北京富人区变迁记

■文/王璟 中华 白伟林 ■http://e.lifestyle.com.cn/stylelife/mrfoucs/567058.shtml

北京富人区变迁记

■文/王璟 中华 白伟林 ■http://e.lifestyle.com.cn/stylelife/mrfoucs/567058.shtml

富人区里盛行圈子文化。据某高端项目开发商在业主大会上讲，一位著名歌星来买房，但被婉拒，因为这里都是知识精英，演艺明星是服务知识精英的，住在一起不合适。

15年前，北京媒体第一次提出富人区的概念，当时的明星据点—方庄和亚运村聚集的是全国人民惊奇的目光。现如今，时过境迁，当任志强喊出“给富人盖房”的口号时，占据京城“一山、两河、三线”的遍地豪宅已经为社会大众所普遍接受。纵观北京富人区的变迁之路可以发现，它几乎与20年来中国社会的财富积累与历史变革有着惊人的重合。

1990年北京亚运会是中国开始崛起的标志性事件，也同样是北京进行现代化城市建设的开端。“运动会闭幕后亚运村的房子整整荒了一年，如何处理成了难题。后来成立了北辰集团，开始出租亚运村汇源公寓。”北辰集团原副总经理张斌向媒体讲述了那段岁月，谁曾想就是这无奈之举促成了北京乃至全国第一个富人区的诞生。

“那时里面住的都是风口浪尖的人物。”资深房产人张健说。当时外国人和港台人在北京租房很难，需公安机关审批，华侨村、汇源公寓等有涉外资格，加上亚运会的影响，亚运村的影像甚至成了当年北京新闻的片头，替代了原来的三元桥，所以一下“火”了。此外，四居室的大户型、200多平方米、24小时热水，都是北京百姓第一次见到。还有一点，就是北辰购物中心，当时算是相当体面的大商场了。

外国人和明星成为亚运村的首批业主。刘欢是最早的买房人之一。张健记得当时媒体报道说，刘欢拿的是内部价，1200元／平方米，后来毛阿敏也在此买房，已涨到4000元／平方米。到1995年前后，汇源公寓的销售价已涨到1800美元／平方米。

“拿大哥大，开汽车，住亚运村”成了北京有钱人的标准。但在张健看来，亚运村还算不上真正的“富人区”，充其量算是“大款抱团儿”。“因为许多人是租住在此，并非真正业主，是为了充个大款的门面好做生意。”而且，张健认为，交通不便、商住过多，亚运村在成为富人区的道路上可谓先天不足，后来的逐渐衰落也就不足为奇了。

其实，这种先天缺陷在北京另一个早富地区—方庄，体现得更加明显。

家住芳城园二区的吴老先生住的8号楼是一栋4层小洋房，用今天的话来说就是“汤豪斯”。吴老先生称，著名画家吴冠中、著名词作家乔羽及著名相声演员姜昆等都曾在附近的小洋楼里居住过。而芳城园一区更是“明星荟萃”，影视界名人张国立夫妇、刘晓庆、大山、那英和宋丹丹等也都曾落户于此。

过去亚运村是北京乃至全国的第一个富人区。

作为北京房地产市场上最早的大型商品房住宅小区，方庄开启了北京商品房热卖的先河，而名人效应和部委领导的进驻也带来了更多的购买力。到1995年底，除一些配套设施和大型公建外，4个被誉为“古城群星”的园区总建筑面积达到了300多万平方米。吴老先生在回忆当时方庄热卖情景时说：“从来没见过那么多人买房，真可以用‘人潮涌动’来形容。”

但随着时代前进的步伐，方庄的“硬缺陷”越来越明显。当初为了节约用地，90%都建成了25～29层的超高层塔楼。户型也以五六十平方米的小两居居多，七八十平方米的大两居及100平方米左右的小三居及大户型很少。此外，由于当时尚未兴起私家车，方庄早期小区车位规划也很有限，只有芳古园一区有地下停车场。

于是，方庄的房价从1998年最高时的1.6万元/平方米跌到6000元/平方米，今天依然在2万元/平方米左右徘徊，即使是在房价普遍偏低的南城，也已经是泯然众人。“后来，我们这几栋小楼里的一些名人，如乔老爷子、吴冠中、姜昆等都搬走了。”说起昔日邻居们的纷纷“逃离”，吴老先生一脸失落。

高端项目 北京朝阳区东山墅。

从并不达标的早期富人区逃离的富人们，开始了新一轮寻觅豪宅之旅。

万柳的传奇始于一段跟圈子有关的故事。万柳地区的第一个高端项目就是著名的万泉新新家园，是北京第一个号称面向特定人群销售的项目。据开发商在业主大会上讲，一位著名歌星来买房，但被婉拒，因为这里都是知识精英，演艺明星是服务知识精英的，住在一起不合适。话音未落，全场掌声。从此，知识精英领地和教育地产云集就成为万柳富人区的特色标签。据说，中关村大佬级人物丁磊、冯军等都在这里拥有豪宅。

“以价格而论，现在的北京可以说是豪宅遍地，但真正的富人区则并不多。”北京点石房地产经纪有限公司总经理、资深高端地产专家杨震宇认为，规模价值而非价格才是富人区的基础要素。“当然要有价格门槛，而且要有一定的数量和规模，并绝对要求体现稀有、高贵和私密。但所谓择邻而居，富人区最重要的要素是你选择和谁住在一起。”杨震宇表示。

新时代北京富人区的分布，就带有这样十分鲜明的圈子特征。如果你是知识精英，那么背靠中关村的万柳当然是最好的居所；如果你是财富精英，那么选择与CBD比邻而居更为合适；如果你是明星大腕，那么毫无疑问应当关注狗仔队云集的郊区别墅区。

位于温榆河畔的中央别墅区无疑是北京曝光率最高的别墅区。这里不但有北京四大水系中唯一一条四季常流的天然河，且距离首都机场仅数公里，如此得天独厚的位置自然吸引了众多整日奔忙于机场和住地之间的明星大腕，这里正是众多演艺界人士的圈子所在。已故相声表演艺术家侯耀文的身后事纠纷让老牌别墅玫瑰园走入了公众的视线，蒙古歌王腾格尔和众多老牌艺人都是这里的邻居，但这早已是中央别墅区的老皇历了。最新的晴翠园别墅，因为王菲夫妇的购买而闻名。这座位于温榆河畔的风水宝地，是王菲在36岁生日花费1800万元巨款购得，她和李亚鹏的好朋友赵薇也住在这里。

当红的男演员们则扎堆住在位于北四环与京承高速路交叉点的碧海方舟。据说，其每栋别墅售价在2000万元左右，价位最高的别墅为3000多万元。便利的交通条件和社区的异国风情，是吸引众多明星入住的原因。除了葛优、陈道明之外，陈宝国也将家安在了碧海方舟。

随着北京压力的加大和生活节奏的加快，许多商务人士开始意识到居住在郊区别墅时间成本太大，因此，兼具景观、交通优势的城市景观区域楼盘开始成为他们的新目标，王府井商圈（“晴格格”王艳嫁给地产巨富后，就搬进了夫家位于这里的豪宅“王府世纪”）、东四的四合院区、昆玉河流域与朝阳公园板块等无疑是其中的代表之作。

位于朝阳公园正南门的棕榈泉国际公寓2001年入市，拉开了朝阳公园区域富人区的序幕。这里的业主包括已故画家陈逸飞、武打小生赵文卓、吸金势头凶猛的佟大为夫妇、阿里巴巴公司CEO马云、正准备赴美上市的优酷网CEO古永锵等等。号称“北京首府别墅”的顶级别墅东山墅则是这一富人区内的最新作品。作为距离市中心最近的别墅项目，其虽然位于东四环的路边上，但由于前面有一片树林的遮蔽，显得非常隐蔽。这里的别墅平均价格都在2000万元以上，许多世界五百强企业的高管、驻京首席代表居住于此。

“北京较为特殊的城市规划造就了富人区的回归。”北京城市规划设计研究院高级工程师高毅存认为，国外比较成熟的富人区比如好莱坞的比弗利山庄等都在风景优美的郊外，但北京存在核心功能区集中于市中心和交通时间成本不断增加的特点，使富人区出现了由郊外向中心回归的趋势。

而北京郊外的富人区也没有停下脚步，众多娱乐明星是这里的拥趸。除了中央别墅区，北京的郊外富人区在向“一山、两河、三线”扩展。

一山就是西山。西山历来属政务区，自2006年香山艺墅开盘取得惊人成功后，别墅纷纷落户西山，形成了以政府阶层为主的富人区。业主多是央企高管，非常低调。两河则是温榆河和潮白河。这里的文化特点是比较张扬、洋气，演艺人士多。因为这里离机场和CBD近，外企驻华人员多在此租房。三线是机场高速、京通快速路和八达岭高速，通过高速路网由顺义的中央别墅区向密云、怀柔不断辐射。

未来，北京富人区的地点和形态将根据不同群体的需要而向两极逐渐分化：商务和精英人士可能会更加青睐城市的核心区域，这里可以掌握城市的脉搏；而明星和老板们则更愿意选择郊外别墅，因为这里拥有美妙的田园风光。

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