对我国商品房预售合同登记制度是否是预告登记制度的思考

张玲艳

【摘 要】商品房预售是我国近年来房地产市场迅速发展的产物。对商品房预售合同进行登记是商品房预售者的义务所在,其目的在于保障购房者对房屋产权的顺利取得。预告登记制度是我国《物权法》新规定的一项与不动产物权变动紧密相关的登记制度,其对于保障权利人对未来物权变动的顺利取得有重要意义。当下,理论界不少人认为商品房预售合同登记实为预告登记制度在我国的先期应用,即在《物权法》未颁布之前,我国已经存在预告登记的具体表现形式。笔者对此持否定意见。本文通过对商品房预售合同登记制度与预告登记制度的比较,指出二者的不同。

【关键词】 商品房预售;合同登记;预告登记;比较

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)07-0259-01

1 我国的商品房预售合同登记制度简介

商品房预售是我国近年来房地产市场发展的新产物,它与现房买卖已经成为我国房地产交易市场中两种主要的房屋销售形式。商品房预售,是指房地产开发商将建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。

为规范、引导房屋交易的合法有序进行,规范、治理房屋交易市场的有序竞争,防止同一房屋被数次交易,相关的法律法规均对房屋交易程序与交易过程作出严格规定,其中,与商品房预售合同登记制度相关的规定有:我国《城市房地产管理法》第44条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。” 《城市商品房预售管理办法》第10条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签订之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”

国家之所以要对正在建设中的房屋预售要求进行房屋预售合同登记备案,其原因主要为:第一,通过行政手段加强对房地产交易市场的管理;第二,我国对不动产物权的变更采登记要件主义,即须经登记不动产物权变动方发生法律效力。正在建设中的商品房,由于其还不具备办理房屋产权转让的条件,购买人即使缴纳了购房全款,其对所购房屋也仅享有债权上的请求权。

2 我国的预告登记制度简介

2007年3月6日颁布、2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》在其第20条规定了动产的预告登记制度,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

预告登记制度最早起源于普鲁士法所设定的异议登记,后该项制度被德国、日本、瑞士等国家和地区在其民法中继受,并成为民法物权中的一项重要制度。预告登记是与本登记相对应的一项特殊的不动产登记,是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。目的在于保障将来不动产物权变动顺利实现。

预告登记制度的本质是保障登记权利人实现其期待的物权目的,而实现这种保障的方式则是限制登记义务人对其不动产物权在预告登记期间的处分。现今,我国房价上涨速度迅猛,出卖人在“一物二卖”中所赚取的利润空间常常大大高于违约金,因此,为谋取更大利益,出卖方常不惜冒着违约的风险。对于买方,即使通过违约责任使销售者承担了责任,但因对方违约而遭受的其他间接损失却往往被忽略。《物权法》核心目的之一就是保护自然人的合法权益不受侵犯,保障人们基本的生存之权,然而现实中比比皆是的“一物二卖”甚至“一物数卖”却正是因为理论与实践中物权行为与债权行为意义的分离使得众多的债权人利益无法得到真正的保护。这样的结果,既是对民法诚实信用原则与权利不得滥用原则的践踏,也给在交易中处于弱势的一方带来极大的交易风险。

3 商品房预售合同登记备案制度究竟是否为预告登记制度的思考

通过上述对两种登记制度的简介知,商品房预售合同登记制度是政府对商品房交易市场进行规制的手段之一,同时也是为保障购买者如期顺利买得房屋的保障措施。而预告登记制度是为保障权利人对未来物权的顺利取得。可见,两种制度确实有目的利益的相似之处,也正因此,不少人就此认为即使《物权法》还未颁布,在我国的不动产相关立法中也依旧有预告登记制度的身影,这个身影就是商品房预售合同登记制度。笔者对此并不赞成并对此问题有如下思考。

第一,“登记”是否须强制而为在两种制度中截然不同。预告登记制度中,登记是双方在合同中预先约定的,若没有进行预告登记的约定,则不动产物权变动的承受者一方无权要求出让者一方与自己为预告登记。对此,《房屋登记办法》中已有明确规定。

第二,两种登记中的登记对象截然不同。根据《城市房地产管理法》的规定,商品房预售登记备案制度,是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案,即登记的是预售合同,进一步言,即是对预售房屋的交易的初始凭证进行登记;而预告登记制度中所登记的是登记权利人对未来物权变动的请求权。

第三,两种登记中所涉及的登记范围截然不同。预告登记制度所涉及的登记范围远比商品房预售合同登记的范围广。依《物權法》的规定,预告登记制度不仅适用于房屋买卖,还适用于其他的不动产物权变动中。另依《房屋登记办法》的相关规定可知,不仅现房以及现房抵押适用预告登记制度,期房与期房抵押同样适用预告登记;相比之下,商品房预售合同登记所涉范围就十分有限,其只适用于正在建设中的房屋预售,别无其他。

第四,对两种制度中登记义务违反的责任结果不同。由于预告登记制度是因当事人约定而发生,因此,如果有进行预告登记的约定而一方拒不履行登记,其行为是对合同义务的违反,承担的是合同违约责任,适用有关的民事责任理论;商品房预售合同登记制度,是在我国还没有不动产登记法并且有关不动产管理秩序相对较乱的时期出台的一项制度,因此,该项制度不可避免的带有较浓厚的行政管理色彩。例如,我国《城市商品房预售管理办法》第13条规定:“开发企业在预售商品房中有下列行为之一的,由房地产管理部门处以罚款。…”可见,合同备案与否导致的更多的是行政责任,并且交易实践中对于此类问题也多通过行政程序解决。

4 总结

不动产登记制度是物权法中十分复杂的问题,商品房预售合同登记制度和不动产预告登记制度又是不动产登记制度的组成部分,两种制度在表面上有不少相似之处,但就其本质,依然是俩各种不同类型与不同性质的制度。深入探讨二者的区别对完善我国的登记制度有重要意义。

げ慰嘉南:

[1] [德]曼弗雷德•沃而夫:《物权法》,吴越、李大雪译,北京:法律出版社,2002年9月

[2] 王锦村:《土地法实用》,台湾:五南图书股份有限公司,1984年

[3] 常鹏翱:《比较法视野中的预告登记》,载于《金陵法律评论》2005年春季卷

[4] 房少坤、吕杰:《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第四季

[5] 王利明:《物权法研究》,北京:中国人民大学出版社,2002年版