公积金贷款新旧模式的对比及对相关问题的探讨

刘金茹

【摘 要】对公积金贷款新旧模式的对比及对相关问题的探讨,以期提高银行,受理公积金贷款的积极性。

【关键词】公积金;模式;贷款

中图分类号:F831.59 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)07-0065-02

成都住房公积金管理中心(以下简称“公积金中心”)成立之初,对公积金贷款的受理模式是:由公积金中心或受托银行受理楼盘的申请,经考察合格后与开发商签订合作协议,开发商收集公积金借款人贷款资料交与受托银行,受托银行进行资料的初审、与贷款客户面谈,初审合格后将资料移交至公积金中心进行终审,公积金中心终审合格后再通知受托银行办理贷款发放,这种模式称谓传统公积金贷款。

从2008年10月起,公积金中心推出了全新的公积金贷款模式——“一站式”公积金贷款(以下简称“新模式”),引入担保公司替代了开发商承担连带保证责任,并专门设立了“一站式”贷款的服务大厅,把银行、公证、担保公司集中在服务大厅里,对客户实行现场受理,所有手续在大厅一站办结。

1 项目审批在两种模式下的对比

1.1 传统贷款模式的弊端

任何一笔贷款的介入首先是楼盘资格的取得,在传统模式下,对楼盘的考察主要是银行先期进入,然后由银行推荐给公积金中心,公积金中心实地查看楼盘并收集企业的基本资料后形成项目调查报告,由公积金中心贷审会终审。由于材料中需银行与开发商所签的商贷合作协议,致使公积金中心与开发商签订的楼盘合作协议滞后,整个审批流程一般需一个月。而且,从自身利益出发,银行在推荐楼盘时也是区别对待,对于销售形势良好的楼盘,一般运用商贷灵活的融资政策吸引开发商,使得开发商拒推公积金贷款;而销售情况一般或公积金贷款所需客户占大多数且非公积金贷款不购房的楼盘是银行主要推荐的对象,

1.2 新模式對项目的审查方式,改变了传统公积金贷款的操作模式

公积金中心直接受理楼盘或担保公司直接推荐楼盘,在收取开发商必要的八证后,公积金中心、开发企业、担保公司直接签署三方协议。这种操作下来,一般一个项目的签订仅须1周左右。这种方式极大地缩短了楼盘签订时间,但这同时也带来了两个方面的问题:

一是无须受托银行与开发商签订的商贷协议,这样就使得公积金中心受理楼盘时少了一道保险屏障。因为任何一家商业银行在对有意向受理楼盘的考察工作是相当严谨的,他们有专业人员会对开发企业历来的发展情况,开发企业的融资能力、开发企业楼盘的销售情况及对现在市场的把握度都有一定的鉴别力,他们会利用手中的金融优势跟进开发企业,进行良好沟通,并会从房产、财会、金融等几个方面对开发企业的楼盘有一个综合评价,这个评价就形成了对该项目的调查报告,而调查报告评价的优劣直接影响到商贷协议是否能签订。

1.3 担保公司的引进削弱了公积金中心对项目风险度的把握

传统贷款模式下公积金中心会根据实地调查、银行前期贷款报告的评价、企业的可行性报告等因素综合考虑,形成公积金中心对该楼盘的调查报告,并且公积金中心依托银行的真信系统,可以了解到开发企业历年来的融资情况,且对于那种全国性的集团公司,公积金中心还可以依托商业银行全国范围内的同业信息了解到该公司在全国范围内的企业运作情况。而担保公司缺乏这种大范围信息的对称性,它对向公积金中心推荐的项目既无系统的调查分析也无一套为之推荐的调查报告,而只是收取几证后就签订担保协议,至于开发企业的实际情况、楼盘受理的风险度都无评估,这种做法极大地增加了楼盘受理的风险度。而对一笔贷款而言,若贷前的楼盘受理都存在风险,又如何控制放贷不产生不良贷款呢?

2 以个人贷款客户在两种模式下的比较

2.1 新模式统一了担保人

在楼盘签订了贷款协议后,购买该楼盘的公积金正常缴存人就有资格申请住房公积金贷款。传统贷款模式下,贷款客户只须缴纳公证费即可。因为开发商对该项目承担了阶段性连带责任担保,且又存有保证金。而新模式下,由担保公司对该项目承担连带责任担保,贷款客户办理本房贷款时,又要多交一项担保费,在公积金中心现场受理过程中,这往往令客户提出质疑,即一项惠民的新模式,为何要增加费用呢?

2.2 传统模式贷款受理时间长

传统模式下,贷款客户与公积金中心审贷人是不见面的,前期资料的收集、客户资料的初审录入全部由开发商、银行承担,在这种情况下一笔贷款的主动权完全掌控在银行手中,经常有客户打电话咨询为何一两个月贷款未发放,公积金中心向银行求证时,不是被告之缺资料就是被告之不符合要求退件等等,而当具体求证时,有时发现情况不尽然。毕竟符合公积金贷款的客户绝大多数收入稳定,还贷能力强,是银行中所谓的优质客户。

2.3 新模式提高了贷款的办理效率

新的贷款模式完全改变了这种只见资料不见人的局面,贷款人、承办银行、公积金中心全在大厅里一条龙地服务,遇到客户有任何异样,公积金中心都可当面解决,彻底解决了压件、扣件、拖延时间等相关问题,一下将审批时间从原来的至少1个月缩短至三、五小时办结,但初接件仍为银行,有无优质客户落下呢?传统模式下,公积金中心对客户所申报的基础资料(例如申请表、收入证明等)没有一套完整统一的格式,往往都沿用各家银行的表格,在一个楼盘由几家银行受理时,经常会出现在中行填的表最后又出现在农行贷款的档案中,张冠李戴现象时有发生。

2.4 新模式规范了受理程序及文档格式

新模式下,公积金中心有自己一整套简洁的表格,彻底改变了资料格式混乱现象,实现了资料的格式化、正规化。但如何使规范化的表格更能准确直接地表明客户主要情况,尤其能直接体现优质客户情况呢?楼盘由哪家银行受理,贷款户就只能到该银行办理手续,哪怕客户有工、农、中、建、交的银行卡而该楼盘由民生银行受理,你也要到民生银行重新开卡,这既耽搁了客户的时间,又增加了客户的开卡费用,同时受理银行只要通过楼盘签约后,就可高枕无忧地等着客户上门签贷,因为其它银行已不能受理此楼盘的客户贷款,这种方式既不便民,更不利于银行间优质服务的竞争。而新的一站式贷款,完全摒弃了上述缺陷,实现了客户资料“满天飞”,贷款人可根据自己的情况选择贷款行,银行间也可互相做楼盘。但这又遇到个新问题,即是若引进项目行在个贷审核中接件人数过少,是否会影响其跑盘的积极性,所以公积金中心是否应建立一套对银行的激励考核机制?

3 对两种模式优劣互补的探讨

3.1 建立专业项目审查团队

作为贷前审批最重要的环节——项目的受理是贷款发放风险最重要的指标,公积金中心从传统模式下银行的先行受理到一站式模式下担保的推荐,如何把主动权完全掌握在自己手中呢?公积金中心应当专门组建一支团队,该团队成员不但应有公积金、财务、房地产、金融等相关领域的知识,更应具备良好的沟通、协调能力,这些成员多接受些实战培训,比如说派到各大商业银行去跟盘实习,掌握些商业银行做盘的技巧,并多派这些人员去相关部门(如房管、国土、金融等部门)学习相关知识,通过多种形式的学习,让这支团队成为公积金中心防范贷款风险的生力军。要把这只生力军打造成既能运用自己积累的知识来鉴别所接楼盘的抗风险能力,又能运用良好的人脉关系与开发商沟通。把从前被动受理楼盘的局面变成主动出击,上门营销楼盘,由他们这支熟悉公积金政策的队伍,把公积金政策优势带到开发商楼盘的每个角落。同时这支队伍每年都应进行考核,实行淘汰制,留其精华去其糟粕,使其成为降低公积金中心贷款风险的精兵强将。

3.2 有效降低担保费用的设想

对于贷款客户所担心的费用问题,是否可通过几条途径解决:①可否继续由开发商承担担保责任?在公积金中心工作人员与开发商沟通中,了解到开发商对承担阶段担保责任并交纳少量保证金并无过多异议。②公积金中心是否可以利用每年贷款所产生的一部分增值收益来为每户公积金贷款申请户进行担保补贴呢?③公积金中心是否可用科技手段对还款系统进行微调,为那些长期一贯正常还贷未产生过逾期的客户实行一些利率上的优惠措施呢?

3.3 建立客户信用甄别体系

如何鉴别贷款申请户是优质客户及如何利用公积金中心规范化的表格更好地保证优质客户不落单的情况发生,本人有以下几点建议:

设立一套对客户情况进行打分的评分标准体系表格,该表格以着重考察客户还款能力及对个人信用能力重视度两大部分组成;

在银行初始接件前先由公积金中心工作人员对贷款客户进行前期的一个审查,这个审查主要是以第1点中所提到的标准体系表格对客户进行打分,对分值较高属于优质客户的进行先期预登,最后还能在系统中进行锁定,这样既避免了银行在初审件时挖走优质客户,同时也使优质客户在与公积金中心最初见面时就能更好地了解公积金的相关政策;

对这群优质客户群体是否也应象一些商业银行对其贵宾客户提供一些特殊服务一样,如建立优质客户快速通道等,以保证这些客户享受更好的公积金贷款服务。

3.4 提高银行受理公积金贷款的积极性

如何提高银行推荐楼盘的积极性及鼓励银行间加大个人贷款受理件的增长方面,提出如下建议:能否在现有对银行业绩进行考核的项目中,再加入对银行推荐楼盘数量及银行受理个贷件数的考核,是否能把这种考核以分值的形式进行量化,既保证银行推荐楼盘的积极性,又促进银行加大对个贷审批接件的竞争性。

总之,任何模式的转变难免都带来有利弊之分,但只要经过不断地完善、改进,公积金贷款工作一定会上一个新的台阶。