从美国的财产税看我国开征物业税的配套制度建设

路冬玲

（太原城市职业技术学院，山西 太原 030027）

〔财会与金融〕

从美国的财产税看我国开征物业税的配套制度建设

路冬玲

（太原城市职业技术学院，山西 太原 030027）

近年来，随着我国市场经济的深入，如何进一步完善现有房地产税收制度，促进我国房地产业的健康有序发展，成为新形势下税制改革面临的重要问题之一。文章拟从物业税开征所面临的难题出发，从税收征管及相关配套措施两方面提出几点建议。

税收管理；财产评估；税源监控；争议解决

一、美国财产税的相关配套制度

1.财产税的税收管理制度

美国的财产税一般由财产所在地的地方政府下设的财政局负责征收，州以下各级政府都设有相应的管理机构，财产税按财政年度征收，分期缴纳。具体纳税期限各地规定不统一，一般规定按季或半年缴纳一次。

2.财产评估制度

在美国，有一套比较健全的财产登记制度和财产评估制度，运用计算机信息网络系统对财产进行登记，建立专门的财产评估机构，由具备资格的核税官员评估。在法国，由税务机关设立专门的评税机构——土地税中心和税收中心，并在每个市镇建有一个直接税委员会与税务当局一起确定房产类型和参照目录，决定加权面积和每平方米租金收益，参与建筑土地税的评估。

3.争议解决途径

在美国建立有针对评估争议的解决机制。一般分为三个层次：首先是向估税官提出申诉人不满意估税官做出的决定，他们可以用某种形式向仲裁委员会提出上诉，而仲裁委员会可能是一个公民陪审团，也可能是处理上诉事宜的州制宪委员或者其他形式的准司法机构。最后，如果申诉人仍然认为其财产价值没有得到公正的评估，他们还可以向法院提出诉讼。

二、我国开征物业税所面临的配套制度难题

1.纳税人税收遵从水平低。我国在房地产税的征收过程中，纳税人的税收遵从水平很低，偷税漏税行为普遍存在。作为征管机构的税务机关即使清楚，却往往无计可施，其中一个最主要的原因是征税成本高，难以取得有利证据。物业税的开征，将使得列入纳税范围的纳税人数增多，目前我国尚缺乏一套系统的纳税人信息资料，再加之评估经验缺乏，势必面临征税成本加大，税务机关人手不够等问题。

2.类型不动产的确认问题。在中国半个多世纪的住房制度发展历程中，形成了住房类型多样化，既有商品房，又有公有房；既有经济适用房，又有大型豪华别墅；既有城镇住房，又有农村住房。多类型的住房体系给物业税的征收带来了难题。例如其中的公有住房，住房人只有部分产权甚至没有产权，而物业税作为财产税的一种，从理论上讲应当向房屋的产权人征收，产权不明会导致纳税人的难以确定。要调整资源在不同人群的分配比例，既要抑制奢侈性、投机性行为，又要保护普通民众的生活必须，面对诸多的住房类型，如何合理确定适当的征税对象、税基、税率以及税收优惠政策等成为物业税制度设计时的难题。笔者认为，当务之急是应尽快明确住房产权关系，界定房产所有人，以便为顺利实现物业税的开征创造条件。

3.现有土地制度带来的“重复征税”问题。改革开放以来，我国的土地使用制度实行的是“批租制”。即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权。根据土地用途不同，批租的期限一般从40年到70年不等，而大部分有关的税费，用地者须一次性支付。当前一些地方政府大量储备土地的行为导致了社会矛盾在短期内激化和土地资源的浪费。学术界存在一种观点，认为这种做法实际上是“寅吃卯粮”搞建设，必然导致土地滥用的后果。部分学者认为，如果在此基础上再向购房者收取物业税，存在重复征税的嫌疑。

三、我国开征物业税的相关制度建设

1.物业税的征管环节

税收征管是税务工作的中心环节，是税收制度得以实施的有力保障。物业税能否顺利运转，很大程度上依赖于税收征管制度是否科学合理。税收制度的变化必然会引起税收征管形式的变化，即有什么样的税收制度，就应有什么样的税收征管与之相适应。物业税的开征是我国新一轮税制改革的一项重大举措，对于税源比较分散、计征管理比较复杂的物业税的征收管理必然提出了更高的要求。笔者认为，对物业税的征收管理应重点注意以下几方面：

（1）抓好税源监控，加强税源管理，促进税收信息化建设

随着我国加入WTO，政府必将按照国际惯例管理社会经济生活。其中，缩小信息化鸿沟，已迫在眉睫。近几年来，为了加强对税收执法权的监督制约，减少税收执法的随意性，税务系统在税收管理上先后进行了三次大的改革。国务院在“国民经济和社会发展十五规划”中，明确提出以“信息化带动工业化”的经济发展战略方针。税收工作作为社会经济生活的一个重要组成部分，实现信息化和全面网络化，不仅可以更好地筹集财政收入，还可以更好地为人民服务，改善党和政府形象。我国自1994年以来开始推行的金税工程的总目标是“一个网络、一个平台和四个系统”。“一个网络”就是建立从总局到省局、市局、区县税务机关的四级计算机主干网，即税收管理信息的“高速公路”；“一个平台”就是指统一规范的软硬件平台，包括硬件平台、操作系统平台、数据交换平台、数据库等应用系统平台；“四个系统”是指以行政管理事务为主要处理对象的税务行政管理应用系统、以税收业务为主要的处理对象的税收业务管理应用系统，以税收分析和决策为主要处理对象的决策支持管理应用系统和以外部信息交换及为纳税人服务为主要处理对象的外部信息管理应用系统。

物业税的征收难点之一就是税源分散，因此要想实现有效征管，首要工作就是收集纳税人的物业信息，建立规范统一的房地产信息管理台账，建立一套完善的计算机税收管理系统，实现从税务登记、纳税申报处理、税务稽查对象选择、税收统计报表分析等各类税务信息自动化控制。在条件成熟时建立以税务机关为中心，房地产管理部门、户籍管理部门、工商行政管理部门、银行、企业等相关部门联网的数据信息中心，提高对税源的有效监控能力和水平。

（2）完善纳税服务体系，提高纳税人的税收自愿遵从水平

物业税的征管制度涉及税务登记、税务咨询、纳税申报、税款征收、税务稽查、税务诉讼、处罚、行政复议等内容。不健全的纳税服务系统，将不利于纳税人的税收遵从行为。有碍纳税人的税收遵从障碍主要包括：纳税人认为税制不公平、缺乏对纳税人的税收宣传、税务人员素质低、税收法律的复杂与晦涩、税务机关无法保证申诉过程的公正性以及税务稽查薄弱等。反之，完善的纳税服务体系将对提高纳税人的税收遵从行为有很大帮助。例如纳税申报表和申报程序应尽可能简便，纳税申报表中所要求填写的资料应保持到最低限度，计算方法简便，纳税人能够独立地计算与履行纳税义务，税收征管方式的方便快捷会使纳税人在履行他们的纳税义务时降低成本。税务机关应鼓励纳税人的税收遵从行为，解决有碍税收遵从行为的障碍。具体来说，应从以下几方面来完善：一是信息服务系统。使纳税人了解纳税义务和履行纳税义务的程序，以使纳税人能及时、准确和自觉地缴纳税款。二是程序性服务。是指为纳税人制定履行纳税义务的程序，提供缴纳税款的场所，使纳税人能够顺利地办理纳税事宜。三是权益性服务。解决纳税人与税务机关在纳税或征税方面的争议，保障纳税人的合法权益。税务机关作为征收主体除了从自身角度考虑如何管住税源，还应尽可能多地为纳税人提供管理上的便利，以此来促进纳税人税收自愿遵从行为水平的提高。

（3）加强税务稽查，加大税收违法行为的处罚力度，提高纳税人的税收强制遵从水平

由于个体偏好不同，总会有纳税人的税收不遵从行为，对此要有足够的监管和处罚措施。税务稽查是保证税收及时足额入库的重要环节。通过稽查可以以查促征、以查促管，保证税收征管体系的正常运转。鉴于纳税人税收不遵从行为的客观存在，税务稽查部门可通过对本辖区内纳税人履行纳税情况的检查和处理和对群众举报、部门转办、上级交办的涉税案件的查处等，打击偷、逃、骗、抗税等税收违法行为，优化社会法治环境。

通过严厉的税收处罚措施使公众形成高度自觉的纳税意识，是一些国家和地区防止税收流失的成功经验。如美国，对纳税人不按时填写申报表，每月按应纳额的5%～25%加罚；对纳税人不按时缴纳税款，每月按应纳税款的0.5%～25%罚款，同时需缴纳按时间计算的滞纳金；对纳税人在法律或条例规定的时间内，故意不预付税款，不保存应保存的记录，不提供有关的资料，处2.5万美元（法人为10万美元）以下罚金，或1年以下有期徒刑，或两者并罚，并偿付诉讼费用；对瞒报收入者，除补交应纳税款外，还处以1～2倍罚款，并补交从瞒报之日起计算的利息；对有意不履行代扣代缴义务，处以1万美元罚金，或判处5年以下监禁，或两者并罚；不论什么性质的罚款都加收利息，利息＝（欠税＋罚款）×（商业银行利率＋1%），并且按复利计算。而我国的税收处罚措施与美国相比显然力度不够，而且在实践中，税收执法的刚性往往不强，以补代罚、以罚代刑的现象比较突出。因此，笔者认为应借鉴国外做法，加大对违反税法行为的处罚，以此来促进纳税人税收强制遵从行为水平的提高，防止税款的流失。

2.与物业税有关的配套措施

（1）强化房地产产权登记制度

物业税的开征需要大量的、详尽的房地产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。通过权属登记，可以明确房地产归属，保护产权人的权利，确保主管部门对房地产产权归属进行系统管理，保障不动产交易安全和对房地产产权管理的有序状态。为了保证我国的物业税能够顺利推行，在开征之前应当对我国的房地产产权登记制度加以完善。首先，改变目前对房地产多部门登记、分级登记、分块登记的制度现状，利用信息技术手段，使土地管理、房产管理等政府部门互相配合，形成统一的房地产产权信息登记系统，详细记录产权人情况、房地产位置、建筑面积、房屋结构、权利变更等情况。同时加强税务机关与房地产管理部门的信息沟通，便于物业税的征收。其次，加强对房地产权属申请登记监管。房地产登记部门在进行权属登记时应严格进行信息审查，防止某些人在物业税开征后，利用虚假的登记信息逃避纳税。再次，建立房地产个人申报制度，要求房地产所有人在房地产发生客观变化时，及时向房地产管理部门进行申报，便于对原有信息进行及时更新，使房地产的评估能够及时准确。最后，应加强社会监督，有关纳税信息应向社会公开，积极接受群众举报，为物业税的足额征收创造良好的社会条件。

（2）建立科学、完善的不动产评估体系

房地产的评估价值能够比较客观地反映房地产的价值，因此，以土地、房屋等不动产的评估价值作为物业税的计税依据一直以来是大多数国家房地产税法中一条很重要的原则。房地产估价需要评估人员具备丰富的专业知识和实践经验。由于其技术性较强，所以对承担评估任务的机构和人员要求也高。国际上的经验主要有：一些国家设立专门的机构从事不动产税基的评估，如澳大利亚，各州设立总评估师办公室负责为纳税提供税基价值；一些国家设立分级评估机构，如英国设立中央、大区和区三级评估机构，中央和大区级主要负责管理和协调工作，区级评估机构具体承担对本辖区范围内物业税基的评估工作；有些国家则由政府委托社会评估机构代为评估，以此节省征税成本，提高税务行政效率。但无论何种方式，关键的问题是明确评估机构的责任。我国目前取得房地产估价资格的人数约3万人，这些评估师具有较强的理论知识和丰富的实践经验，但相对于物业税庞大的课税对象来说仍难以满足需要。因此，我国应尽快加强这方面的建设，通过对现有评估机构进行整合，设立公平独立的房地产评估机构，从法律上明确其地位、权力及责任等，使其具有经济上、工作上以及精神上的独立性，确保评估机构和人员能够客观、公正地进行评估，建立起科学有效的房地产评估制度。同时，加强对房地产价格评估理论、方法的研究，形成符合中国国情的房地产评估理论及方法体系。

（3）建立申诉机制、健全争端解决办法

物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应明确规定以保证纳税人对评估结果申诉的权利。如美国各地方政府，除了建立了比较详细的财产信息管理制度，如果纳税人不满意估税官做出的决定，可以向仲裁委员会提出申诉，而仲裁委员会可能是一个公民陪审团，也可能是处理上诉事宜的州制宪委员会或者其他形式的准司法机构。经过这些程序后，假如申诉人仍然认为其财产价值没有得到公正的评估，可向法院提起诉讼。建立科学有效的申诉机制及争端解决办法既是保护纳税人权利的重要手段，也是物业税评估机制能够长期有效实施的基础。建立申诉及争端解决机制的关键有以下几方面：一是应保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；二是应设计科学高效的申诉程序，明确规定争端解决办法，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。根据行政复议法的有关规定，涉税争议应由税务机构内部法制部门实施，纳税人对涉税问题持有不同意见的，可向有关行政部门提起税务行政复议；纳税人对行政复议结果不服的可以继续向人民法院提起诉讼。

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［2］马克和.我国开征物业税的难点及现实选择［J］.税务研究，2004，（4）.

［3］石子印.基于税收遵从视角的物业税改革分析［J］.税务与经济，2009，（3）.

［4］贾顺梅.开征物业税的理论分析［J］.经济研究导刊，2008，（6）.

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1673-0046（2010）10-0067-03