核是造价控制的最后一个环节。施工中常出现设计变更、政府政策变化、地质及气候变化等造成承包方索赔，投资方应加强竣工结算审核，把好造价控制最后一道关，杜绝不符合合同价款的资金流出，做到符合预期目标。

投资方要利用自身在项目建设及投资控制中的主导地位，采取主动控制，依托决策阶段的基础，以设计阶段控制为重点，对项目投资进行全过程的控制，以达到投资的有效控制。建设投资还受国家工程建设管理体制及项目建设各阶段价格形成机制等外部因素影响，因此，投资方还要加强对现行工程建设法律法规的研究，对行业动向及时掌握分析,积极探索在社会主义市场经济体制下的工程建设投资控制的新方法。

[1]曾乐民.谈工程投资成本控制与分析[J].山西建筑.2005-01-15.

[2]杨朝,李德朝,李强.以投资效益为目标的工程造价控制[J].工程建设与设计.2009-07-20.