辽宁省国家级开发区土地集约利用评价与潜力分析

侯 丹丁 锐李双异邵永东邢贺满汪景宽

(1.沈阳农业大学土地与环境学院,辽宁沈阳 110161;2.辽宁省征地事务局,辽宁沈阳 110032;3.辽宁省国土资源厅利用处,辽宁沈阳 110032)

辽宁省国家级开发区土地集约利用评价与潜力分析

侯 丹1丁 锐2李双异1邵永东2邢贺满3汪景宽1

(1.沈阳农业大学土地与环境学院,辽宁沈阳 110161;2.辽宁省征地事务局,辽宁沈阳 110032;3.辽宁省国土资源厅利用处,辽宁沈阳 110032)

根据开发区土地集约利用内涵和辽宁省开发区土地利用现状及特点,本文从土地利用状况、用地效益、土地管理绩效三个方面,建立了辽宁省国家级开发区土地集约利用评价指标体系,对其土地集约利用总体水平进行了评价与潜力分析,并提出了提高开发区土地集约利用水平的措施和途径。

开发区;土地;集约利用;潜力

开发区作为城市的重要部分,其土地的开发利用应向集约利用典范方向发展[1],但近年来,各地开发区建设盲目扩张,相继出现了土地闲置、利用率较低等问题,严重制约开发区的健康发展。因此,开展开发区土地集约利用评价工作对控制开发区建设规模,促进低效用地挖潜,提高用地管理水平等具有重要意义[2]。

对于开发区土地集约利用评价已有相关研究[3-5],但对于辽宁省开展集约利用研究和潜力分析尚没有报道,因此本文以辽宁省开发区为研究对象,重点进行了土地集约利用评价和潜力分析,以期对开发区土地管理提供科学依据[6]。

1 研究区概况

目前,辽宁省拥有66个开发区,其中国家级开发区14个。有4个经济技术开发区、3个高新技术开发区、2个保税区、3个出口加工区、1边境经济合作区和1个工业园区。从2005年起,本课题组对辽宁省工业开发区土地节约集约利用进行初步研究,收集了66个开发区土地集约利用的相关资料,进行开发区土地集约利用评价指标体系的分析。

2 辽宁省国家级开发区土地集约利用评价

2.1 指标体系的建立

土地集约利用程度评价从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面开展。根据辽宁省开发区实际情况,经济技术开发区、保税区、出口加工区、边境经济合作区、工业园区主要以工业产业为主,高新技术开发区主要从事高薪产业,因此分别对两类产业开发区建立指标体系,具体指标见表1、表2。

2.2 指标权重的确定

权重的确定运用层次分析法。同理,确定了辽宁省国家级开发区土地集约利用评价指标体系权重,见表1、表2。

2.3 理想值的确定

评价理想值确定是以开发区现状为基础,以先进地区为导向,采用各个国家级开发区现实值的最高值作为此次评价的理想值,评价结果反映出我国目前技术条件下辽宁省国家级具体开发区与国内同类开发区最高水平的差距[7]。对于容积率、建筑密度和建筑系数等,参照了辽宁省《工业项目建设用地控制指标》中对开发区土地利用方面的相关规定。

2.4 指标标准化

指标标准化采用理想值比例推算法。以指标实现度分值进行度量,按下列公式计算:

式中:Sijk为i目标j子目标k指标的实现度分值;Xijk为i目标j子目标k指标的现状值;Tijk为i目标j子目标k指标的理想值[8]。

2.5 集约度值计算及评价结果

开发区土地利用集约度综合分值的计算采用指标现状分值加权求和的方法,按照下式计算:

表1 层次分析法确定非高新开发区评价指标权重值表

表2 层次分析法确定高新技术产业开发区指标权重值

式中:F为土地利用集约度综合分值;Fi为i目标的集约度分值;Wi为i目标相对总目标的权重值;n为目标个数[2]。

3 辽宁省国家级开发区土地集约利用潜力分析

开发区土地集约利用潜力测算包括扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力四部分。

3.1 扩展潜力测算方法

扩展潜力是指截至2007年底,开发区尚可供应土地的面积。

(1)尚可供应土地面积测算方法

尚可供应土地面积根据以下公式计算,单位为公顷:

式中:QEP为开发区尚可供应土地面积;QA为开发区评价范围面积;QE为截至评价时点开发区已供应国有建设用地面积;QD为开发区不可建设土地面积。

(2)尚可供应工矿仓储用地面积测算方法

在尚可供应土地中,按照开发区用地规划确定的用途,统计可用于工矿仓储用途的土地面积。

3.2 结构潜力测算方法

结构潜力是指截至2007年底,开发区已建成城镇建设用地中,通过用地结构调整可增加的工矿仓储用地面积。结构潜力根据以下公式计算:

式中:QSP为开发区土地集约利用结构潜力,单位为公顷;QA为截至评价时点开发区已建成城镇建设用地面积,单位为公顷;PI为开发区工业用地率的理想值;PP为开发区工业用地率的现状值。

表3 辽宁省国家级开发区土地集约利用综合得分及潜力分析结果

3.3 强度潜力测算

强度潜力是指截至2007年底,开发区已建成城镇建设用地中,现状工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度与相应理想值的差距换算形成的用地面积。强度潜力根据以下公式计算:

式中:QIP为开发区土地集约利用强度潜力,单位为公顷;QA2为截至评价时点开发区已建成工矿仓储用地面积,单位为公顷;II为开发区工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度的理想值;IP为开发区工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度的现状值。

3.4 管理潜力测算

管理潜力是指截至2007年底,开发区通过处置到期项目用地和应收回闲置土地可增加的土地供应面积。管理潜力根据以下公式计算,单位均为公顷:

式中:QAP为开发区土地集约利用管理潜力;QE22为截至评价时点出口加工区有偿使用且已到期但未处置土地面积;QC111为截至评价时点出口加工区应收回闲置土地面积。潜力计算结果见表3。

4 开发区土地集约利用评价与潜力结果分析

本次评价大部分指标现实值都达到了国家、地方标准和相应规划,所以其理想值采用现实值最高值法,这样一定程度降低了各个开发区土地集约利用最终得分。为了更好体现评价结果,评价采用多级分级标准,即开发区土地集约利用状态为粗放利用,基本集约,较为集约和非常集约四个阶段[9](见表4)。

表4 开发区土地集约利用水平等级标准

沈阳海峡两岸科技工业园区土地集约利用指数最高,大连保税区等土地集约利用程度较为集约,大连长兴岛开发区等土地利用程度基本集约。由于都是国家级开发区,土地开发利用程度基本较好,没有土地粗放利用的开发区。大连长兴岛开发区由于评价范围内的土地均为2006年以后所供,截至评价时点,大部分已供土地仍处于建设和设备安装周期内,所以扩展潜力较大;大连经济开发区建立时间较早,可供地的面积数量少且空间分散,无法满足新建大型项目需要,因此结构潜力和强度潜力相对较大,提升土地产出强度要依靠产业升级置换的途径。管理潜力值计算中只有营口经济技术开发区有1.73hm2应收回的闲置土地,其他开发区管理潜力均为0hm2,体现较好的管理水平。

5 结论及建议

开发区土地集约利用程度主要取决于地区经济发展水平[10]、用地结构合理性、市场化程度以及科学的土地政策和供地方式。经济的快速发展,土地供求矛盾日益尖锐,开发区才有需要进行用地制度与政策的改革。本次评价中沈阳、大连大部分开发区土地利用集约程度较高;许多集约度较低的开发区如大连大窑湾保税港区在总用地量中,生产性用地比例低,而商服业用地比例较大,这种用地结构的不适宜性抑制了用地集约度的提高;科学的土地政策和开发方式对土地集约利用也有一定的影响。开发区土地集约利用的潜力评价成果,可以直观地反映开发区土地总体集约利用水平的相对高低,为开发区土地管理提供决策依据。

提高开发区土地集约利用水平的途径和措施主要有优化产业结构,建立优扶劣汰管理机制,提高招商引资企业用地门槛,引进发展产出效益高的项目和企业。对于已有项目用地中达不到集约用地标准的企业,应逐步置换;更多地以出租方式供应土地,以缩短发展不良的企业清退置换的周期;土地行政主管部门应进一步建立和完善开发区内企业的退出机制,对达不到集约用地标准的企业进行跟踪督促,如经过整改仍达不到用地标准的企业应按要求退区[11],另外要充分利用市场机制,全面落实经营性土地使用权招拍挂出让制度,优化配置资源建立动态系统,深入开展土地集约利用动态评价,加强规划引导,做好专项规划研究。

(编辑:田 红)

[1]房鹏飞.出口加工区土地集约利用测算与评价——以西安出口加工区为例[D].西北大学,2009.

[2]中华人民共和国国土资源部.开发区土地集约利用评价规程(试行)[S].北京,2008.

[3]何芳,魏静.城市化与城市土地集约利用[J].中国土地,2001,(3).

[4]龚义,欧阳安蛟.城市土地集约利用内涵界定及评价指标体系设计[J].浙江国土资源,2002,(1).

[5]刘文秀,刘丽琴,李诚固.对城市土地集约利用的规划响应[J].2006,(5).

[6]刘庆.开发区土地持续集约利用与对策研究——以江苏省为例[D].优秀硕士论文,2008.

[7]李双异.辽宁省工业开发区土地集约利用评价指标体系研究[J].国土资源科技管理,2008,25(5):43.

[8]吕俊仪.我国开发区土地集约利用评价方法研究[D].优秀硕士论文,2008.

[9]李琦.开发区土地可持续利用研究——以上海为例[D].优秀硕士论文,2007.

[10]王铁成.我国城市开发区土地集约利用评价研究——以南京为例[D].优秀硕士论文,2008.

[11]宋永发,宫蕾开发区土地集约利用分区评价——以大连经济开发区为例[J].价值工程,2009,(3):14.

AbstractAccording to the definition,status and characteristics of land intensive utilization in the developing zones in Liaoning province,this article established the evaluation index system for land intensive utilizationnation of the national developing zones.The intensive utilization included three aspects,status,efficiency and achievementof landmanagement.This article evaluated and calculated the potentiality and general level of land intensive utilization and analyzed the results,and then gave the methods to prove the level of developing zone land intensive utilization.

Key wordsNationalDeveloping Zone;land intensive utilization;evaluation

The Evaluation and Potential on the Land Intensive Utilization of National Developing Zones in L iaon ing Province

HOU Dan1D ING Rui1LI Shuang-yi1SHAO Yong-dong2XING He-m an3WANG Jing-kuan1
(1.Shenyang agriculturalUniversity,ShenyangLiaoning 110161,China;
2.Land AffairsBureau ofLiaoning Province.ShenyangLiaoning 110032,China;
3.LiaoningLand and ResourcesOffice ofLand Use Depart ment,ShenyangLiaoning 110032,China)

F301.24

A

1002-2104(2010)03专-0104-04

2009-11-24

侯丹,硕士生,主要研究方向为土地利用与信息技术。