对我国房地产价格影响因素的几点认识

刘庆珍

房地产市场的未来走势成为中国经济焦点之一。近年来我国的房价收入比大多在5.5～7.5的区间波动,过高的房价已经超出了大部分居民的承受能力。尽管,政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控,在一定程度上控制了房价上涨的速度,但仍不尽如人意,稳定住房价格已经成为当前加强和改善宏观调控的一项重要内容。因此,认识和掌握房地产市场价格特征,分析、研究影响房地产价格的制约因素及其变化规律,将有利于我们更加深入地分析房地产市场,进而采取行之有效的、有针对性的调控措施,不断满足广大居民有效需求的增长,实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。

本文在吸收了国内外的最新研究成果的基础上,以我国的实际经济及房地产市场现状为背景,从宏观与微观兼顾的角度,通过定性研究与定量研究相结合的方法,对目前中国房地产市场的房屋价格问题进行了系统梳理和较为深入的研究。从以下几方面对中国房地产价格进行了相关分析,并提出了自己的认识。

1 房地产价格组成

房地产价格是房地产经济中的一个核心问题,它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现,房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一,是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成:

1)土地费用。土地费用包括土地取得费用和土地开发费用。房价与地价之间的互动关系,在有较多土地供应者的情况下,房价是主动的,地价是被动的,即地价水平主要取决于房价水平,就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平,在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。

2)建安成本。建安成本包括:前期工程费(前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用);基础设施建设费(建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用);建筑安装工程费(建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费);公共配套设施准设费(建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用),这部分费用的上涨直接表现为房价上涨。

3)相关税费。税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。

2 影响房地产价格的因素

影响房地产价格的因素众多而复杂,可以说我国当前房地产价格波动是多种微观与宏观因素综合作用的产物,其中包括市场供需因素,经济因素,行政因素,心理因素等。

1)市场供需因素。供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素,要么通过影响供给,要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定,与需求成正相关,与供给成负相关。供给一定,需求增加,则价格上升;需求减少,则价格下跌;需求一定,供给增加,则价格下跌;供给减少,则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型:a.全国房地产总的供求状况;b.本地区房地产总的供求状况;c.全国本类房地产总的供求状况;d.本地区本类房地产总的供求状况。由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性,决定某一房地产价格水平高低的主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度,要看这些供求状况的波及性如何而定。

2)经济因素。影响房地产价格的经济因素主要有:经济发展状况,储蓄,消费,投资水平,财政收支以及金融状况,物价(特别是建筑材料价格),建筑人工费,利息率,居民收入,房地产投资。a.经济发展,预示着投资,生产活动活跃,对厂房,办公室,商场,住宅和各种文娱设施等的需求增加,引起房地产价格上涨,尤其是引起地价上涨。b.房地产价格与物价的关系非常复杂,通常物价普遍波动,房地产价格也将随之变动;如果其他条件不变,则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比,而两者的动向也应一致。就单独一宗房地产而言,物价的变动可以引起房地产价格的变动,如建筑材料价格上涨,引起建筑物建造成本增加,从而推动房地产价格上涨。从一段较长时期来看,房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。c.通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高,从而促使对房地产的需求增多,导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加使中低等收入水平者的收入增加,对居住房地产的需求增加,促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加使高收入水平者的收入增加,对房地产价格的影响不大,不过,如果利用剩余的收入从事房地产投资(尤其是投机),则必然会引起房地产价格变动。

3)行政因素。影响房地产价格的行政因素,是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素,主要有土地制度,住房制度,房地产价格政策,行政隶属变更,特殊政策,城市发展战略,城市规划,土地利用规划,税收政策等。a.土地制度对土地价格的影响也许是最大的,例如:在中国传统的土地制度下,严禁买卖,出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租,地价根本不存在。b.住房制度与土地制度一样,对房地产价格的影响也是最大的,实行低租金,福利制,必然造成房地产价格低落。c.房地产价格政策有两类:一类是高价格政策;一类是低价格政策。所谓高价格政策,一般是指政府对房地产价格放任不管,或有意通过某些措施抬高房地产的价格;低价格政策,一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此,高价格政策促进房地产价格上涨,低价格政策造成房地产价格下落。d.建立经济特区,实行特殊的政策,特殊的体制,特殊的对外开放措施,往往会提高该地区的房地产价格。e.城市发展战略,城市规划,土地利用规划这些对房地产价格有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途,容积率,覆盖率,建筑高度等指标。具体表现为下列两个方面:一方面就某一块土地而言,它会降低地价。另一方面,从总体上看,由于有利于土地的健康协调利用,因此有提高地价的作用。f.税收政策直接或间接地对房地产课税,实际上是减少了利用房地产的收益,因而造成房地产价格低落。

4)心理因素。心理因素对房地产价格的影响也是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有7个:a.购买或出售心态;b.欣赏趣味(个人偏好);c.时尚风气;d.接近名家住宅心理;e.讲究门牌号码,楼层数字或土地号数;f.讲究风水;g.价值观的变化。

以上是我对我国房地产价格影响因素的几点肤浅的认识,说出来和同仁们共同分享,当然还有考虑不全的地方,希望大家提出宝贵的意见。

[1]薛 艺,吴方武.关于房地产价格策略的几点思考[J].山西建筑,2009,35(15):210-211.