长沙市芙蓉区土地集约利用评价系统建设与应用

黄 纯，朱红梅，周 密，李 兰

（湖南农业大学资源环境学院，湖南长沙410128）

芙蓉区是湖南省省会长沙市的中心城区之一，总面积42.4 km2，常住人口60多万，辖11个街道、1个乡和两个副县级单位（长沙高新技术产业开发区隆平高科技园和湘湖管理局）。在深入研究长沙市芙蓉区土地利用基本情况的基础上，通过一系列的实地调研准备工作，取得了大量的原始数据，通过建立科学合理的评价体系，结合较为前沿的分析方法，对长沙市芙蓉区2004年至2008年土地集约利用作出了最终的评价。

1 城市土地集约利用的内涵

城市土地集约利用的本质就是充分挖掘城市土地资源经济供给潜力，使城市土地投入产出比和土地利用率趋于最佳。具体表现在以下3个层面：一是城市土地规模潜力，称聚集潜力。它表达了对城市总量土地的经济供给潜力的挖潜和投入条件限制。投入超过土地供给潜力，则是过度利用。可以用人口密度、地均产值等指标表达。二是用途转换带来的城市土地经济供给潜力的挖潜，称结构潜力。它表达了城市级差效益的挖潜和土地投入结构状况，可以用城市用地结构等指标表达。三是土地利用空间经济供给潜力的挖潜，称垂直空间利用强度潜力。它表达了土地空间开发投入和产出的潜能，可以用建筑层数、建筑容积率和地下空间开发状况等指标表达[1]。

在参考前人[2-4]的优秀研究成果基础上，将城市土地集约利用的内涵界定为:城市土地在有效合理布局、结构趋于合理与优化、生态环境日渐良好的前提下，通过增加对土地的投入及改善经营管理等途径，或通过内部大力挖潜的方式，不断提高土地的使用效率和经济效益，以期得到更大产出的经营方式。

2 确定芙蓉区土地集约利用评价等级系统

评价等级系统是对评价结果的科学表达，它不仅关系到评价方法的选择，还关系到评价结果的实际应用价值。在定性分析的基础上，参考其他试点城市的经验(如武汉、济南、长春等)[5-6]以及长沙市城市规划和芙蓉区城市土地集约利用的实际状况，确定具体的宏观评价指标分值分级标准，即将城市土地集约利用状态分为粗放、基本集约、较集约、集约程度较高和过渡利用等5个状态，对应的评价结果分值以Y表示。

当Y＞0.90时，城市土地处于过度利用状态，此时土地投入产出水平高，土地闲置率低，但人均城市用地不太合理，城市土地开发潜力最小，环境质量较差，城市后备资源供应不足，从而影响了总体效益的发挥。

当0.80＜Y≤0.90时，土地利用处于集约度较高的状态，城市总体用地效率较高，人均用地宽裕，土地得到较为充分的利用，各类用地也比较协调，需注意的是要保持土地的高效利用、控制环境的污染以及保持土地的开发利用潜力。

当0.60＜Y≤0.80时，土地利用处于较集约状态，城市用地增长弹性系数总体不低，城市人均用地较宽裕，土地闲置率较低，但城区建筑容积率较低，城市环境有不同程度污染，城市土地开发潜力不是很高。

当0.4＜Y≤0.60时，土地利用处于基本集约状态，城市整体功能较差，单位用地土地投入产出比水平较低，有不同程度的土地闲置现象，人均城市用地比较粗放，建筑容积率较低；城市用地增长弹性系数较低，大部分城市用地扩张速度快于城市人口增长速度，需要加以控制。城市土地后备资源比较充足，环境质量较好，土地开发潜力较大。

当Y≤0.4时，城市土地利用处于粗放状态，城市整体功能差，建成区绿化覆盖率低；单位用地土地投入产出比水平低，土地闲置现象比较普遍，人均城市用地粗放，建筑容积率低。

3 评价指标体系的建立及其权重的确定

3.1 评价指标体系的建立

根据城市土地集约利用所需要达到的理想状态，深入分析各因素与目标的相互关系和作用机制，即采取目标法和因果法相结合的复合法选取指标，确定了一套适宜于芙蓉区的评价指标体系，把土地集约利用的指标体系分为项目层（A）、准则层（B）、要素层（C）、指标因子层（D）等 4层,见表1。

指标选择与设计遵循以下原则：①全面原则；②有代表性原则；③资料容易获取原则；④便于比较原则；⑤不同评价内容指标的相互呼应原则[7]。

表1 城市土地集约利用评价指标体系

3.2 评价指标权重的确定

传统的权重确定方法是主观赋权法，但这种方法由于受人们主观和生理上的影响缺乏科学性，应采取科学的方法。到目前为止，人们公认的比较科学的方法是：主观赋权法中最优秀的方法-德尔菲法与客观赋权法有机结合起来是最为理想的方法。

德尔菲法又称为专家法，是调查、征集意见、反馈、再调查……，这是一个反复的过程，专家们处于互相不知道的隔离状态，每个人的信息是他自己的知识、经验、专长以及调查机构反馈给他的汇总情况的集中体现，这就便于集中智慧，所以不少方法也都或多或少借用这一想法，反复比较、协调，求得较好的结果和比较一致的意见。其特点在于集中专家的经验与意见，确定各指标的权数，并在不断的反馈和修改中得到比较满意的结果。

在参考国内外研究[8-10]的基础上，根据芙蓉区地区特色及土地利用程度采用德尔菲法确定各指标间的相对权数以确定判断矩阵（具体过程略），然后利用SPSS数据处理系统进行层次排序，确定具体评价指标相对于项目层的权重如表1所示。

4 评价标准的确定及评价指标值的无量纲化处理

4.1 评价标准的确定

城市土地利用系统本身是一个区域性、动态性、开放性的系统，这就决定了城市土地集约利用的具体内容和程度上的非等同性，要寻找适合所有城市发展评价的统一标准和方法是不可能的。因此，针对不同指标特征和城市自身的特征，可采用不同方法进行评价标准值的确定。在综合其他优秀学者研究方法的基础上,笔者从以下几个方面来确定此次芙蓉区土地集约利用评价研究的评价标准（各类标准值来源见表1）。

（1）以国内同类城市(地区)指标值作为比较标准，集约利用评价结果反映在我国目前的技术条件下，具体城市土地集约利用与国内一般状况的比较值。具体评价标准的确定最简单的方法是以同类城市指标平均值作为标准，以具体城市的对应指标与平均值进行比较，辅以标准差等指标判断具体城市的土地集约利用程度。如单位用地固定资产投入、单位面积工业产值等。（2）以国家或地方相关标准作为比较标准，体现的是国家对一定时期土地利用预期达到的目标，与以国内同类城市指标值作为比较标准相比有一定的前瞻性，充分体现了土地利用的合法性。如工业用地比例、污水处理率等。（3）以理想化值作为比较标准，即以某项指标的绝对最优值作为比较标准，并且这个绝对最优值在目前的技术条件下可以达到或逼近，如固定资产投资与用地弹性系数、GDP与用地弹性系数这两个指标。（4）以经验值为标准，即以国内外专家意见或国内外先进经验的数值作为比较标准，如城市人口与用地弹性系数这个指标。

4.2 评价指标值的无量纲化处理

所谓无量纲化处理，是指对评价指标数值的标准化、正规化处理，它是通过一定的数学转换来消除原始指标量纲影响的方法，即把性质、量纲各异的指标值转换为可以相互比较的相对数。目前的处理方法很多，从几何的角度可以归结为3类，即直线型无量纲化方法、折线型无量纲化方法和曲线型无量纲化方法[11]。

在收集评价指标的原始数据时，每十万人拥有学校数、每十万人拥有医院床位数等指标数据通过查取芙蓉区国民统计公报方式获得；单位面积工业产值、单位面积利税额、城市人口与用地弹性系数、固定资产投资与用地弹性系数、GDP与用地弹性系数等指标通过年鉴和统计公报上的数据经过计算后取得。根据评价对象系统的特点和评价条件主要采用直线型无量纲化方法，计算公式见式1、式2。

正向指标

逆向指标

式中：pi为指标相对得分；ai为评价标准的上限值；bi为评价标准的下限值；ci为指标统计值或规划值。

依据此公式，对芙蓉区城市土地集约利用评价指标进行无量纲化处理，见表2。

5 评价模型的建立

根据影响城市土地集约利用因素的属性特点，确定在采用层次分析法和德尔菲相结合的方法确定评价指标的权重后，采取综合评分法来确定城市土地利用集约度，见式3。

式中：Y为城市土地集约利用程度；Wi为各评价指标的相对权重；Pi为各评价指标的分值；i为评价指标个数。

6 土地集约利用评价结果的确定

根据上述评价模型以及统计分析数据，综合得出长沙市芙蓉区2004年至2008年的城市土地集约利用度分值，见表3。

表2 评价指标的原始数据及标准化值

表3 评价最终结果

7 对土地集约利用评价结果的分析

7.1 芙蓉区土地集约利用整体水平不断提高

通过表3可以看出，2004～2008年，芙蓉区城市土地集约利用水平处于不断上升状态，分值由2004年的0.48上升到2008年的0.86，并且在2007年超过了0.8，达到了集约度较高的层次。由此可见，这5 a间芙蓉区土地投入程度不断提高、土地经济产出不断增强、土地利用合理化程度越来越高，土地利用集约化发展趋势越来越明显，土地利用状况不断向高级阶段演化，土地集约利用水平也稳步提高。

7.2 芙蓉区相对国内同类城市（地区）土地投入程度不够

由表3可知，与国内同类城市对比，芙蓉区的土地投入程度一直存在有较大的差距，尤其是其中最为重要的固定资产投资，2008年只及同类对比城市平均水平的七成。而像公共设施的完备度更是大大落后，医院床位数量和学校的数量在2008年都只及同类对比城市平均水平的三成，差距非常大。这些直接说明了芙蓉区的土地投入程度是不够的，土地投入程度不够会造成土地的浪费或不合理利用。所以在土地投入方面芙蓉区要进一步提高。

7.3 芙蓉区土地利用产出水平不断上升，但是个别指标偏低

虽然芙蓉区的土地投入程度不够，但是随着每年的递增式投入，芙蓉区的土地利用产出还是在不断提升。单位面积工业产值在2008年超过了国内同类对比城市的平均水平，单位面积社会消费品零售额更是在2005年就突破了此平均线，地均二、三产业GDP也于2007年达到了国内同类对比城市的平均水平。但是相对于国内同类对比城市，芙蓉区的单位面积利税额还显得很不够，创收不高。这也说明芙蓉区的土地利用还有潜力可挖。

7.4 芙蓉区土地利用处于了集约利用较好的状态，但是还需要调整

芙蓉区土地利用从2007年就进入了集约利用较高的程度，集约度分值达到了0.83，2008年更是达到了0.86。在这两年土地利用处于集约度较高的状态，全区总体用地效率较高，人均用地宽裕，土地得到较为充分的利用，各类用地也比较协调，土地的投入不断增加，产出水平也逐步达到或超过国内同类城市或地区。需要注意的是要保持土地的高效利用并且注意环境的污染以及保持土地的开发利用潜力，切忌超出土地的承受能力来追求土地的产出水平，以免造成过度利用。同时个别指标方面需要做出调整，如基础设施的建设以及合理创税等。

8 小结

结果显示，芙蓉区城市土地集约利用水平处于集约利用程度较高的状态，在2004～2008年呈现出递增的上升趋势，城市土地集约利用程度逐步提高。评价的目的不仅仅在于了解芙蓉区的土地集约利用程度，也要根据在分析过程中所发现的问题对症下药，对于不足的地方，政府应该及时改进或调整，而芙蓉区的优势利用方面则需要继续坚持。芙蓉区整体土地利用水平已经进入了一个集约度较高的状态，这就需要政府部门在大力发展经济的同时也要注意保持土地的集约高效利用，切忌因为盲目追求GDP的增长以及绩效工程而导致土地进入过度利用的状态。

[1]王小伟.城市土地集约利用评价研究-以长沙市为例 [D].长沙:湖南农业大学资源环境学院，2007.

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[3]陶志红.城市土地集约利用几个基本问题的探讨 [J].中国土地科学，2000，(9)：1-5.

[4]马克伟.土地大辞典[M].长春:长春出版社，1991：838-839.

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[6]张 波.济南市城区土地集约利用潜力评价[D].济南：山东师范大学，2002.

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[8]林 坚，陈祁辉，晋璟瑶.土地应该怎么用—城市土地集约利用的内涵与指标评价[J].特别策划，2004.(11):4-7.

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