未来十年房地产行业发展趋势

李青松

安阳师范学院建筑工程学院（455002）

1 房地产对中国经济贡献卓著

已经过去的十年,是中国房地产飞速发展和取得巨大成就的十年。自1998年我国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了我国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

在过去的十年中,房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。

中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度,仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

2 未来十年发展趋势和特点

目前房地产投资占中国固定资产投资的比重达到20%，各种渠道统计数据表明房地产投资依然保持较大的增幅。房地产行业涉及产业链多，吸纳就业的能力强，对经济的拉动作用明显,同时房地产行业对加快各地城市建设具有积极意义（土地拍卖占地方政府财政收入的50～75%）。因此，从国民经济发展全局判断,房地产业作为国民经济发展支柱产业的地位不会改变。

近十年来，房地产的发展空间依然很大，我国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭,将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用,过高的价格将阻碍正常需求，不利于我国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和刺激消费。

可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：

1）房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在未来十年会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程,而后再逐步平稳健康发展,但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的共同作用。

2）保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来我国将加大保障性住房的建设,但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决我国住房的民生问题。

3）中国房地产在未来十年会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

4）目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现,原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

3 当前调控应关注两个层面

从当前我国房地产的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面：1）严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；2）防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是：一方面控制投资和投机以控制房价;另一方面通过保障住房缓解自住需要，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注,营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展,未来十年的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

金融业对房地产的支持自1992年中国房改就开始了,自从停止福利分房进入商品化时代以来,银行贷款越发注重融资规模和融资结构问题。中国四大国有银行—中国工商银行、中国建设银行、中国银行和中国农业银行，其房地产贷款余额合计占中国全部贷款总额的60%左右。银行业是关乎国家金融命脉和国家安全的重大行业,如果房地产行业出现较大幅度的下滑或者崩盘,不仅影响中国经济的整体发展，更会带来国家金融领域和国家安全的动荡，因此中国政府是不会让这种结果出现的,房地产行业的整体趋势还是看好的。

[1]王涛.简述房地产发展方向[J].山西建筑出版社,2009,（2）：30-37

[2]赵学军.房地产开发与经营[M].海洋出版社,1991