房产税争锋难切的蛋糕

陈 林 董登新

房产类资本所得税对于投机所得征收高额税赋，给予长期投资以优惠的税率，这就从源头上遏制住了“炒房”行为。

2010年5月27日，国务院批准发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》(以下简称“意见”)，《意见》中明确指出：深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。房产税改革，真的来了。

所谓房产税，是指以房产为课税对象，向财产所有人征收的一种财产税。1950年1月30日，原政务院以第三号通令颁布《关于统一全国税政的决定》，并附发了《全国税政实施要则》。从那时起，房产税就作为全国统一征收的税种之一。据了解，目前我国与房地产有关的税收多达40多种，个别地方甚至有上百种。

房价飞涨催生新税目

由于“炒房”、“囤房”等现象逐年增多，使得近年我国房价快速上涨(如表1)，这已经严重影响到老百姓生活质量的提高。

针对快速上涨的房价，国家也出台一系列的政策遏制房价过快增长。2009年12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展，提出调控房地产市场的四大举措，即增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建没等(被称为“国四条”)；2010年1月7日国务院办公厅发布的所谓“房产新政国十一条”。虽然这些政策的出台对市场起到了一定的抑制作用，但收效甚微，终究没能解决房价快速上涨的势头。

各地政府、普通购房者纷纷呼吁，希望国家能出台新的税目以遏制房产价格快速上涨。

我国现行的房屋转让中，涉及的税种主要包括契税、营业税、个人所得税、印花税等。

对于个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用(合理费用指卖出财产时支付的有关费用)后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”(20％)缴纳个人所得税，个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

此外，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征房产所得税；对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的房产所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为房产所得税缴入国库。

这样的规定，对于“炒房”者的获利所得来说，缴纳的税赋只是小部分，大部分获利仍据为已有。更何况这种税赋极可能转嫁到下一位购房者身上，到头来，却成为助推房价的罪魁祸首。要遏制过快增长的房价，就要改革现行的房产个人所得税征收办法。

房产类资本所得税PK房产保有税

在目前众多遏制高房价的争议中，开征“房产类资本所得税”和“房产保有税”成为最热议的焦点。

房产保有税，是物业税的一种，课征对象是指向土地之上的房屋部分，即按房地产的面积每年付税。这与国外所征收的不动产税、财产税性质基本相同。在房产新政中推行房产保有税，一方面可以为地方政府源源不断地提供税源，另一方面可以改变现有“土地财政”模式。

但是，在房价高位运行背景下，房产保有税不能完成其遏制房价过快增长势头的使命，也无法精确打击“炒房”、“囤房”等投机行为。这是由房产保有税具有极弱的“均贫富”和较强的税负转嫁功能决定的。极弱的“均贫富”功能主要表现在所有房屋购买者都是房产保有税的缴纳者，自住房与投机房均适用相同税率，因此不能有效地调节收入分配格局。较强的税负转嫁功能是指房产保有税最终会以货币化的方式转移到下一位房屋购买者身上，楼市整体价格被推高，最终承担税赋的还是普通购房者。

胡锦涛总书记在十七大报告中明确指出：创造条件让更多群众拥有财产性收入。“财产性收入”一般是指家庭拥有的动产(如银行存款、有价证券等)、不动产(如房屋、车辆、土地、收藏品等)所获得的收入。如果开征“房产保有税”这可能与中央鼓励更多的老百姓拥有“财产性收入”相悖。

与房产保有税相比，房产类资本所得税则能有效地调控高房价，让楼市回归理性。所谓房产类资本所得税则是对房地产投资所得课征的资本所得税。资本所得税(Capital Gains Tax)也译作“资本利得税”或“资本增值税”，是针对投资品买卖所产生的“差价收益”(即资本所得)征的税。资本所得是投资所付与卖出投资的所得的差额。

房产类资本所得税除了能够克服房产保有税的缺点外，其最主要的功能就是能遏制房屋“短炒”及房价过快上涨，究其原因有：

1房产类资本所得税作为房产所得税的升华，上升到税收政策层面，体现了政策的公平性。这种税，只是对房产投资收益所得部分征收所得税；没有收益或负收益不征收税。这就完全成了一个税收政策问题，不存在政策歧视，政策公平性得以体现。

2房产类资本所得税具有显著的“均贫富”效应。由于房产类资本所得税针对房产投资收益来征税的，对于资金量大、收益高的房产收益，要适用较高税率，因此，房产投资收益越高，缴纳的税自然也就越多。

3有效地区分了投资与投机行为，引导房地产行业健康有序的发展。投资和投机最大的区别在于获利目的不同，投资是将货币转化为资本，投机则是将资本快速变成财富。按照惯例，资本所得按投资时间长短可分为二类，一类是短期资本所得(如股票持有期不超过1年；房产持有期不超过5年)；另一类是长期资本所得(如股票持有期超过1年；房产持有期超过5年)。短期资本所得一般被认为是投机行为，而长期资本所得则认为是投资。房产类资本所得税对于投机所得征收高额税赋，给予长期投资以优惠的税率，这就从源头上遏制住了“炒房”行为，这样，可以起到鼓励房产长期投资，房产行业将沿着自身运行规律健康有序的发展。

总之，要遏制过快上涨的房价，一是扩大廉租房、经济适用房等保障性住房供给力度，加大房屋供给量，减少市场恐慌，让更多老百姓的住房问题得以解决；另一方面则是开征房产类资本所得税，打击房产投机，引导房产行业健康有序发展。