关于我国古城镇旅游开发的思考

信晓阳

【摘 要】本文在分析我国古城镇开发的问题和模式的基础上,对古城镇的价值进行了重新解读,提出了三权分立的古城镇开发新模式,它的核心在于如何保持政府、社区、开发商三方利益的均衡。

【关键词】古城镇;旅游开发;三权分立

中图分类号:F590文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)07-0047-01

1 我国古城镇旅游开发存在的问题

1.1 同质化现象严重

古城镇在保护与开发的过程中,多数采取同样的修缮方法和开发模式,导致古城镇原有的灵气消失,成为在同样包装下的产品,没有个性可言。

1.2 过度商业化,原真性缺失

古城镇商业化随着旅游的发展不断加剧,无特色旅游商品的泛滥以及日渐浓烈的商业气息都在侵蚀着古城镇的自然环境和人文氛围。

1.3 文化涵化现象

随着国内各地的古城镇开发进行地如火如荼,古城镇居民同外界有了越来越多的接触。古城镇中富有特色的民俗传统、民俗活动要么被肤浅的包装加以推广,要么随着古城镇的商业化而消逝湮没。

1.4 空心化导致古城镇韵味缺失

很多古城镇以保护为名,把原先生活在古城镇的居民迁出,认为保住了建筑就是保住了古城镇的全部,造成古城镇的空心化。

2 古城镇的伦理学价值解读

2.1 价值解读

从社区的角度看,古城镇的根本属性是生活,特别是地方居民独特完整的生活模式、亲切的人际交往方式以及流传下来的生活艺术。这些宝贵的情感资源,是古城镇的生命。失去了居民的生活气息,古城镇只能是一具空壳。为了真正地做到保护古城镇文化,使古城镇价值在新时代得到提升,首先就要传承社区传统生活,延续居住区情感,重视社区利益。

从旅游者的角度看,旅游者希望看到的不是被过度商业化、原真性缺失、生态人文环境破坏严重、空心化加剧的古城镇,而是鲜活的、具有当地浓厚民俗文化和生活气息的古城镇。这样的古城镇才是旅游者向往的,会受到心灵震撼和文化洗礼的地方。

2.2 利益解读

古城镇的开发涉及到三方主要的利益相关者——政府、社区和开发商。

2.2.1 政府

经济效益:有利于调整产业结构,增加税收收入,拉动当地GDP的增长,从而提高人民生活水平。

社会效益:有利于加大市政建设和环保项目的投入,增加就业机会,体现政府的公共责任。

文化效益:有利于对文物和当地民俗等非物质文化遗产的保护,同时古城镇作为文化遗产,是当地对外宣传的名片。

2.2.2 社区

经济效益:包括古城镇使用权出租的固定收益和参与古城镇开发的浮动收益。

文化福利:对当地文化的整理、挖掘和再现,有利于民俗文化等非物质文化遗产的传承与发展。

环境生态福利:污水及垃圾的处理、厕所的改建、治安的加强,有利于改善古城镇脏乱差的环境。

物权监督福利:在古城镇的开发协议上明确开发商的责任和义务,古城镇派驻监委会对开发商的运营进行必要的监督。

2.2.3 开发商

开发商的利益主要表现为经济利益。包括门票等固定收益和优质物业的保留与经营、特许经营、文化产业等浮动收益。

3 我国古城镇旅游开发的探讨

3.1 完善古城镇的立法体系

根据《历史文化名城名镇名村保护条例》,在协调政府、社区、开发商利益的基础上,笔者认为,应完善管理、监督、财务、公共参与等制度,并将古城镇的总体规划、控制性规划上升为地方性法规的高度,从而完善我国整体古城镇立法体系。

3.2 三权分立的开发模式

在古城镇的开发上,迫切需要解决的一个核心问题是如何均衡政府、社区和开发商的利益。古城镇的开发要在保护政府和开发商利益的基础上重视社区利益的实现,将社区参与纳入到开发体系中。因此建议采取政府、社区、开发商共同参与,三权分立的开发模式。具体措施如下:

(1)政府

从战略角度,进行总体的宏观调控。政府通过在立法、税收、财政支持、文物保护、市政建设等方面对古城镇的开发进行调控,实现政府的公共职能。

(2)社区

借鉴我国土地流转的经验,社区将古城镇土地和民居等资源运作在集体的平台上(个人不允许私自出卖,借鉴丽江模式),通过使用权出租和入股等方式,与开发商共同成立旅游开发公司,进行古城镇的开发。社区收益包括出租土地的固定收益和公司分红的浮动收益。

社区并不涉及到古城镇具体的运营,而是通过监督权、财务权和判决权维护自身的利益。

监督权:社区通过向公司派驻监委会,监督公司的正常运营。

财务权:社区派人担当公司的出纳,实行财务公开制度。

判决权:开发商若违反古城镇规划上的规定,如擅自改变某地段的用地性质或破坏原始建筑等,社区有权按规定扣除开发商的部分年终分红。

(3)开发商

主要负责古城镇的日常运营。开发商的收益主要来自古城镇开发的经营收益,因此需要更多的考虑如何通过商业业态的布置和民俗表演等形式获取经济效益。

如何解决开发商和社区在古城镇经营收益分配上的矛盾,历来是古城镇开发的焦点。因此,笔者建议开发商成立集团公司,下辖旅游开发公司、旅游地产公司、物业管理公司、文化产业公司等子公司。旅游开发公司负责古城镇门票和商业租售;旅游地产公司负责开发商自有商业(如酒店)和古城镇扩建区域的运营;物业管理公司负责收取停车、水、电、场地租贷、物业管理等费用;文化产业公司负责节庆活动、表演、影视拍摄、文化产业投资等。在其中,开发商与社区合资的只是旅游开发公司,公司具體经营的资产分为两种情况,如果古城镇收取门票,公司主要以门票收入为主,商业租售的收入归开发商所有;如果古城镇不收取门票,公司的运营主要以商业租售为主。

在古城镇的空间布局上,借鉴古代“市坊分离”的城市规划理念,规划对古城镇进行功能切割,将核心区和外围区结合起来,古城镇居民在核心区中居住,保留古城镇的民俗文化和传统生活方式;将外围的部分民居改为商业进行开发。考虑到旅游开发带来游客的增多,而古城镇容量有限,如果不进行空间的拓展,势必会导致古城镇居住和游览功能的冲突。因此建议参照原有环境将古城镇放大,在其外围扩建一些区域,增加容量空间,将古城镇缺失的功能进行填补。

在古城镇的外围和扩建区域,可以借鉴商业地产中保持优质物业的做法,挑选部分物业和公共区域,以租贷的形式竞拍使用权。古城镇开发的初期,使用权的期限以2-3年为宜,主要以规避风险为主;中后期,使用权竞拍的期限一般为5-8年。

げ慰嘉南:

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