北京九月份商业地产市场分析

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一、市场是否转暖有待观察

9月份，针对近两个月住宅市场的上行趋势，住宅市场的第二轮调控政策开始实行，表明国家对遏制商品房房价过快上涨的决心是明确和坚定的，这势必会导致未来住宅市场利润的缩水，根据政策的调整方向，我们预计在未来商业地产将会主导地产市场，其开发量和成交量都将会出现大幅度的上行趋势。

北京市商业地产市场在经过8月份的短暂观望期后，明确了国家遏制商品房房价过快上涨的决心，9月份北京市商业地产市场在供给量和成交量方面都出现大幅度上扬趋势，主要表现在以下几个方面：

在商业地产土地市场方面，商业用地成交面积为103074.2平方米，环比增加了21%，占本月土地成交总面积的5%。本月商业用地缓慢的回升态势不代表商业地产土地成交量的回暖态势，商业地产土地市场是否转暖的判断有待于我们对未来土地市场成交量的进一步观察。

在商业地产供给方面，9月份北京市商业地产共发放预售许可证4个，环比降低了56%，预售许可销售面积共达到294923平方米，环比降低了6%。分别来讲，9月份办公楼预售许可面积达到了218219平方米，环比降低了13%；8月份商铺预售许可面积达到了76704平方米，环比增长了22%。从区域来讲，9月份所发放的预售许可主要集中在朝阳区、石景山区、通州区和宣武区四个区域。商业地产现房市场共发放21个销售许可证，环比增长11%，合计新增商业地产现房总面积为62154.14平方米，环比增加了12%，其中商铺现房面积为49842.29平方米，环比降低了10%，新增办公楼现房面积为12311.85平方米，环比增加100%（8月份新增办公楼现房面积为0平方米）。新增商铺现房主要集中在亦庄开发区、昌平区、朝阳区和海淀区等区域。新增办公楼现房集中在朝阳区。

在商业地产成交方面，在取得新增预售许可的期房写字楼项目中，共销售356.04平方米，占办公楼总预售许可面积的0.2%；在取得新增预售许可的期房商铺项目中，共销售764.03平方米，占商铺总预售许可面积的1%。在本月取得的商业地产现房项中商铺类现房共销售164.06平方米，占取得的销售许可的商铺现房面积的0.3%，本月取得的销售许可证得办公楼项目无销售。北京市商业地产市场在9月份成交总面积为461280平方米，环比增加了58%。分别来讲，办公楼成交面积为316772平方米，环比增加了96%；商铺成交面积为144508平方米，环比增加了10%。其中，商业地产（办公楼和商铺）期房总面积为252746平方米，环比增加了45%。办公楼期房成交面积为201210平方米，环比降低了62%；商铺期房成交面积为51536平方米，环比增加了2%；商业地产（办公楼和商铺）现房总面积为208534平方米，环比增加了76%。办公楼现房成交面积为115562平方米，增加了205%；商铺现房成交面积为92972平方米，环比降低了16%。从9月份商业地产的交易数据来看，9月份商业地产的成交面积大幅度上升，这表明商家在经过8月份短暂的观望后，明确的看到了住宅市场政策的加码，对商业地产市场增加了强劲的信心，9月份商业地产市场出现了大幅度的反弹。这与我们在8月份的商业地产月报中的预测是一致的，即8月份的成交低迷只是短期现象。我们根据北京市商业地产市场的表现和住宅市场政策的进一步加大，我们预测未来的商业地产市场仍然会持续走高。

在商业地产成交价格方面，9月份，在取得新增预售许可的期房写字楼项目中，其成交均价维持在30000元/平方米左右，重点的成交区域为宣武区，其成交均价为32018元/平方米。在取得新增预售许可的期房商铺项目中，其成交均价为25000元/平方米，重点成交区域在朝阳区，成交价格为38044元/平方米，海淀区成交均价为20632元/平方米。在取得销售许可的商业地产现房中，其成交均价与8月份基本持平，办公楼成交均价为31000元/平方米，商铺成交均价为36684元/平方米。

在商业地产存量方面，9月份办公楼期房存量为1480046平方米，环比增加了0.7%；商铺期房存量为24013095平方米，环比上升了0.006%。9月份办公楼现房存量为2191184平方米，环比增加降低不到1%；商铺现房存量为4191649平方米，环比降低幅度不到1%。

二、行业政策

1、两部委发文调控楼市用地

国土部、住房和城乡建设部9月26日联合发出通知，明确规定企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。通知还包含几个要点：政策房、中小套型供地计划未完成，不得供地大户型；开发商申请改规划导致未按期开工，必须收回土地使用权。

2、五道调控“金牌”齐发，遏制房价过快上涨

为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委9月末分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这些措施主要有以下五点：

一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部9月29日联合发布通知，调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策。根据三部门发布的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。通知还明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

3、4500 亿险资涌入商业地产

保监会9月6日公布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，规定险资可以投资商业不动产，但是不得变相炒地卖地，不得以商业房地产的方式开发和销售住宅。

三、商业地产本月动态

（1）通州新城推8宗商业地块

通州新城核心区8宗地块将于9月28日集中招标出让。这是今年3月规划方案公布后，通州新城首次公开出让土地，这也意味着通州新城商业建设正式启动。通州此次一次性推8宗多功能用地，为近年来郊区首次大规模供应商业用地。此次推出的地块均为多功能用地，主要用于商业和公共绿地建设等。

（2）西城区力拓金融街中心区

日前，西城区初步提出了未来总体发展思路和目标。以金融街为中心区，以德胜科技园、广安产业园为辐射区，以白塔寺地区、西单商业区和南闹市口地区为配套的区域，这一区域承担着金融业等高端服务业全国总部和全球性分支机构的聚集功能，是区域发展的经济中心。广安产业园将发展要素市场和金融衍生产品市场等，规划建设与金融产业相配套的高端产业发展区。首次提出“全力推进金融街拓区，实现‘泛金融街’、‘金融城’的发展目标”。

（3）中信城主推高端商业街

继一期商业售罄后，日前，位于新西城区的中信城即将推出二期商业。二期商业面积近1.5万平米，由休闲生活街区、时尚名品街区、城市生活街区以及风情餐饮街区四条高端商业街组成。据了解，中信城体量120万平米，包括高档住宅、酒店式服务公寓、超5星级酒店、5A甲级写字楼、shopping mall，以及将单独销售的20座四合院。其中，商业部分仅超级购物中心规模就超过了22万平米。

（4）王府井新店亮相大钟寺

9月6日，王府井百货宣布，其子品牌“hQ尚客”于16日在大钟寺中坤广场亮相。这是王府井百货时隔10年之后在北京大本营开出的新店。这是在外埠市场颇为活跃的王府井百货，将发展重心转向北京本土的信号，也将令北京商业的龙头之争更加激烈。