浅谈智能菜单式全装修模式平台的搭建

于宗民 李 宏 何忠全

2008年8月1日,住房和城乡建设部再次发出《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,要求各地要制定出台相关扶持政策,引导和鼓励新建商品住宅一次性装修到位或菜单式装修模式,逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。在当前的楼市中,毛坯房的销售还占据着很大的比重。逐步取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房的政策在推行中遇到了很大的阻力。一方面消费者担心全装修房的价格要大大高于毛坯房,超出很多工薪阶层的经济承担能力,另一方面全装修房造成的个性化缺失,也被购房人视为一大购房风险。

1 毛坯房与全装房的优势与劣势比较

1.1 价格差异

一般情况下,毛坯房的总价与全装房相比相对较低。因此占毛坯房购买者相当一部分的工薪阶层由于受经济能力的限制,很可能全装房的装修标准要高于其计划的装修标准,这就无形中增加了他们的经济负担。但是开发商在进行精装修时在材料上大批统购从而相对降低了材料价格。

1.2 个性化差异

对于特别注重自我感受的购房者,他们有足够的金钱和时间对自己的房子进行创作,而全装房的规模化生产,统一化装修无异于抹煞了消费者家居环境的个性选择。超过四分之一的消费者认为取消毛坯房是剥夺住户的选择权,使小区住房千篇一律。

1.3 资源消耗差异

消费者在购置了毛坯房之后,面对成千上万的材料品种和参差不齐的装修队伍时,往往很难在短时间内甄别优劣。在亲力亲为的装修过程中,很容易造成材料的二次浪费。经专业测算,毛坯房装修会造成建筑成本10%的损失,装修材料30%的损耗。

1.4 噪声,环境污染差异

购买毛坯房,业主通常都是单独装修,由于业主的入住时间、装修时间不同,装修时产生的噪声、灰尘对相邻业主难免有所影响。据统计,一个小区从交房到最后一个客户装修完毕一般需要2年时间,长时间的施工噪声干扰,给业主带来诸多烦恼。建筑垃圾的处理和装修材料的进场运输,给电梯和公共部位等也带来污染和损坏,而全装修房则可以避免这些不必要的干扰。

1.5 装修质量保证差异

全装修房在施工上“统一招标”以保证装修队伍的水准和规范;在风格上“统合要素”以适应消费者的全方位需求。这样一来,既充分考虑到特定消费人群的接受可能性,又使材料的环保性、耐用性以及工艺的可靠性得到保障,其放心程度又会高于一般的装修公司。这里更值得关注的是,由于装修的总体质量和房子的主体结构浑然一体,它们会受到开发商共同的服务承诺,这会大大降低自己请人装修的风险。出售全装房,开发企业要与装修企业签订合同,装修企业对开发企业负责装修质量;购房者与开发企业签订合同,开发企业对购房者负责装修质量。

2 菜单式全装修的利与弊

菜单式装修即家装公司事先将装修项目和材料组合成不同的、固定的装修产品,并将产品编列成清单,以便让需求者如在餐厅点菜一样地进行选择的一种销售方式。菜单式装修有很强的通用性,可以更大范围的迎合购房者的品味;销售、生产、供应、管理及产品本身都较个性化的家装设计施工更简捷,可让消费者节省部分精力和费用;在价格方面相对全装房更低廉,更透明。但菜单式装修只能包含基础的、必要的、固定的项目和材料,而个性的、变化的则难以含概在内,缺乏量身定做式的设计创意。

3 智能菜单式全装修模式平台搭建的必要性与要点

3.1 智能化选材设计软件系统的开发

智能化选材设计软件系统应满足下面几点要求:

1)为购房者建立独立的账户,建立档案并且匹配自己已经选定的户型,在规定期限内允许购房者对自己选定的材料方案进行调整;2)能提供足够多的装饰装修材料种类供购房者选择;3)装饰装修材料的品牌,规格,价格必须一一列出,让购房者在选材时做到心知肚明;4)房子的可选材模块要做到足够细致,比如在卫生间这个大模块下,可设置墙面抹灰,地砖,马桶,浴盆等小的模块。地砖这个小模块下可设置地砖的品牌,种类,规格,花色,价格等选项;5)在购房者选定系统提供的各种材料之后,能够自动生成直观的效果图,并且可以自动计算出已选定方案的材料费和大概的装修费。

3.2 开发商与材料供应商,装修设计施工单位的合作

开发商应该与材料供应商,装修设计施工单位建立长期,紧密,稳定的合作关系,在大量的装饰装修材料采购的时候能以相对低廉的价格签订采购合同,严格保证材料的质量。开发商采购材料的时候,应该严格按照购房者通过智能化选材设计软件系统选定的装修材料选购。装饰装修的具体细节设计,施工,售后服务这些环节由大型家装公司统一来做,不仅有利于监控整个过程确保质量,开发商也省了精力。开发商应该谨慎地选择材料供应商与家装公司,在楼盘推广时也同时推广装饰装修材料品牌和家装公司,以此来增加自己销售的砝码。

3.3 建设标准和交付使用标准的细化和“第三方监督验收”制度

1)建设标准和交付使用标准的细化。2009年,上海市消保委受理的精装修房投诉同比上升了141%。从消费者满意度调查来看,工程质量和装饰材料品质是业主最不满意的两个方面,主要表现在墙面开裂、地板铺装不平整或有色差、卫生间下水道不畅、门窗密合度差、空调制冷差等。开发商不履行合同约定,擅自变更装修标准,使用劣质或与合同约定不同品牌的材料等,也导致不少消费者投诉。根据《新快报》与焦点房地产网的最新的联合调查显示,消费者购买了装修房,遭遇质量问题的比率高达90%:其中,问题很严重的占53%;问题不大的消费者占37%;完全没有遇到装修房质量问题的只占10%。面对这些问题,住房和城乡建设部在《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》中表示,“要坚持完善装修开工申报制度,装饰装修企业要严格执行《住宅装饰装修工程施工规范》,确保装修质量”。要建立全装房建设的强制性标准,完善市场规范和相关法律规定,保证装修工程质量。所以全装修房的健康发展,还有赖建设标准和交付使用标准的细化,规范的严格执行。2)“第三方监督验收”制度。现在的质量验收都实行质监站竣工验收备案制,说到底,依然是开发商和施工单位自己验收,他们既当“运动员”又当“裁判员”,显然有失公平。应该设立完全独立于开发商和质监站的“第三方监督验收”单位,明确其名称并通过立法明确其责任和义务。“第三方监督验收”单位对装修单位的资质、施工图纸、水电等项目进行审查,还将对施工过程中所用的人造木板、涂料、天然石材等主材进行甲醛含量、放射性等相关指标的鉴证检测。严格监督装饰装修公司的施工,保证施工质量,维护消费者的权益。3)“开发商信用档案”的建立。为了约束开发商的诚信,政府应该建立“开发商信用档案”,对开发商全装修房的监管也纳入其中,如出现不诚信的行为将记录在案,在今后开发过程中将受到种种限制。开发商应该提供全面,可靠的售后服务,购房者可以把开发商的信用度作为购房的一项指标。

4 结语

传统住宅的生产方式是手工作坊式的,而智能菜单式全装修房是在菜单式全装修房的基础上提出,引入了智能化选材设计系统,让购房者自己动手选定装修材料,组合设计,最大限度的尊重消费者的个性,并且通过开发商与材料供应商的紧密合作,实行统一采购材料,有效的降低材料费,再加上大型家装公司专业化的施工,“第三方监督验收”单位专业的监督验收,从而使开发公司,建筑公司,设计单位,建材品牌连锁店和家装公司形成一条有规律的产业链,体现规模化和产业化的优势,省时,省力,相对降低造价,节约资源,避免二次浪费,更有力的保障消费者的权益。

[1] 陈 强.论住宅室内设计与装修的误区[J].山西建筑,2009,35(12):223-224.

[2] 王金红,王宏军.论当代室内住宅设计与装修[J].山西建筑,2009,35(3):228-229.